（2016）豫17民终2844号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2018-07-12
案件名称
樊娅楠、曾霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
樊娅楠,曾霞,张洪伟,曾杰,秦东新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫17民终2844号上诉人（原审原告）：樊娅楠，女，1987年10月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：赵志刚，河南北纬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾霞，女，1968年6月5日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王阳：河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张洪伟，男，1966年9月11日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被上诉人（原审被告）：曾杰，女，1972年6月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被上诉人（原审被告）：秦东新，男，1968年8月27日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。上诉人樊娅楠因与上诉人曾霞及被上诉人张洪伟、曾杰、秦东新房屋租赁合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民重字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人樊娅楠的委托诉讼代理人赵志刚，上诉人曾霞的委托诉讼代理人王阳到庭参加诉讼。被上诉人张洪伟、曾杰、秦东新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。樊娅楠上诉请求：依法改判原判第四、五项，赔偿其违约金8万元，诉讼费由曾霞、张洪伟、曾杰、秦东新负担。事实和理由：1、一审认定曾杰、秦东新不承担连带责任错误。2、双方签署的租赁合同为有效合同，曾霞、张洪伟、曾杰、秦东新应连带赔偿其违约金8万元。曾霞辩称，原判认定曾杰和秦东新不承担连带责任正确，原判认定合同无效于法有据，对超出原租赁合同的转租合同依法认定为无效。曾霞上诉请求：撤销原判，依法改判驳回樊娅楠对曾霞的诉讼请求，一、二审诉讼费由樊娅楠负担。事实和理由：1、张洪伟不应承担责任；2、樊娅楠和曾霞之间的租赁合同有效；3、一审判决漏列房屋权利人为诉讼主体系程序违法；4、一审原告主体资格有误；5、原判认定事实错误，案外人王力锁门后，樊娅楠仍然继续经营；6、装修价值无法鉴定系樊娅楠不配合造成的，其应承担不利后果；7、原判判决返还转让费没有法律依据；8、王力是否受房屋权利人海云公司授权锁门的事实不清，一审法院对王力做笔录超越了职权，该证据不能采信。樊娅楠辩称，曾霞提交的证据显示曾杰、秦东新应对樊娅楠的损失承担连带赔偿责任。张洪伟本案并未上诉，视为其同意承担责任。曾杰和王力签署的合同期限是四年；不存在漏列主体，本案系合同之诉。樊娅楠原告主体资格合适。曾霞所举证的照片无法证实樊娅楠在营业。税收是银行自动划扣的，并非樊娅楠主动交纳的。装修价值无法鉴定并非樊娅楠的过错。8、返还转让费有法律依据。9、海云公司对王力的委托授权明确，委托书明确注明王力负责房屋的出租事宜，一审法院为查明事实有权对王力进行调查询问。请求驳回曾霞的上诉请求。张洪伟、曾杰、秦东新未到庭，亦未答辩。樊娅楠向一审法院起诉请求：一、判令解除双方所签订的租房协议；二、判令曾霞、张洪伟、曾杰、秦东新返还店面转让费150000元及利息（自2013年8月31日起按同期银行贷款利率计算至还清之日止）；三、判令曾霞、张洪伟、曾杰、秦东新返还剩余租金69861元；四、判令曾霞、张洪伟、曾杰、秦东新赔偿其违约金80000元；五、判令曾霞、张洪伟、曾杰、秦东新赔偿其违约金不足部分实际经济损失70000元。一审法院认定事实：一、2010年3月11日，案外人王力（甲方，出租方）与曾杰（乙方，承租方）签订《租房协议》一份（以下简称租房协议一），约定：乙方租用甲方位于乐山路商务局门面房贰间，建筑面积约100平方米；租房期限为5年，即从2010年3月10日起至2014年3月10日止，合同期满后，双方协商续房事宜在同等条件下乙方有优先承租权；经双方协商，该门面房的年租金为人民币壹拾贰万元整（120000元）；合同期间，乙方如将房屋转租，必须经甲方同意等条款。协议的落款处甲方有案外人王力签字并加盖了驻马店市顶盛房产中介有限公司（以下简称顶盛公司）的合同专用章，乙方有曾杰签字捺印。庭审中，樊娅楠称“顶盛公司是受驻马店市海云房地产开发有限公司（以下简称海云公司）的委托代管本案所诉争房屋，该份合同实际形成在海云公司与曾杰之间，王力系顶盛公司的实际负责人”。二、2010年5月30日，曾杰与曾霞签订一份《租房协议》（以下简称租房协议二），约定曾杰将其租赁的位于驻马店市乐山路商务局的门面房转租给曾霞，期限自2010年5月30日至2015年3月10日。诉讼中，樊娅楠认为该份《租房协议》为虚假协议，并申请对该份协议的双方签名是否为同一人笔迹及该份协议的形成时间进行司法鉴定。鉴定过程中，因缺乏相关资料未有相关鉴定结论。三、2013年8月31日，曾霞（甲方，出租方）与樊娅楠（乙方，承租方）签订一份《门面房租房协议》（以下简称租房协议三），该协议约定：1、甲方将位于驻马店市乐山路外贸局1间面积100平方米门面房租与乙方使用。2、租赁期限为1年，从2013年8月31日起至2014年8月31日止。合同期满后，随行就市在同等条件下乙方有优先承租权。3、该门面房年租金为人民币拾伍万元整（150000元），合同签订后乙方须将房租一次性交付给甲方。4、甲方为该门面房所做的装修等费用折合金额为壹拾伍万元整（150000元）由乙方支付给甲方。……7、本协议经双方签字后即产生法律效力。合同履行期间若因甲方任何原因致使合同履行不能，乙方有权终止合同，甲方需退还乙方剩余房租费用，返还所支付的装修等费用壹拾伍万元整，并赔偿违约金8万元。该协议的落款处乙方有原告樊娅楠签名，甲方签名为“曾霞”。庭审中，樊娅楠与曾霞、曾杰一致认可“曾霞”的签名实际是由曾杰代替签署。门面房租赁协议签订的前一天，樊娅楠即向曾杰交付了门面房转让定金18000元，曾杰以自己的名义出具收据显示：“收到店铺转让定金壹万捌仟元正（18000.00）。曾杰2013.8.30”。协议签订的当天，樊娅楠又向曾霞的银行账户转入两笔现金，数额分别为272000元和10000元，共计282000元，曾杰又以曾霞的名义向樊娅楠出具一份收据显示“今收到樊娅楠现金叁拾万元正（300000.00）。曾霞2013.8.31”。庭审中，曾杰称其收到樊娅楠的定金18000元后都交给了曾霞。曾霞对此予以认可，认为上述款项均是由其收取，与曾杰无关。四、樊娅楠接到诉争的房屋后，遂于2013年9月2日以“驻马店市驿城区女人女人服装店”（以下简称女人服装店）的名称办理了《个体工商户营业执照》，经营者姓名：樊娅楠，经营场所：驻马店市驿城区乐山大道中段路西（商务局楼下）。2013年9月10日，樊娅楠（发包方，甲方）与案外人驻马店市卓越装饰设计有限公司（承包方，乙方，以下简称卓越公司）签订一份《建筑装饰装修工程施工合同》，樊娅楠将女人服装店的装修工程交于卓越公司施工，合同约定：工程名称：女人女人服装店；工程地点：乐山路商务局大门北侧；承包方式：包工包料；工期：本工程自2013年9月10日开工，2013年10月10日竣工；工程质量：合格；合同价款：壹拾叁万元整等条款。2013年10月11日，案外人卓越公司向樊娅楠出具收到女人服装店装修款130000元的收据一份，证明收到樊娅楠支付的装修款。诉讼中，樊娅楠提交了女人服装店的“门头适型结构示意图”及该服装店的照片，证明樊娅楠接收租赁房屋后对女人服装店进行了装修。樊娅楠另提交了卓越公司职员王某的证人证言，证人王某出庭作证称，卓越公司接受樊娅楠的委托对乐山路商务局大门北侧的女人服装店进行了装修，证人王某接受卓越公司的指派，参与该工程的装修过程，在该装修工程中负责监督、采购材料等工作。曾霞对樊娅楠主张的装修费不予认可，并申请对樊娅楠装修门面房的现有价值进行司法评估，鉴定过程中，因缺乏相关资料未有相关鉴定结论。五、2013年12月20日，海云公司出具委托书一份，委托王力全权处理商务局门面房出租事宜。后案外人王力代表该房屋产权人海云公司于2014年3月11日以转租未取得其同意为由向樊娅楠发出《声明》一份，写明“声明，曾霞转租给樊娅楠位于乐山路商务局门面房，未经我同意，我不予认可，现要求将房屋收回，由此产生的一切后果与我无关。王力，2014.3.11”，同时，王力将讼争的门面房上锁，致使樊娅楠不能正常经营。诉讼中，曾霞、曾杰均认可案外人王力将樊娅楠门面房上锁的事实，并以此为由主张本案为侵权纠纷。庭审中，樊娅楠称“门面房被锁后，樊娅楠又找到王力，要求王力将店门打开。待店门打开后樊娅楠将店内物品拉走，王力又将该店门上锁，之后樊娅楠便再没有参与该门面房的相关事宜”。曾霞主张在王力锁门后，樊娅楠于2014年3月11日至2015年1月22日期间仍在该门面房继续经营，同时提交照片12张用以证明上述主张。樊娅楠的质证意见是：该组照片不能证明该门面房是樊娅楠在继续经营。王力收回房屋后又将该门面房出租给了别人，至于何时出租、出租给何人，樊娅楠并不清楚。六、樊娅楠提交了2014年3月16日樊娅楠、母亲于小果、王力、曾霞和曾杰在案外人王力办公室的谈话录音，曾霞、曾杰对该录音的真实性均无异议。该录音资料证明：1、王力不知道房屋被转租，对曾霞将门面房转租给樊娅楠的行为不予以认可；2、王力认为租赁协议一的租赁期限截止日期为2014年3月10日；3、王力于2014年3月11日将女人服装店门面房上锁；4、曾霞认可租房协议三约定的“150000元装修等费用”即为“转让费”；5、樊娅楠接转租赁房屋后，出资对租赁房屋进行了装修。七、诉讼中，樊娅楠提交了入网登记单及税务登记证各一份，用以证明曾霞、曾杰二人为合伙关系，应共同承担违约责任。曾霞辩称，二人不是合伙关系，诉争的房屋是其从曾杰手中租赁过来的，双方签订有书面的租赁协议；诉争房屋原系曾杰承租，后来转租给曾霞，所以登记的电脑入户单还是曾杰的名字；樊娅楠提交的税务登记证系复印件，且与本案无关联性；樊娅楠曾经于2013年8月31日向曾霞银行账户汇款272000元，证明樊娅楠也是认可其租房协议三的相对方当事人是曾霞，而不是曾杰。八、樊娅楠提交了曾杰向其出示的2013年3月10日《租房协议》的复印件一份，并称：“在樊娅楠与曾霞签订租赁协议三之前，樊娅楠想见房东，曾杰拿出来该份协议，说该协议是曾霞与房东签订的合同，为了让樊娅楠放心，便让樊娅楠在承租一栏中增加上樊娅楠的名字，实际上该份合同是不存在的”。樊娅楠用以证明：1、曾霞有意隐去租房协议一中约定转租需经房东同意的条款，有意对租赁期限进行了修改，樊娅楠依据该《租房协议》有理由相信曾霞有权转租，因此，曾霞、曾杰应对转租合同负有全部的过错责任。曾霞质证称没有见过该份《租房协议》，对樊娅楠证明的问题也不予认可。另查明：1、本案诉争的两间店面位于驻马店市驿城区乐山路中段商务局楼下，属于案外人海云公司所有，案外人王力系海云公司股东。2、2014年11月26日，海云公司将本案诉争门面房出售于案外人李国喜。3、顶盛公司并未在工商登记管理部门登记注册。4、曾霞、曾杰系姐妹关系。曾霞与张洪伟系夫妻关系。曾杰与秦东新原系夫妻关系，秦东新在举证期限内提交了其与曾杰在2014年3月18日登记离婚的离婚证，证明二人已经离婚。一审法院认为：1、2010年3月11日，曾杰与案外人王力签订租房协议一，虽然该份协议的出租方一栏中加盖有顶盛公司合同专用章，但该公司并未在工商登记管理部门登记注册，又因本案诉争门面房系登记在海云公司名下，王力系受海云公司的委托处理该门面房的出租事宜，故该份协议实际形成在海云公司与曾杰之间。该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。2、关于租房协议一的具体租赁期限，该协议约定“租房期限5年，即从2010年3月10日起至2014年3月10日止”，该约定出现了前后期限相互矛盾之处，樊娅楠主张合同期限为四年，曾霞主张合同期限为五年。因该协议中对租赁期间的具体起止时间进行了明确约定，即从2010年3月10起至2014年3月10日止，且该租赁期限也在樊娅楠提交的录音资料中得到印证，故该租赁协议的租赁期限应为4年。曾霞主张租赁期限为5年，不予采纳。3、租房协议一签订后，曾杰于2010年5月30日将该门面房转租给曾霞经营，并签订了租房协议二。庭审中，樊娅楠对该份协议提出异议，认为系虚假协议，并申请对该份协议的双方签名是否为同一人笔迹及该份协议的形成时间进行司法鉴定。根据有关法律规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。本案中，因在鉴定过程中缺乏相关资料未有相关鉴定结论，故樊娅楠主张该份协议为虚假协议，证据不足，不予采纳。4、关于租房协议三的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”、“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，①从王力出具的声明中载明“曾霞转租给樊娅楠位于乐山路商务局门面房，未经我同意，我不予认可”，该份声明证明了曾霞转租给樊娅楠的行为未征得出租人的同意；从樊娅楠提交的录音资料中显示曾霞转租给樊娅楠的行为，出租人也并不知情。②本案中，曾霞也未提交证明出租人知道或者应当知道承租人转租的相关证据，即不存在出租人知道或者应当知道承租人转租，同时在六个月未提出异议，能够推定出租人同意转租的例外情形。综上，樊娅楠与曾霞签订的租房协议三，未取得出租人同意，应为无效协议。本案中，樊娅楠请求解除租房协议三是基于该协议为有效协议的前提下行使的解除权，因该份协议为无效协议，故樊娅楠该项请求，于法无据，不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。樊娅楠与曾霞签订的转租合同无效后，曾霞应返还收取樊娅楠的费用，现樊娅楠请求曾霞返还剩余的租金、转让费（装修等费用）及利息，于法有据，应予支持。5、关于剩余租金的数额，因租赁协议约定的期限为1年，年租金为150000元，樊娅楠实际使用租赁房屋的期间为自2013年8月31日起至2014年3月10日（6个月零11天），故剩余租金应为70479.5元（150000元-150000元÷12个月×6个月-150000元÷365天×11天=70479.5元），樊娅楠请求剩余租金数额69861元未超出此数额，予以支持。关于曾霞主张在王力锁门后，樊娅楠在2014年3月11日至2015年1月22日期间仍在该门面房继续经营。庭审中，曾霞提交照片12张，该照片显示的门面房虽然系本案诉争门面房，但并不能证明该门面房为樊娅楠占有并经营，故曾霞上述主张，无事实依据，不予采纳。6、关于樊娅楠请求的违约金80000元，因转租合同无效，双方之间关于违约金的约定亦属无效，故樊娅楠请求的违约金，因无事实依据，不予支持。7、关于樊娅楠请求的违约金不足部分的实际损失70000元。本案中，樊娅楠租赁房屋后，为了从事服装经营的需要，立即与卓越公司签订装修合同，并出资130000元对房屋进行了装修，该装修行为有樊娅楠提交的装修合同、卓越公司的营业执照、收据、设计图纸、证人证言及女人服装店的照片为据，予以采信。因装修的成果樊娅楠已经实际使用153天（自2013年10月10日起至2014年3月10日止，共计5个月，即153天），且自2013年8月31日起至2013年10月9日止（即40天），樊娅楠尚在装修过程中，故樊娅楠实际损失应以其尚未使用期间的费用计算，应折算为68800元（130000元-130000元÷（365-40）天×153天=68800元）。对此损失数额，双方应按照各自的过错比例承担相应的责任，曾霞无权转租而擅自转租是导致转租合同无效的主要原因。樊娅楠在签订转租合同的过程中，未尽到合理审慎的注意义务，是导致转租合同无效的次要原因。因此，根据双方的过错程度，确认樊娅楠、曾霞对实际损失68800元承担责任的过错比例为2:8，即樊娅楠负担13760元，曾霞负担55040元，樊娅楠请求数额超出55040元的部分，不予支持。庭审中，曾霞主张装修费应当以评估为准，并申请对樊娅楠装修门面房的现有价值进行司法评估。鉴定过程中，因缺乏相关资料未有相关鉴定结论，故对曾霞的上述主张，不予采纳。8、关于樊娅楠诉称曾霞、曾杰为合伙关系，要求此二人连带承担责任的请求。本案中，樊娅楠以曾杰代替曾霞签订租房协议三并收取定金18000元为由，认为曾霞、曾杰二人为合伙关系。曾霞、曾杰二人均否认其二人为合伙关系，并提交了曾霞与曾杰签订的租赁协议二，证明二人不是合伙关系，曾霞是从曾杰手中租赁取得了本案诉争的房屋。曾霞还辩称，其口头委托妹妹曾杰以自己的名义代为签订租赁协议并代为收取定金；樊娅楠于2013年8月31日向其银行账户汇款282000元，证明樊娅楠也是认可《门面房租赁协议》的合同相对方是曾霞，而不是曾杰。《中华人民共和国民法通则》规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。曾霞认可其口头委托曾杰代为实施了签订合同、收取定金的民事行为，符合法律的相关规定，曾霞、曾杰之间的代理关系成立且有效。现该二人否认合伙关系，樊娅楠未能提供其他证据加以证明，故樊娅楠的该项主张，无事实依据，不予支持。因此，樊娅楠要求曾杰承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。同理，樊娅楠以秦东新与曾杰系夫妻关系为由，要求秦东新承担民事责任，因上述已认定曾杰不承担连带责任，故樊娅楠的该项请求，无事实和法律依据，不予支持。9、关于樊娅楠要求张洪伟与曾霞共同承担责任的请求，依据法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方的个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。因曾霞和张洪伟系夫妻关系，故依据前述法律规定，樊娅楠要求张洪伟与曾霞共同承担责任，于法有据，予以支持。10、关于曾霞、曾杰称本案系侵权法律关系，曾霞、曾杰不应承担责任的辩解。根据有关法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。因海云公司系诉争门面房的所有权人，海云公司在租房协议一的租赁期限届满后收回该门面房，符合法律规定。而在本案中，曾霞、曾杰在均未取得海云公司同意就将门面房转租的情况下，海云公司仅以不同意转租为由要求收回门面房并无不当。本案樊娅楠是以租赁合同纠纷为诉由起诉，而未选择侵权诉由起诉，故曾霞、曾杰的该项辩解，无事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、限被告曾霞、张洪伟于本判决生效后十日内向原告樊娅楠返还剩余租金69861元。二、限被告曾霞、张洪伟于本判决生效后十日内向原告樊娅楠返还转让费150000元及该款的利息（自2013年8月31日起至转让费还清之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算利息）。三、限被告曾霞、张洪伟于本判决生效后十日内赔偿原告樊娅楠装修损失55040元。四、驳回原告樊娅楠对被告曾霞、张洪伟的其他诉讼请求。五、驳回原告樊娅楠对被告曾杰、秦东新的诉讼请求。如果被告曾霞、张洪伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6885元，原告樊娅楠负担1765元，被告曾霞、张洪伟负担5120元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾霞提交诉争店里的座机号码的使用记录，以证明在王力锁门后的2014年4月、5月、6月该座机仍在使用。2、女人女人服装店工商登记记录，以证明该店是在发回重审的一审开庭后，樊娅楠才将营业执照注销，综合其提交的工商登记、纳税记录及女人女人服装店正常经营的照片，可综合认定在王力锁门后，樊娅楠仍在使用该房屋。3、申请证人杨某出庭作证，证实王力在锁门之后，樊娅楠还在正常使用房屋。樊娅楠对此质证为：1、电话记录不能证明是樊娅楠在使用；2、注销时间不等于使用时间，注销只是完善一下工商手续，不能证明曾霞所称的由樊娅楠使用的事实。3、证人杨某的证言不能证明樊娅楠报警设备让其拆除的，更不能证明其在使用该房屋。二审对原判认定的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。关于樊娅楠上诉称一审认定曾杰、秦东新不承担连带责任错误的问题。曾霞与曾杰签订的租赁协议二可证明不是合伙关系，故樊娅楠要求曾杰、秦东新承担连带责任于法无据，不予支持。关于樊娅楠上诉称双方签署的租赁合同为有效合同，四被上诉人应连带赔偿其违约金8万元的问题。关于曾霞与樊娅楠签订的租房协议的效力问题。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，曾杰与海云公司签署的租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为有效，后曾杰将诉争房屋转租给曾霞，曾杰转租给曾霞，曾霞又转租给樊娅楠，根据王力出具的声明中载明“曾霞转租给樊娅楠位于乐山路商务局门面房，未经我同意，我不予认可”，可证实曾霞转租给樊娅楠的行为未征得出租人的同意；且从樊娅楠提交的录音资料中显示曾霞转租给樊娅楠的行为，出租人也并不知情。故曾霞转租给樊娅楠的转租行为未经出租人同意，事后出租人海云公司明确表示不同意转租，故曾霞和樊娅楠签署的租赁合同无效，故对樊娅楠请求赔偿8万元违约金的请求不予支持。关于曾霞上诉称张洪伟不应承担责任的问题。根据法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方的个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。因曾霞和张洪伟系夫妻关系，该债务亦在夫妻关系存续期间发生的，樊娅楠要求张洪伟与曾霞共同承担责任符合相关法律规定，曾霞该项上诉请求理由不足，不予支持。关于曾霞上诉称樊娅楠和曾霞之间的租赁合同有效的问题，如前所述，该租赁合同无效，故曾霞该项上诉请求理由不足，不予支持。关于曾霞上诉称一审判决漏列房屋权利人为诉讼主体系程序违法的问题。因本案樊娅楠选择的是合同之诉，房屋权利人并非合同相对人，故不存在漏列诉讼主体而导致程序违法的情形，故对曾霞该项上诉请求不予支持。关于曾霞上诉称一审原告主体资格有误的问题，本案承租人樊娅楠因租赁合同与曾霞发生纠纷，租赁合同的主体系樊娅楠而非女人女人服装店，因合同具有相对性，原判认定樊娅楠为本案适格原告正确，曾霞该项上诉请求理由不足，不予支持。关于曾霞上诉称原判认定事实错误，案外人王力锁门后，樊娅楠仍然继续经营的问题。虽然二审中曾霞提交了座机号码的使用记录、工商登记记录、纳税记录、女人女人服装店正常经营的照片及申请杨某出庭作证，但以上证据仅能证明王力锁门后，诉争房屋曾开门经营，但无充分证据证明系樊娅楠在继续经营，故对曾霞该项上诉请求不予支持。关于曾霞上诉称因装修价值无法鉴定系樊娅楠不配合造成的，其应承担不利后果的问题。根据查明的事实，无法鉴定系因缺乏相关资料导致的，且原判按照过错比例对装修损失进行了分担，曾霞该项上诉请求理由不足，不予支持。关于曾霞上诉称原判判决返还转让费没有法律依据的问题。樊娅楠和曾霞签署的合同未经海云公司同意，为无效合同，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原判认定樊娅楠和曾霞对合同无效均存在一定过错正确，合同无效后，曾霞应返还收取樊娅楠的费用，返还剩余的租金、转让费（装修等费用）及并赔偿利息损失，现樊娅楠请求曾霞返还剩余的租金、转让费（装修等费用）及利息，于法有据，应予支持。经核算及当事人樊娅楠诉请，原判认定剩余租金为69861元、装修损失55040元正确。关于转让费，因双方合同第4条约定：“甲方为该门面房所做的装修等费用折合金额为壹拾伍万元整（150000元）由乙方支付给甲方”。转让费应包含门面房装修费用，双方租赁协议约定的期限为1年，转让费为150000元，曾霞应按樊娅楠实际使用租赁房屋的期间返还下余的转让费比较合理，樊娅楠实际使用租赁房屋的期间为2013年8月31日至2014年3月10日（6个月零11天），故曾霞还应返还樊娅楠转让费70479.5元（150000元-150000元÷12个月×6个月-150000元÷365天×11天=70479.5元）。转让费利息按樊娅楠主张权利之日即2014年3月15日起计算至转让费还清之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算利息。原判对此处理不当，应予纠正。关于曾霞上诉称王力是否受房屋权利人海云公司授权锁门的事实不清，一审法院对王力作笔录超越了职权，该证据不能采信的问题，因海云公司对王力的委托书注明“委托王力全权处理商务局门面房出租事宜”，可证实王力确实系海云公司的受托人，且本案系房屋租赁合同纠纷，一审法院为查明有关房屋租赁的事宜王力进行调查询问并无不当，曾霞该项上诉请求理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民重字第23号民事判决第一、三、四、五项；二、变更驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民重字第23号民事判决第二项内容为：限曾霞、张洪伟于本判决生效后十日内向樊娅楠返还转让费70479.5元及利息（自樊娅楠主张权利之日即2014年3月15日起计算至转让费还清之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算利息）。一审案件受理费6885元，樊娅楠负担2885元，曾霞、张洪伟负担4000元。二审案件受理费5120元，由樊娅楠负担1120元，曾霞、张洪伟负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长 刘瑞霞代理审判员 呼小伟代理审判员 刘 辉二〇一七年六月二十六日书 记 员 袁慧明 来源：百度搜索“”