（2017）鲁1302行初74号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-12-14
案件名称
临沂兰发土地开发服务有限公司与临沂市房产和住房保障局一审行政判决书
法院
临沂市兰山区人民法院
所属地区
临沂市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
临沂兰发土地开发服务有限公司,临沂市房产和住房保障局,王建星
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第六十九条
全文
山东省临沂市兰山区人民法院行 政 判 决 书（2017）鲁1302行初74号原告临沂兰发土地开发服务有限公司，住所地：临沂市兰山区解放路123号。组织机构代码：66195051-3。法定代表人王春杰，经理。委托代理人胡怀晋，山东君正义律师事务所律师。被告临沂市房产和住房保障局，住所地：临沂市兰山区沂州路36号。统一社会信用代码：11371300004448400B。法定代表人田磊，局长。委托代理人陈伟，本单位政策法规科工作人员。委托代理人侯延彬，山东宇澄律师事务所律师。第三人王建星，男，1964年9月2日出生，汉族，住山东省邹城市。委托代理人周茂标，山东法至上律师事务所律师。原告临沂兰发土地开发服务有限公司（以下简称兰发公司）与被告临沂市房产和住房保障局（以下��称临沂市房产局）、第三人王建星行政裁决一案，原告于2017年2月24日向本院提起行政诉讼。本院于2017年4月6日立案，于2016年4月11日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年6月8日公开开庭审理了本案。原告兰发公司委托代理人胡怀晋，被告临沂市房产局委托代理人陈伟、侯延彬，第三人王建星委托代理人周茂标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告临沂市房产局于2016年11月30日作出临房拆裁字[2015]1号《行政裁决书》，裁决本案原告兰发公司于本裁决书生效之日起十日内向本案第三人王建星支付房屋补偿费339474元、搬家费600元、住宅临时安置费2460元，补偿合计342534元。原告不服该裁决。原告兰发公司诉称，临沂市兰山区竹林桥片区因开发建设项目需要对片区内的房屋进行拆迁，原告系拆迁单位。原告根据被告作出的临房拆告字（2009）第3号《拆迁公告》和《房屋拆迁许可证》，于2009年4月对片区内第三人名下的位于兰山区砚池街二巷15号的房屋进行了拆迁。后第三人向被告提出行政裁决申请，被告于2016年11月30日作出了临房拆裁字[2015]1号行政裁决书，裁决原告向第三人支付房屋补偿款共计342534元。原告认为该裁决书查明事实不清，适用依据错误，应当依法撤销。1、被告裁决所依据的2016年的评估价值时点错误，所评价值过高，不应采信，应当根据房屋登记确权面积以及2009年的时点进行评估。裁决系依据了2016年10月15日山东大地房地产土地估价有限公司的评估报告书，该报告书的评估时点为2016年错误，所评价值不应采信。因此被告未准予原告所提出的应当按照2009年的时点进行房屋价值重新评估的请求是错误的，被告认为房屋损失从违法行为被确认之日起进行评估，无事实和法律依据，所作出的裁决书应当撤销。根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条的规定，并适用拆迁当时的《城市房屋拆迁管理条例》、《临沂市城市房屋拆迁管理办法》、建住房[2003]234号《城市房屋拆迁估价指导意见》和2006年7月2日临沂市人民政府临政发[2006]28号《关于涑河综合治理开发建设规划区域内国有土地上房屋拆迁补偿安置和征地补偿的实施办法》，以及《竹林桥片区房屋拆迁补偿安置的实施细则》等规定，根据涉案房屋所有权证载明的建筑面积，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。2、被告所适用的《房地产估价报告》错误地将土地使用权也进行了价值评估，评估价值无依据。根据2006年7月2日临沂市人民政府临政发[2006]28号文件第六条16款中规定，国有土地上的民房、私宅实行产权置换予以还建以及市场化货币补偿的，土地不再另行补偿。但裁决所依据的评估报告所评估的是房屋及所占用的土地使用权，因此，被告作出的裁决书房屋的补偿费中包含了土地的补偿款，系认定事实错误，应予撤销。原告提供了以下证据：证据1、营业执照和组织机构代码证，证明原告主体资格和拆迁人身份。证据2、被告作出的临房拆裁字[2015]1号行政裁决书。证据3、临房拆告字（2009）第3号《拆迁公告》和《房屋拆迁许可证》。证明原告系合法拆迁人，对涉案房屋具有相应的拆迁资格。证据4、2016年10月15日山东大地房地产土地估价有限公司的《房地产估价报告》。证据5、2006年7月2日临沂市人民政府临政发[2006]28号《关于涑河综合治理开发建设规划区域内国有土地上房屋拆迁补偿安置和征地补偿的实施办法》，以及《竹林桥片区���屋拆迁补偿安置的实施细则》。证明涉案片区拆迁当时的政策依据和规定等情况。其中，实施办法第16条明确规定，国有土地上的民房私宅市场化货币补偿的土地不再另行补偿。同时，根据建住房2003第234号文件第十一条的规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日，因此，对于涉案房屋的评估时点应当按照拆迁时的时点来评估。被告临沂市房产局辩称，我局作出的行政裁决程序合法，认定事实清楚，适用法律依据正确，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、行政裁决程序合法。我局系依照人民法院的生效判决文书启动行政裁决程序，在此基础上进行调解，充分听取了申请人和被申请人的意见，对涉案争议房屋的价格委托评估机构进行价值认定，并听取了当事人意见，经局长办公会集体研究后作��行政裁决。二、以违法行为被确认之时作为评估时间正确。第三人系涉案争议房屋的合法权利人，原告兰发公司在未与第三人签订拆迁补偿协议的情况下将涉案房屋拆除，损害了第三人的财产权益。我局在行政裁决中认定原告拆除行为违法。据此，我局委托评估机构以违法行为的确认时间作为评估时点并无不当。三、因第三人主张价格补偿，评估价值应包含土地使用权价值。第三人系依据法院执行取得涉案房屋的价格，2003年法院委托评估机构进行的房地产评估中明确载明了评估内容包括土地及建筑物。行政裁决中，我局专门就补偿方式征求被申请人和第三人意见，因被申请人无还建房屋予以产权调换，第三人也明确要求货币补偿。因此，评估内容包括土地价值并无不当。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院维持我局作出的行政裁决。被告临沂市房产局提供了以下证据：证据1、裁决申请书、法院判决书。证明我局依据法院生效法律文书受理申请人的行政裁决申请。证据2、行政裁决申请受理书、补充材料通知书、答辩通知书及答辩状、调解通知书及送达回证。证明我局受理案件后依法告知当事人权利，组织调解，听取当事人意见。证据3、评估报告书、质证通知书及送达回证、质证意见。证明我局委托评估机构对当事人争议的房屋价值进行评估，并依法送达。证据4、会议纪要及临房拆裁字[2015]1号行政裁决书、送达回证。证明经领导班子集体研究，我局作出行政裁决并依法送达当事人。证据5、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、《竹林桥片区房屋拆迁补偿安置的实施细则》。证明我局作出行政裁决依据的行政法规和政策依据。第三人述称，被告作出的行政裁决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，原告的请求应予驳回，具体理由同被告的答辩理由一致。原告从2009年就将第三人的房屋违法拆除，侵害了第三人的合法权益，现在还故意拖延，对其行为不应支持。第三人未提供证据。在庭审过程中，当事人对对方所提供的证据均进行了质证。经审理查明，临沂市兰山区竹林桥片区因开发建设项目需要对片区内的房屋进行拆迁，原告兰发公司系拆迁单位。2009年4月，第三人王建星名下位于兰山区砚池街二巷15号的房屋一套被原告安排拆除。该房产是第三人于2004年经邹城市人民法院强制执行中取得，同年9月取得房屋所有权证书，证号为临房权证兰山区第131251**号，房产登记面积为58.53平方米。第三人于2013年6月27日收到原告邮寄的“办理房屋拆迁还建手续通知书”，得知房屋已被拆除。后第三人多次与原告联系，要求其提供合法拆迁依据并补偿，未果。第三人向被告临沂市房产局提出行政裁决申请，被告于2014年2月13日对第三人作出临房裁申字[2014]1号不予受理裁决申请告知书。第三人不服，向本院提起行政诉讼，请求撤销该告知书。本院于2014年8月12日作出（2014）临兰行初字第24号行政判决，判决撤销被告对第三人作出临房裁申字[2014]1号不予受理裁决申请告知书，并于30日内重新作出具体行政行为。第三人及被告均不服该判决，提起上诉。山东省临沂市中级人民法院于2014年12月3日作出（2014）临行终字第191号行政判决：驳回上诉，维持原判。后被告临沂市房产局根据第三��要求原告补偿633802元的行政裁决申请，于2016年9月20日委托山东大地房地产土地估价有限公司作出《房地产估价报告》，并于2016年11月30日作出临房拆裁字[2015]1号行政裁决，在该裁决书中认定原告兰发公司在未与第三人达成拆迁补偿安置协议情况下，其拆除行为违法,并裁决本案原告兰发公司于本裁决书生效之日起十日内向本案第三人王建星支付房屋补偿费339474元、搬家费600元、住宅临时安置费2460元，补偿合计342534元。据此，被告委托评估机构以违法行为被确认的时间作为评估时点。因被告无还建房屋予以产权调换，第三人也明确要求货币补偿，被告委托的评估价值中包含了土地使用权的价值。原告对该行政裁决不服，提起本案行政诉讼。本院认为，第三人系涉案争议房屋的合法权利人，原告兰发公司在未与第三人签订拆迁补偿协议的情况下将涉案房屋拆除，损害了第三人的财产权益。被告在行政裁决中认定原告拆除行为违法，适用法律正确。被告委托评估机构以违法行为被确认的时间作为价格评估时点，公正合理，并无不当。第三人系依据法院执行取得涉案房屋的价格，2003年法院委托评估机构进行的房地产评估中明确载明了评估内容包括土地及建筑物。行政裁决中，被告专门就补偿方式征求被申请人和第三人意见，因原告无还建房屋予以产权调换，第三人也明确要求货币补偿。因此，评估内容应当包括土地使用权的价值。被告系依照人民法院生效判决文书的指定启动行政裁决程序，在此基础上进行调解，充分听取了申请人和被申请人的意见，对涉案争议房屋的价格委托评估机构进行价值认定，并听取了当事人意见，经局长办公会集体研究后作出行政裁决，裁决程序合法。综上所述，被告作出的临房拆裁字[2015]1号行政裁决符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第二条、第十四条的规定，认定事实清楚，适用依据正确，裁决价格公平合理，程序合法。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告临沂兰发土地开发服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 张培亮人民陪审员 张华东人民陪审员 王亚梅二〇一七年六月二十六日书 记 员 陆 槿 关注微信公众号“”