（2017）豫1303民初450号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-13
案件名称
张东梅与南阳市亿安房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
南阳市卧龙区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张东梅,南阳市亿安房地产开发有限责任公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1303民初450号原告：张东梅。委托诉讼代理人：王森彪。被告：南阳市亿安房地产开发有限责任公司。法定代表人：裴宗栓。委托诉讼代理人：裴宗真。原告张东梅诉被告南阳市亿安房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张东梅及其委托代理人王森彪，被告委托诉讼代理人裴宗真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东梅提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的亿安·天下城商品房订购协议；2、判令被告退还购房款523070元并赔偿一倍的损失523070元；诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2014年10月21日在亿安天下城展示中心签订亿安·天下城商品房订购协议，原告于2014年10月11日、10月20日、10月21日分三次交清全部购房款523070元。此订购协议具备商品房买卖合同的基本构成要件，名为订购，实为商品房买卖合同。双方协议签订后，原告了解到被告未取得商品房销售的相关批准手续。该房一直未投入建设，根本无法交房。原告多次要求退房款，被告一直推诿不退。根据商品房买卖司法解释的有关规定，被告应当退房款并应当承担一倍房款的赔偿责任。被告南阳市亿安房地产开发有限责任公司辩称：亿安·天下城项目是政府主导的旧区改造项目。原告是经过认真考察和全面了解后订购房屋，被告收取了原告订购款，房屋现在确实没有交付，原因是在项目实施过程中遇到困难，并非基于被告故意。双方签订的订购协议中并未约定交房日期。在签订协议时，被告也并未故意隐瞒未取得预售许可证的情况。原告关于赔偿的请求不当。被告同意可在原告所购买的3#楼起地面后退房款，也同意以安置房替换。原告请求不符合法律规定，不应得到支持。原告为支持其诉讼主张，提交《亿安·天下城商品房订购协议》一份，收据3张。被告无异议。本院认为，原告所举证据真实、合法，予以认定、根据认证后的证据，结合原、被告诉辩称，本院确认如下事实：2014年10月21日，原、被告于在亿安天下城展示中心签订《亿安·天下城商品房订购协议》，原告自愿订购亿安·天下城项目A区A座27XX号房屋，优惠后总价款523072元。协议上约定，在办理房产证之前，双方具备签订正式《商品房买卖合同》条件时，卖方将以电话或者短信形式通知买方。原告于2014年10月10日向被告交纳定金30000元、10月20日交纳45000元房款，10月21日交纳448072元房款。截至开庭之日，该项目地基已挖，仍未进展到地面以上施工阶段。本院认为，原、被告签订的《亿安·天下城商品房订购协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。一方面，从认购书协议的形式上看，本案认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的诸如“交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；办理产权登记有关事宜；公共配套建筑的产权归属等主要内容”。故本案不能适用上述司法解释的规定，直接认定认购书为正式的商品房买卖合同本约。该认购书应当认定为签订商品房买卖合同前的预约合同，而非商品房买卖合同本约本身。原告称之前双方还签订过合同，约定过交房时间，没有提供相应证据予以证实。即便如此，原告已经交纳了全部房款，其订立合同的主要目的是居住使用。被告在订立合同后，竭力推动项目进展，尽快办理相关手续是其当然的合同义务。截至开庭，已经两年有余，工程进展缓慢，房屋尚未出地坪，处于停滞状态。而且被告尚不能承诺签订正式《商品房买卖合同》的具体时间，导致原告订立合同的主要目的不能实现，原告提出解除该订购协议并要求退还购房款的诉讼请求应当得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形的之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证；（二）……”。一方面本案双方订立的不是商品房买卖合同的本约，合同中甚至明确约定了“具备签订正式《商品房买卖合同》条件时”的内容，故不能适用该条款。另一方面，本案原告完成的举证责任，也是被告自认的事实是：被告在签订协议时尚未取得商品房预售许可证，甚至现在仍没有预售许可证。但并不能以此就能认定被告故意隐瞒或者提供虚假的证件等事实。同样，依据该认购协议能够看出，被告签订协议时并不具备正式商品房买卖合同的相关条件。故原告要求赔偿一倍购房款的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但解除合同的，当事人有权要求赔偿损失，被告长期使用原告资金而不予退还，本院酌定按照银行贷款利率标准计付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除张东梅与南阳市亿安房地产开发有限责任公司2014年10月21日所签订的《亿安·天下城商品房订购协议》；二、本判决生效后十日内，南阳市亿安房地产开发有限责任公司退还张东梅购房款523072元，并自2014年10月22日起以523072元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息至款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费14215元，由南阳市亿安房地产开发有限责任公司承担10314元，张东梅承担3901元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长 付 新审 判 员 马宇航人民陪审员 李金峰二〇一七年六月二十六日书 记 员 张思涵