（2016）苏0303民初5934号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-10-19
案件名称
原告徐州市云兴小学与被告全某某房屋租赁合同纠纷一审判决书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市云兴小学,全某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第二百三十二条，第二百三十六条
全文
江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0303民初5934号原告：徐州市云兴小学，住所地在徐州市复兴南路***号。法定代表人：刘婷，该校校长。委托诉讼代理人：张鑫燕，江苏茂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：任某，男，1974年9月5日出生。被告：全某某，男，1977年2月23日出生。委托诉讼代理人：祝恒，江苏天根律师事务所律师。原告徐州市云兴小学与被告全某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市云兴小学的委托诉讼代理人张鑫燕及被告全某某的委托诉讼代理人祝恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市云兴小学向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋使用费33600元（自2016年1月暂计至2016年12月31日，后续计算至实际返还之日止）及违约金5000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年5月25日签订房屋租赁合同，租赁期限自2011年6月1日起至2012年5月31日止。合同到期后，原、被告未重新签订合同。自2016年1月至今，被告并未向原告支付租金，期间原告曾多次通知被告要求返还房屋，但被告拒不返还。无奈之下，故诉至法院，请求判如所请。全某某辩称：原告与被告之间并无房屋租赁合同关系，也就无所谓返还租赁物及向原告支付租金的义务，请求法院依法驳回原告诉请。一、原被告之间租赁合同应当延续至2015年12月31日。二、自2016年1月1日起原被告之间不存在租赁合同关系。原告未就被告在2016年继续占有涉案房屋进行举证，应承担举证不能的不利后果。三、被告在2016年以后没有租赁涉案房屋。被告在2015年11月和第三方签订了房屋租赁合同，并将新租房屋作为办公地点。同时，被告将涉案房屋的房租缴纳至2015年年底，按照租赁合同的要求履行完自身义务。故被告完全没有必要租赁涉案房屋。虽然原被告在房屋交接时没有留下相关书面手续，但不能据此推断被告没有交付房屋。根据我国法律相关规定，没有要求出租方和承租方在租赁期满后应当办理相关交接手续，同时租赁合同也没有约定承租方在租赁期满后应当办理交接手续。另外，原告应当就被告在2016年1月1日后是否实际占有涉案房屋进行举证。四、本案原告的主张没有法律依据。原告并未主张解除租赁关系，原被告的租赁关系为不定期租赁，在租赁合同不解除的情况下，被告有权使用涉案房屋，从而无需返还房屋。所以原告的诉请无法律依据。同时，被告在2015年底将本案所涉房屋已经返还给原告，所以不存在返还房屋和支付租金的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同载明：甲方自愿将坐落在云龙区复兴南路227号的房屋出租给乙方作营业使用，房屋租金每月2800元，租赁期限自2011年6月1日至2012年5月31日止；房屋租赁期限内，乙方如需转租、转让、转借第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须征得甲方同意；违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担；乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金的千分之五向乙方加收违约金。徐州市云龙区教育体育局出具的证明，证明徐州市云龙区复兴南路227号一层沿街门面房，建筑面积20平方，房屋产权系徐州市云兴小学所有。租赁期内，被告履行了支付租金的合同义务。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续使用该房屋并缴纳租金至2015年12月31日。其后被告称将房屋交还原告，自己不再该处经营。2016年起，被告未再向原告支付租金。原告陈述被告将房屋交由一个叫“马磊”的人继续经营。2016年1月，原告通知“马磊”收回门面房，但“马磊”仍然使用涉案房屋，并让原告向被告主张租金。后“马磊”经营至2016年12月20日前搬离房屋。以上事实，有原、被告的当庭陈述，房屋租赁合同、租金收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、原被告之间是否有房屋租赁关系；2、原告诉请的租金（占用费）应当计算到何时；3、原告诉请的违约金是否有事实和法律上的依据。原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同依法成立并生效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。原告口头向被告发出门面收回通知，双方之间的不定期租赁合同于该通知送达之日解除。被告经原告催告后未返还房屋，并持续占有使用涉案房屋至2016年12月20日，故被告应参照原房屋租赁合同约定的租金数额每月2800元支付占有使用涉案房屋期间的相应费用，2016年1月1日以前的房屋使用费被告已向原告支付完毕，故原告主张被告支付2016年1月1日至2016年12月30日期间的房屋使用费应计算至2016年12月20日，计32667元的房屋使用费，本院予以支持。被告辩称2015年12月31日已将房屋交还，双方合同终止。被告的上述抗辩不能成立。被告将涉案房屋转让给他人经营，该转让行为未经原告同意或追认，租赁权转让合同不生效，被告仍应向原告支付租金或占用费。故本院对其辩解不予支持。由于原、被告之间的房屋租赁合同已解除，双方未再签订新的房屋租赁合同，也未对违约金进行约定，故原告要求被告支付违约金的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告全某某于本判决生效之日起十五日内给付原告徐州市云兴小学房屋使用费32667元。二、驳回原告徐州市云兴小学其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由原告徐州市云兴小学负担100元，被告全某某负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32001718336058068002）。审 判 长 孔祥伟人民陪审员 曹 英人民陪审员 林 峰二〇一七年六月二十六日书 记 员 朱微微 微信公众号“”