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(2017)川0411民初565号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-07-19

案件名称

攀枝花市天宇物业有限公司与刘小会物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

攀枝花市仁和区人民法院

所属地区

攀枝花市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

攀枝花市天宇物业服务有限公司,刘小会

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》:第七十八条第一款;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条,第六条,第十二条;《中华人民共和国合同法》:第一百零九条

全文

攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0411民初565号原告:攀枝花市天宇物业服务有限公司,住所地:攀枝花市弄弄坪东路2号。法定代表人:郝雷,职务:董事长兼总经理。委托诉讼代理人:唐祖荣,四川南商律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨梅,女,汉族,1981年2月4日,住所地:四川省攀枝花市西区,系公司员工。被告:刘小会,女,1973年5月26日出生,住所地:浙江省乐清市,现住所地:攀枝花市。原告攀枝花市天宇物业有限公司(以下简称天宇物业公司)诉被告刘小会物业服务合同纠纷一案,本院于2016年4月10日受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐祖荣、杨梅,被告刘小会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求:1.判令被告向原告支付2016年7月-12月物业服务费2408元;2.被告支付违约金165元;3.诉讼费由被告承担。2017年6月26日,原告提交书面申请,要求撤回第二项诉讼请求。事实及理由:被告购买和租赁了位于攀枝花仁和区天宇五金机电市43-39、43-40、37-109、37-145号房屋,并于2013年8月13日与原告签订了《前期物业服务合同》,双方的权利义务详见合同。自2016年7月起,被告以种种理由拖欠物业费,虽原告上门催收,但被告至今未付。被告辩称,2016年4月23日,被告所在的仁和区天宇路五金机电市场发生严重的水质污染,最初机电市场内用水是由自来水公司提供的,后来原告把自来水公司的水源切断了,用地下水给商家饮用,原告提供给我方的水很脏不能饮用,就是因为这个原因很多商家都搬出去了,影响了五金机电的生意,原告只是对被告进行了体检,此事件攀枝花电视台、报社都有报道。2016年5月12日,原告张贴了《致歉公告》,其中载明:“为杜绝类似事件的出现,我公司将免费为每户商家安装浩泽净水探头一套,以确保商家随时监测水质”。但原告未对此事件赔偿商家及住户,也未兑现安装“浩泽净水探头”的承诺。希望原告方针对水的问题对被告进行补偿。经审理查明,被告系攀枝花市五金机电市场(以下简称机电市场)负二层43-39、43-40商辅业主,商辅面积分别55.97㎡及58.64㎡。2013年8月13日,原被告签订《前期物业服务合同》,约定由原告为五金机电市场商辅提供物业管理服务,物业服务费用2元/平方米·月,合同期限自2013年8月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。服务费从物业交付次日起按半年为周期缴纳。业主于每个缴费周期起始前15日内缴纳物业费。逾期未缴纳的,原告方以书面形式催告业主在合理期限内缴纳。经催告后无正当理由仍未缴纳的,从未缴费之日起每日承担未付金额0.5‰的违约金。2015年1月21日,被告刘小会与攀枝花市天宇实业有限公司(简称天宇实业)签订了《仓库租赁合同》,约定被告租天宇实业位于五金机电市场37-109、37-145号仓库各一个,面积分别为86.01㎡及84.69㎡,合同载明天宇实业已委托攀枝花市天宇物业对本物业进行物业管理,被告方应予以认可。物业管理中的服务内容、物管权利义务、物管费收费标准及支付方式等内容,均以《攀枝花五金机电市场前期物业协议》的约定为准。2014年11月2日,原告与天宇实业签订《攀枝花五金机电市场前期物业协议》,约定原告于天宇实业接收物业之日起至租赁合同结束之日止对攀枝花五金机电市场提供物业服务,商业库房服务费按照每月1.2元/每平方米的标准收取。2016年,业主及商家发现管道饮用水出现水质问题,遂找到原告,原告于2016年5月12日发布公告致歉,称因加水泵损坏,维修人员误操作,导致井水进入自来水管网,承诺将免费为商家安装“浩泽净水探头”一套,但该承诺至今尚未落实。被告刘小会自2016年7月起欠缴43-39、43-40商辅物业费,自2016年8月起欠缴37-109、37-145号仓库物业费。2016年11月9日至11月20日期间,原告张贴公告催收物业服务费,并向被告邮寄送达了催收律师函。上述事实有,原、被告相一致的陈述及商品房买卖合同份及补充协议、房屋信息摘要、攀枝花五金机电市场仓库租赁合同、物业费收费收据、催费公告照片彩打件、《攀枝花五金机电市场前期物业协议》、致歉公告、《证明》、房屋产权档案、快递详单等书证在案佐证。上述证据具有真实性、合法性、关联性,本院予以认可,足以证实上述事实。本案在审理过程中,本院主持调解,因双方分歧较大,故未达成调解协议。本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定,本案中,天宇实业与原告签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力,被告亦与原告签订了前期物业服务合同,并实际接受了原告物业公司的服务,双方已形成事实上的物业服务权利义务关系。原、被告之间建立了物业服务合同关系,被告作为物业管理企业,组织人力、物力按照合同为五金机电市场业主提供了物业管理服务后,有权按约及时取得相应的物业管理费。被告在实际接受了原告的物业管理服务后,理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及五金机电市场公共建设与管理,原告履行五金机电市场管理职责是多方面、长期性的,即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵,被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足,以此否定原告所付出的服务,不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务,业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司,或者协商变更收费标准等合法途径解决。被告认为原告因水质问题给自己造成了损失,可以另行要求赔偿。“交物业费”和“要求赔偿损失”是不同的法律关系,业主不能以此而拒交物业费。因水质问题,原告未按承诺为商家安装“浩泽净水探头”事宜属于另一纠纷,不属于原被告双方的物业服务合同范围,原告虽自愿按照198元抵扣物业费,但被告不予认可,本院不予处理,原被告可就该问题另行处理。经核算,被告自2016年7月起欠缴商辅及仓库物业费共计2406.75元,原告要求被告支付2016年7月-12月物业服务费的诉讼请求证据充分,于法有据,本院依法予以支持。原告撤回第二项诉讼请求系对自身诉权的自主处理,本院予以同意。综上,依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定,判决如下:被告刘小会于本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市天宇物业有限公司自2016年7月-12月物业服务费期间的物业服务费2406.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元,减半收取25元,由被告刘小会负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决生效后,当事人在规定的履行期限内不履行义务的,对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员  李琳二〇一七年六月二十六日书记员  沙娜 微信公众号“”