（2016）内0105民初6868号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-10-30
案件名称
中国人民武装警察部队内蒙古自治区边防总队与ＸＸ房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
呼和浩特市赛罕区人民法院
所属地区
呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民武装警察部队内蒙古自治区边防总队,ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书(2016)内0105民初6868号原告：中国人民武装警察部队内蒙古自治区边防总队。法定代表人：仲照明，总队长。委托诉讼代理人：吴振宇，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振宝，慧聪律师事务所律师。被告：ＸＸ，住呼和浩特市。原告中国人民武装警察部队内蒙古自治区××区）与被告ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月28日公开开庭进行了审理。原告武警边防总队的委托诉讼代理人王振宝、被告ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武警边防总队向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告无法取得位于呼和浩特市××区房屋产权的经济损失1091280元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：为了解决单位所属干部住房困难问题，武警边防总队曾向被告提供了公有性住房以供居住。2000年6月，在国家房改政策的指引下，原告将该公有住房的产权办理到被告名下，房屋所有权证内页盖有”房改出售”的印章。当时，被告仅象征性地交付了少量手续款项。2004年，考虑到部分干部住房仍然存在困难，在克服重重困难的情况下，武警边防总队按照相关法律和国家政策筹划建设经济适用住房（即现在的”边防家园小区”），当时的政策是有经济条件的干部人员可以出资入住该新建的经济适用房，但必须将已经占有并取得房产证的房改房腾退给武警边防总队并将所有权变更至武警边防总队名下，以保障部分其他人员有房居住。边防家园小区的建设，客观上较好地解决了干部的住房问题。根据国家有关法律和相关政策的规定，武警边防总队与被告经平等协商签订了《购房合同》及《购房合同补充协议》。根据国家有关政策和公安部的要求以及《购房合同》及《购房合同补充协议》的约定，被告在取得经济适用住房以后，应当将其此前分配到的房改房（原住房）退还给武警边防总队。在这样的背景下，取得购买边防家园小区经济适用住房权利就存在一个前提条件，即对于购房人原占有的房改房进行产权处置，将该房改房退还（即自愿的产权转移）给武警边防总队。《购房合同》第十二条第四项约定：”乙方入住新房后，需退回原单位现占用的住房”。《购房合同补充协议》第五条约定：”乙方拒退原住房的，甲方有权收回乙方所购甲方开发的位于呼和浩特市金桥开发区经济适用房，并将乙方所交购房款原数退还乙方，不作其他任何补偿。”上述两份协议明确了被告应当履行退回呼和浩特市新城区公安厅院边防4－2－9号房屋产权的义务，并就可能存在的违约情形约定了解决办法：即收回购买的经济适用房，退还购房款。《购房合同》及《购房合同补充协议》的根本目的是确保被告只能取得一套保障性住房。2006年12月，边防家园小区在达到入住条件后，被告领取了房屋钥匙并入住。但是未履行《购房合同》所约定的将分配到的房改房（原住房）退还给武警边防总队的义务。被告违反了合同约定，侵害了武警边防总队的合法权益，也违反了国家有关法律和政策。截止2007年年底，包含被告在内共有179户未能按照合同约定腾退房屋。武警边防总队经过数年努力，时常以电话、发函、面谈、走访等形式要求被告履行合同义务，腾退房屋，截止目前已有140户违约人员按照购房合同及补充协议的约定履行了义务。被告违约后，武警边防总队一直在向被告及其他存在违约行为的人员主张退还房屋并办理过户，武警边防总队上级部门也多次三令五申发文通知，要求被告等人履行购房合同中约定的义务，但本案被告一直借故拖延，截止目前仍未能按照合同约定履行义务。经向呼和浩特市房产局查询得知，本案标的物产权已变更至他人名下，故原告请求判令被告赔偿原告无法取得位于呼和浩特市××区号房屋产权的经济损失1091280元，并承担本案全部诉讼费ＸＸ辩称，一、涉案房屋的性质为商品房，而非经济适用房。1、房产部门颁发的产权证书产别注明为私产，是商品房证书，且被告支付的价款也是当年同地段商品房的市场价格；2、案涉房产的用地系有偿使用；3、当初征地、建房的资金来源均是被告等购房人缴纳的购房款以及补交的征地款。二、《购房合同补充协议》在履行过程中，客观情况发生了无法预见的重大变化，已履行不能。因补充协议约定，被告在取得原告开发的金桥开发区经济适用房钥匙之前将占用单位的房屋退回，但房产部门已为边防小区房屋颁发了商品房产权证书，故被告要求原告退回房屋的大前提已不存在，《购房合同补充协议》已履行不能。综上所述，原告的诉讼请求无相应的事实与法律依据，应当依法驳回。原告为支持其诉讼请求，提交了《购房合同》、《购房合同补充协议》、房屋所有权证、（2011）新民三初字第95号民事判决书、（2012）呼法民一终字第229号民事判决书、关于重申部队人员住房建设和管理有关规定的通知、边防家园小区建设的相关审批手续、原告清房过程的相关材料、呼和浩特市赛罕区金桥开发区世纪大道边防家园小区房屋的房地产评估报告书等证据。被告为了支持其抗辩，提交了房屋所有权证、入区协议、项目占地确认书、补交房款收据、缴纳相关费税票据等原告的前述证据内容真实，本院予以确认并在卷佐证。根据法院采信的前述证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：2006年12月25日，原告作为出售方（甲方）与被告作为购房方（乙方）签订购房合同约定：依据《军队经济适用住房建设管理办法》规定，由总队组织统建经济适用住房（现定名”边防总队警官住宅小区”）。实行统一规划，统一建设，统一出售，统一管理。本着自愿认购、协商一致的原则，由双方同意后签定，并共同遵守本合同。第一条房屋建设地点及依据，甲方经批准，取得位于呼和浩特市用地面积85370.877平方米的土地使用权，使用年限永久。《土地使用权划拨批准文件号》为呼政字第[2005]87号，《建设工程规划许可证号》为[2005]呼规新建副字002号，《建设用地规划许可证号》为呼规新地字[2005]003号，《施工许可证号》为×××。第二条乙方认购房屋具体情况，错层182.21平米，单价1100元，合计200431元。第三条计价方式与价款，1.按建筑面积计价，建筑面积的计价办法按照国家有关规定执行。计算面积包括：户内面积、阳台和分摊的公共面积；2.购房价按每平方米建筑面积1100元定价；3.所有户型住房均执行平均价，按定价计算。楼层、户型、朝向、单元、幢数等存在的差价不另考虑。......第五条付款方式及期限、违约责任，乙方保证分两次按合同认购面积付清全部购房款。首付2004年10月30日前付房款114500元，二次付款于2005年5月15日前付房款100000元，乙方预交付购房款总金额为214500元。乙方如不按合同规定时间交付房款，逾期一个月的甲方将按违约取消其购房资格。......第八条房屋分配办法，住房分配方案待房屋竣工后按有关政策另行制定。第九条住房产权性质，本次购房为经济适用房，购房者拥有全部产权。......第十一条甲方须履行的条款，房屋工程质量必须经呼和浩特市建筑质量检验部门组织竣工验收合格，方可交付使用。1.甲方按国家规定期限承担房屋的修缮义务，如房屋质量不符合国家验收规定，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在10天内退还乙方，并加付房屋总造价5%的违约金。2.甲方要保证乙方认购房屋的产权清晰，若发生与甲方有关的产权纠纷和质量问题，概由甲方负责清理。第十二条乙方须履行的条款，1.乙方居住期间，不得搭建、改变房屋内外结构及设施（含太阳能热水器等），否则由此造成的房屋及他人财产损失由乙方负责。2.乙方购房后，需上市交易的，甲方有优先购买权，所得房款归乙方所有。3.房屋预售后，购房人将未竣工交付使用的房屋再行转让他人的，甲方有权按乙方购房款数额原价收回，不计付利息。4.乙方入住新房后，需退回原单位现占用的住房。合同还约定了其他事项。2006年12月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订购房合同补充协议约定：根据甲乙双方签订的购房合同第十二条第4项、第十五条之规定，为明确双方权利义务关系，经甲乙双方平等协商，特签订如下补充协议。第一条甲方以划拨方式取得位于呼和浩特市金桥开发区100亩土地的使用权，用于新建经济适用住房。第二条乙方根据购房合同所购甲方开发的位于呼和浩特市金桥开发区经济适用房面积182.21平方米。第三条乙方在取得甲方开发的位于呼和浩特市金桥开发区经济适用住房钥匙之前将占用总队机关单位《房屋所有权证》（房屋所有权证号017326）退回甲方，并在一年内退出原住房。第四条甲方在乙方退出原住房后三十日内将乙方所交原住房集资款原数退还乙方，乙方对原住房所进行的装修等费用甲方不作其他任何补偿。第五条乙方拒退原住房的，甲方有权收回乙方所购甲方开发的位于呼和浩特市金桥开发区经济适用房，并将乙方所交购房款原数退还乙方，不作其他任何补偿。双方还约定了其他事项。另查明，2007年5月22日，呼和浩特市房产管理局发放呼房权证赛罕区字第20070096**号证书，载明房屋所有权人为ＸＸ，房屋坐落赛罕区金桥开发区世纪大道边防家园小区28号楼1单元5-6层1-501，产别私产；幢号28，房号1-501，混合结构，房屋总层数6，所在层数5-6，建筑面积181.88平米，设计用途住宅。原告现已将案涉房屋转让案外人，亦未将《购房合同补充协议》载明的房屋所有权证号为017326的房屋退还原告。2016年10月19日武警边防总队申请就与案涉边防家园小区房屋面积与户型相同29号楼2单元5-6层502号住宅委托内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司进行房地产市场价值评估，评估结果为估价对象房地产于价值时点的评估单价为6182元每平方米，市场价值为1126422元,评估单价为6182元每平米。再查明，同类案件（原告武警边防总队与被告哈斯房屋买卖合同一案），已生效的（2011）新民三初字第95号民事判决认定，原被告签订的《购房合同》和《购房合同补充协议》属有效合同，并判决哈斯退出所购位于呼和浩特市××区，面积182.21平方米的房屋。本院认为，原被告签订的《购房合同》和《购房合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，因未违反法律禁止性规定，应为有效合同。该合同明确了各自的权利和义务，故双方均应依约履行各自义务。原告已按约定履行了交付赛罕区金桥开发区世纪大道边防家园小区房屋的义务，被告应当按照合同约定履行退回之前占房屋的义务，但被告占有使用边防家园小区房屋后，并未退出原从单位房改房购得住房，已构成违约。原告在被告拒退原住房的情形下，按照购房合同及补充协议约定要求退还边防家园小区住房的主张属合理诉求，应予支持。由于被告再将边防家园小区住房转让给案外人，并获取了房屋款项，由此给被告造成的经济损失，被告应予赔偿。被告未提交证据反驳原告提交的鉴定结论，也未提出重新鉴定，故原告依其提交的鉴定结论主张经济损失的请求应予以支持。本案中，原告主张赔偿金额1091280元，低于鉴定结论记载金额，系原告对自有权利的处分行为，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：被告ＸＸ于本判决生效之日起十五日内赔偿原告中国人民武装警察部队内蒙古自治区边防总队经济损失1091280元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14622元（原告已预交），由ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍代理审判员 刘常欣人民陪审员 乌日娜二〇一七年六月二十六日书 记 员 梁 雨