（2017）川0302民初1052号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-09
案件名称
原告陈智炳诉被告四川忠心房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷案一审判决书
法院
自贡市自流井区人民法院
所属地区
自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈智炳,四川忠心房地产投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：第一条，第二条
全文
四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0302民初1052号原告：陈智炳，女，1954年3月23日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：郑建国，四川宏宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘漫红，四川宏宗律师事务所律师。被告：四川忠心房地产投资有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。法定代表人：孙尧忠，董事长。委托诉讼代理人：钟建国，男，1967年10月29日出生，汉族，系四川忠心房地产投资有限公司职工，住四川省成都市武侯区。原告陈智炳与被告四川忠心房地产投资有限公司（简称“忠心公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭于2017年5月15日公开开庭进行审理，因本案与原告王志文诉被告忠心公司商品房销售合同纠纷等108案标的为同一种类，经当事人同意，本院依法进行合并审理。原告陈智炳的委托诉讼代理人郑建国、刘漫红，被告忠心公司的委托诉讼代理人钟建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈智炳向本院提出诉讼请求：1.判令解除《住宅定购合同》；2.被告返还原告购房款60,000.00元；3.被告赔偿原告损失162,857.00元。诉讼中，原告当庭变更诉讼请求为：1.解除《住宅定购合同》；2.被告返还购房款60,000.00元，并按照所购房屋面积以同地段、同类型、同结构市场价格赔偿原告损失162,857.00；3.确认原告的前述损失对忠心公司其他债权人享有优先受偿权。事实及理由：2009年8月7日，原告与自贡泰华实业开发有限公司（简称“泰华公司”）签订《住宅定购合同》，约定原告购买泰华公司开发的坐落于自贡市自流井区五星街公园口诺玛特·时代广场的住宅，建筑面积85.09.82m2，单价1,400.00元∕m2，总价款119,126.00元，交房时间为2011年7月31日前。合同签订后，原告支付购房款60,000.00元。2008年1月31日，泰华公司与被告忠心公司签订《自贡“泰华时代广场”项目合作协议》（简称“《合作协议》”），泰华公司将其开发建设的“泰华时代广场”整体转让给被告，被告承接了相关权利义务。但被告至今未交付房屋，原告遂诉至本院。被告忠心公司辩称：对原告主张的事实没有异议，忠心公司已无力继续履行合同，同意解除《住宅定购合同》，对原告主张的损失赔偿按法律规定依法认定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人均无异议的以下证据本院予以采信：1.原告身份证复印件；2.被告营业执照、《自贡“泰华时代广场”合作协议》；3.《住宅定购合同》；4.收据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交了2011年5月26日泰华公司向忠心公司提交的《资料移交说明》及附件《时代广场资料明细》，拟证明忠心公司整体承继了泰华公司开发的时代广场项目的权利义务，并在《时代广场资料明细》中对原告享有的合同权利义务进行了具体确认。被告对该组证据的真实性和合法性无异议，但对原告的证明目的有异议，其虽然在《资料移交说明》及《时代广场资料明细》上签字盖章，但是只是对收到资料的确认，并非对资料载明的内容予以确认。本院认为，由于泰华公司已将其开发的时代广场项目整体转让给忠心公司，《资料移交说明》及《时代广场资料明细》是双方对项目权利义务的承继和交接，忠心公司进行了签字盖章，应对《资料移交说明》及《时代广场资料明细》载明的内容承担责任。因此，本院对该组予以采信。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认以下事实：2009年8月7日，泰华公司因开发泰华·时代广场项目，与原告签订了《住宅定购合同》，约定原告购买泰华公司开发的坐落于自贡市自流井区五星街公园口诺玛特·时代广场的住宅，钢混结构，建筑面积85.09.82m2，单价1,400.00元∕m2，总价款119,126.00元；泰华公司于2011年7月31日前将按照国家有关规定分期验收合格的住宅交付原告；水电气代收费6,800.00元，原告在签订《商品房买卖合同》的同时，支付给泰华公司。合同签订后，泰华公司向原告出具了《收据》，载明收到原告的房款60,000.00元。本院另查明，泰华·时代广场成为烂尾楼后，泰华公司与被告于2008年1月29日签订《合作协议》，以“自贡泰华公司将该项目涉及的国有土地使用权及全部开发权益转让给被告”的形式，由被告对该宗土地继续开发建设。协议签订后，被告将该项目更名为“浙江商城”，并进行了重新规划，一期为商业用房，二期为商品房。其中，一期商业用房已修建完毕，二期商品房仅完成了部分，原告所购房屋为二期内尚未修建的部分。根据本院已生效的孙信波等与忠心公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案判决书查明事实，二期项目坐落于自贡市自流井区五星街尚义灏居委会地块，土地使用权证号为自国用（2009）第022XXX号，忠心公司已在该土地上建设了部分房屋。该项目土地因经济往来设定有抵押权，同时因忠心公司涉案纠纷，该项目土地及地上开发的在建工程被各地法院数轮查封。本院对生效法律文书查明事实依法予以确认。诉讼过程中，原、被告一致同意“浙江商城”二期项目地块的同地段、同标准、同结构的高层房屋的市场价格按5,200.00元/m2（按照建筑面积计）计算，以此计算原告主张的损失。本院认为，本案的争议焦点为：第一，《住宅定购合同》是否应当解除？第二，原告的损失应如何认定？第三，原告在本案中的债权是否享有优先受偿权，优先受偿权的对象及范围如何确定？关于合同是否应当解除的问题。被告忠心公司与泰华公司签订《合作协议》，承接了泰华公司的开发项目，亦应承接泰华公司相应的合同权利义务，虽然泰华公司是《住宅定购合同》名义上的合同相对方，但泰华公司在合同中的权利义务实际已由忠心公司全部承继，故《住宅定购合同》的合同相对方应为本案原告和被告。被告即应按原告与泰华公司签订的《住宅定购合同》约定履行泰华公司的合同义务。但被告未在约定的时间完成所购房屋的修建，也无力继续完成所购房屋的修建。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除双方签订的《住宅定购合同》，本院予以支持。关于原告损失认定的问题。由于忠心公司明确表示其无力继续履行合同，且合同事实上也没有继续履行的可能，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当退还原告已支付的购房款60,000.00元，并赔偿原告不能取得所购房屋的损失，由于双方均同意按同地段、同类型、同结构的市场价格5,200.00元/m2赔偿原告未按约取得房屋的市场价值损失，赔偿房屋的面积按照原告已实际支付的购房款除以双方约定的房屋单价计算。本案中，因原告已支付完毕全部购房款，故原告的房屋损失为已付房款除以合同约定单价，乘以5,200.00元/平方米再减去已付房款，即162,857.00元。综上，被告在本案中应向原告赔偿的款项总额为222,857.00元。关于原告在本案中的债权是否享有优先受偿权以及优先受偿权的对象及范围如何确定的问题。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对于支付了50%以上购房款的房屋买受人，承包人的工程价款优先受偿权既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款等款项的请求权，在房屋未建成的情况下，房屋的价值形态体现为购房人购买同地段、同类型、同结构房屋所应支出的对价。因此，支付了50%以上购房款的买受人的债权享有优先受偿权。由于原告按《住宅定购合同》约定支付了全部购房款及水电气安装款，其购买的房屋建设于自贡市自流井区五星街尚义号居委会、土地权证号为自国用（2009）第022XXX号地块上，因此，原告在本案中的债权对前述土地使用权及忠心房产公司在该宗土地上开发建设的地上附着物享有优先受偿权，且原告在本案中享有的优先受偿权优先于建筑工程价款优先受偿权、抵押权及其它债权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈智炳与四川忠心房地产投资有限公司之间的《住宅定购合同》；二、被告四川忠心房地产投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告陈智炳支付222,857.00元，原告陈智炳的前述债权对被告四川忠心房地产投资有限公司享有的坐落于自贡市自流井区五星街尚义灏居委会地块、土地使用权证号为自国用（2009）第022XXX号的土地使用权及忠心公司在该土地上开发建设的地上附着物享有优先受偿权；三、驳回原告陈智炳的其他诉讼请求。如果被告四川忠心房地产投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,642.90元，由被告四川忠心房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长 罗耀雄审 判 员 林 洁审 判 员 曹 源二〇一七年六月二十六日书记员代 玉 婷 来源：百度搜索“”