（2017）豫1324民初314号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-17
案件名称
甘晓燕与南阳美华置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
镇平县人民法院
所属地区
镇平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甘晓燕,南阳美华置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1324民初314号原告：甘晓燕，女，生于1986年2月23日，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：马永福，镇平县涅阳街道办事处法律服务所法律工作者。特别授权。被告：南阳美华置业有限公司。住所地：镇平县新华路北段东侧。组织机构代码：69733792-1。法定代表人：高光振，该公司董事长。原告甘晓燕与被告南阳美华置业有限公司（以下简称美华公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月13日公开开庭审理了本案。原告甘晓燕的委托诉讼代理人马永福到庭参加诉讼，被告美华公司的法定代表人高光振下落不明，本院依法发出公告，限被告60日内到庭应诉，逾期被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘晓燕向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原、被告双方于2014年11月6日订立的协议、商品房认购书、商品房买卖合同为有效合同；2、要求依法确认原、被告双方于2015年2月10日订立的商品房认购书为有效合同；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在镇平县××金城××段开发紫金花园商品房，原告因经商需要与被告于2014年11月6日订立了商品房认购书、商品房买卖合同、房地产买卖协议，约定被告将一层整体钢架结构全部出卖给原告，价值1000万元整。合同订立后，原告付清了房款，被告也将房地产交付原告使用至今。2015年2月10日被告开发房产时，所建的办公用房二层，经协商又与原告签订了商品房认购书，将此房又以200万元出卖给原告，原告付清了房款，被告将此房交付原告使用至今。为证实上述行为的真实性，双方还于2015年1月22日、2月13日在镇平公证处对上述合同、协议、认购书予以公证。双方是自愿平等协商订立合同，签字盖章真实有效，既付清了房款，又交付了房产，且双方之间无任何争议，并不违背法律法规的禁止性规定，当属合法有效合同。被告美华公司未提出答辩意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交并在庭审中出示证据如下：经过公证的商品房认购书二份、商品房买卖合同、房地产买卖协议以及收款收据、存款凭证，被告在法定期间内没有提出异议和相反证据，本院经审查对以上证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月4日，被告的法定代表人高光振为开发房地产，向原告借款20000000元。2013年11月3日高光振向原告出具收款收据一份。收据载明：今收到甘晓燕人民币贰仟万元整￥20000000附注借款（2013年5月4日借款转续）收款人高光振。因被告借款未还，2014年11月6日原告与被告签订房地产买卖协议，协议约定：一、甲方（被告）转让给乙方（原告）的房地产位于镇平县××金城××段西侧紫金花园内，钢架结构一层，东西120米，南北33米，建筑面积约为4000平方，甲方出售的一层钢架结构房产为紫金花园全部钢架结构房产。二、双方协商紫金花园内，钢架结构房产价为每平方2500元，自本协议签订生效后，由乙方一次性付清，甲方出具收据凭证及交付相关房地产手续。三、甲方出售给乙方的房产，保证产权合法，能够办理产权证明，办证过程中产生的契税等费用由乙方承担，甲方保证在具备办证条件时，积极配合乙方办理；四、甲方出售给乙方的房地产保证质量，符合国家标准，水、电等配套设施齐全。五、乙方同意甲方在将房权证办理在乙方名下时，甲方再回购该房产日期以房产证日期为准，期限为三年，乙方保证甲方回购时积极协助甲方办理产权过户手续。六、甲方在三年期限内回购乙方享有的房地产，应一次性支付全部价款，除支付乙方购买房地产的全部价款外，还应按总价款每年递增30%的损失支付给乙方，乙方收到已付的全部房价1000万元和900万元递增损失后，积极办证产权过户。七、甲方回购乙方的房地产，办理产权交易过程中产生的契税等费甲方承担，乙方协助办理过户。八、本协议约定甲方在具备办证条件时，三年内回购乙方的房地产；逾期乙方不再转让，甲方无权要求乙方转让。九、本协议签订生效后，甲方应向乙方出具商品房买卖协议，双方严格按照商品房买卖合同的条款执行。十、本合同双方应认真履行，若一方违约，应承担违约金100万元，自双方签字后生效。甲方：南阳美华置业有限公司高光振乙方：甘晓燕（崔照东代）。同日双方又签订了商品房认购书、商品房买卖合同，再次确定商品房的基本情况、面积、价款等。双方在认购书、商品房买卖合同上签字盖章。2015年2月10日原告与被告又签订了商品房认购书，被告将办公楼（紫金花园二层办公楼）建筑面积1000平方米以2000000元出卖给原告。双方在认购书上签字盖章。2015年1月22日、2月13日原、被告在镇平县公证处对上述合同、协议、认购书予以公证。后被告将房屋交付给原告，原告将房屋租赁于他人使用至今。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。被告向原告借款，因被告未能偿还，于2014年11与6日和原告签订了房地产买卖协议、商品房认购书、商品房买卖合同，将位于镇平县××金城××段西侧紫金花园内，钢架结构一层房屋抵偿给原告。从房地产买卖协议、商品房认购书、商品房买卖合同内容可以看出，双方对买卖房屋进行了充分协商，达成一致意见，原、被告均在上述合同上签字盖章，并经过公证。是原、被告的真实意思表示，且双方已经履行。2015年2月10日被告又将紫金花园二层办公楼出卖给原告，与原告签订了商品房认购书。该认购书中约定了房屋的面积、商品房价款、付款方式与期限违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限等，符合商品房买卖合同的要件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故原、被告签订的商品房认购书应认定为商品房买卖合同，且是双方自愿协商达成的，原、被告均在合同上签字盖章，并经过公证，是原、被告的真实意思表示，且已经履行。综上原、被告签订的房地产买卖协议、商品房认购书、商品房买卖合同均系自愿签订，意思表示真实，无证据证实双方的合同存在无效的情形，应为有效合同。故原告要求确认与被告签订的房地产买卖协议、商品房认购书、商品房买卖合同为有效合同的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告甘晓燕与被告南阳美华置业有限公司于2014年11月6日签订的房地产买卖协议、商品房认购书、商品房买卖合同为有效合同；二、确认原告甘晓燕与被告南阳美华置业有限公司于2015年2月10日签订的商品房认购书为有效合同。案件受理费100元，由被告南阳美华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 王 丽审 判 员 宋 强人民陪审员 裴 磊二〇一七年六月二十六日书 记 员 李英康 微信公众号“”