（2017）苏0117民初1925号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-08-25

案件名称

原告（反诉被告）南京龙腾驾驶员培训有限公司与被告（反诉原告）南京丽典针织品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市溧水区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南京龙腾驾驶员培训有限公司,南京丽典针织品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省南京市溧水区人民法院民事判决书（2017）苏0117民初1925号原告（反诉被告）：南京龙腾驾驶员培训有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇西旺村平山路3号。法定代表人：张斌，南京龙腾驾驶员培训有限公司董事长。委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹娟娟，江苏宗域律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京丽典针织品有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇西旺村平山路3号。法定代表人：罗仙花，南京丽典针织品有限公司董事长。委托诉讼代理人：王志燕，江苏博事达律师事务所律师。原告（反诉被告）南京龙腾驾驶员培训有限公司（以下简称龙腾公司）与被告（反诉原告）南京丽典针织品有限公司（以下简称丽典公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年4月5日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人王玉新，被告（反诉原告）法定代表人罗仙花及委托诉讼代理人王志燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙腾公司向本院提出诉讼请求：1、判令丽典公司支付龙腾公司应取得的征收补偿款（停产、停业损失补助费128000元、搬迁补助费204800元、协议约定的补偿款90000元）422800元。2、判令丽典公司退回租赁未到期的租金71000元。事实和理由：2012年2月15日，龙腾公司与丽典公司签订一份《租赁协议》，约定：丽典公司将位于南京市溧水区洪蓝镇西旺村平山路大门西南方向尚未建设的场地面积约10565平方米出租给龙腾公司作为训练场地，租赁期限为5年，自2013年5月16日起至2018年5月15日止。2013年9月24日，龙腾公司与丽典公司签订一份《租赁补充协议》，约定：丽典公司将位于已出租给龙腾公司的训练场地中央厂房十间出租给原告使用，租赁期间为5年，自2013年5月16日起至2018年5月15日止，租金为每年20000元，厂房的装修费用由龙腾公司出资的部分，拆迁所得金额也归龙腾公司所有，丽典公司无权拥有，厨房和厕所等一些附属设施，龙腾公司建设和装修，以后拆迁所得金额都归龙腾公司所有，丽典公司无权拥有；龙腾公司办公所租厂房东北方向有735平米的场地属龙腾公司租赁所有，建设设施由丽典公司出资，龙腾公司有权使用，以后拆迁所得拆迁费龙腾公司、丽典公司按七、三分成。2016年4月，龙腾公司向丽典公司支付了自2016年5月16日至2017年5月15日的租金142000元。之后，南京市溧水区人民政府发布公告，本案所涉租赁场地被列入征收范围。2016年12月1日，龙腾公司配合丽典公司自动从租赁场所搬出，但丽典公司既未将征收补偿款给予龙腾公司，也未将未到期的租金推给龙腾公司。故龙腾公司诉至法院，要求判如所请。被告（反诉原告）丽典公司辩称：龙腾公司要求丽典公司支付征收补偿款及退还租金的主张，没有事实和法律依据。根据南京市溧水区房屋征收管理办公室与龙腾公司、丽典公司签订的《南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议》约定，涉案房屋征收补偿款共计2931689元，其中装潢附属物补偿款1452788元、搬迁补助费及停产停业损失补助费26307元归龙腾公司所有，在签订协议时，龙腾公司自愿同意已缴纳的租金不再退还。协议签订后，龙腾公司于2016年12月22日从涉案房屋腾迁，并已领取了全部征收补偿款。龙腾公司与丽典公司就涉案房屋租赁关系的解除及相关补偿问题，已处理完毕，未发生任何纠纷。故龙腾公司的起诉无事实和法律依据，请求法院驳回龙腾公司的全部诉讼请求。反诉原告（被告）丽典公司向本院提出反诉请求：判令龙腾公司支付土地租金122000元。事实和理由：2012年2月15日，龙腾公司与丽典公司签订《租赁协议》，约定龙腾公司租赁丽典公司土地作为训练场地，租赁期限自2013年5月16日起至2018年5月15日止，然而，龙腾公司至今未支付第五年租金122000元。为维护丽典公司的合法权益，丽典公司诉至法院，要求判如所请。反诉被告（原告）龙腾公司辩称：双方协议在征收办签订征收协议时已终止，双方协议履行到2016年11月结束，第五年的租金双方根本没有开始，不存在支付租金的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，当事人对案涉证据真实性均无异议，本院对当事人提交的证据的真实性予以认定，对本案事实认定如下：2012年2月15日，丽典公司与龙腾公司签订《租赁协议》，内容有：1、龙腾公司承租丽典公司大门西南方向尚未建设场地面积约10656平方米作为训练场地。2、租赁期限自2013年5月16日起至2018年5月15日止。3、租金第一年与第二年均为112000元，第三年到第五年均为122000元。先付后租，第二年开始租金付款期为四月十五日。2013年9月24日，丽典公司与龙腾公司另签订《租赁补充协议》，内容有：1、丽典公司将位于已出租给龙腾公司的训练场地中央厂房十间（约340平方米）出租给龙腾公司使用。租赁期限为2013年6月30日至2018年5月15日止。2、租金为每年2万元，先付后租。3、厂房的装修费用由龙腾公司出资的部分，以后拆迁所得金额也归龙腾公司所得，丽典公司无权拥有。4、厨房和厕所等一些附属设施，龙腾公司建设和装修，以后拆迁所得金额都归龙腾公司所有，丽典公司无权拥有。5、龙腾公司办公所租厂房东北向有735平米的场地属龙腾公司租赁所拥有，所有建设设施由丽典公司出资，龙腾公司有权使用，以后拆迁所得拆迁费双方按七三分成（丽典公司所得百分之七十，龙腾公司所得百分之三十）。2016年12月22日前，双方一直按上述协议的内容履行，龙腾公司于2016年4月20日缴纳了2016年5月15日至2017年5月15日止的租金。2014年3月31日，南京市溧水区人民政府发布宁溧府征字【2014】4号文件，标题为“南京市溧水区人民政府国有土地上房屋征收决定”，内容为：根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等有关规定，南京市溧水区人民政府作出如下征收决定：一、征收目的：旧城区改建、城南片区扩容建设。二、征收范围：城南片区国有土地上5家企业范围内房屋（具体征收范围以溧水区国土分局确认的国有土地权属范围为准）。上述范围内的国有土地使用权同时收回。……案涉的土地、房屋均在拆迁范围内。丽典公司享有案涉土地使用权，使用权类型为出让，用途为工业用地，使用权面积为34148.96平方米。案涉土地上部分房屋由丽典公司建设，并办理了房产登记手续。2016年12月，南京市溧水区房屋征收管理办公室（下称征收办）、丽典公司、龙腾公司三方签订《南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议》，内容有：1、被征收房屋坐落于溧水××××号，丽典公司所有的房屋建筑面积合计605.29平方米，被征收房屋的价值补偿为627209元。2、装潢附属物补偿金额为2086753元，具体包括：自建简易房屋821.23平方米，计235693元；房屋装饰装潢补偿（丽典公司）金额180038元；附属物补偿（丽典公司）218234元；附属物补偿（承租人龙腾公司）1365946元；房屋装饰装潢补偿（承租人龙腾公司）86842元；其中丽典公司享有前三项共计633965元，龙腾公司享有1452788元。3、搬迁补助费50177元，停产停业损失补助费31360元，由丽典公司享有55230元，龙腾公司享有26307元。4、丽典公司、龙腾公司同意于2016年12月22日起，将被征收房屋搬迁完毕交由征收办拆除。三方对其余事项同时做了约定，并已按该协议实际履行，龙腾公司已按合同约定搬迁完毕。另查明，有关案涉土地的征收补偿协议尚未签订。本院认为，丽典公司与龙腾公司签订的租赁协议、租赁补充协议均依法成立，且合法有效，应依法予以支持。在2014年3月31日溧水区人民政府发布征收决定后，上述协议应予以解除。龙腾公司在协议解除后，仍实际使用案涉的土地、房屋，应支付使用费用，该费用按照租赁协议及租赁补充协议的标准、龙腾公司实际使用期限计算合理，本院予以支持；丽典公司要求龙腾公司继续支付土地租金的诉请，于法无据，本院不予支持。因此，龙腾公司应实际支付至2016年12月22日止的土地、房屋使用费用，其多余支出的费用，丽典公司应当予以返还，返还金额为56208元（142000元/12个月*4.75个月）。龙腾公司要求丽典公司支付基于土地征收补偿而产生的停产停业损失补助、搬迁补助费，但由于案涉的土地征收补偿协议尚未签订，有关事实尚未实际发生，龙腾公司应在土地征收补偿协议实际签订生效后另行主张，本案不作处理。龙腾公司要求丽典公司支付基于租赁补充协议中“龙腾公司办公所租厂房东北向有735平米的场地属龙腾公司租赁所拥有，所有建设设施由丽典公司出资，龙腾公司有权使用，以后拆迁所得拆迁费双方按七三分成（丽典公司所得百分之七十，龙腾公司所得百分之三十）”的约定而产生的补偿款90000元，但尚没有证据证明该约定中的735平方米的场地已实际征收补偿及补偿的金额，龙腾公司应在实际征收完毕且补偿金额确定后，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、南京丽典针织品有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性返还南京龙腾驾驶员培训有限公司56208元。二、驳回南京龙腾驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。三、驳回南京丽典针织品有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8707元，保全费用3270元，共计11977元，由南京龙腾驾驶员培训有限公司负担10614元，由南京丽典针织品有限公司负担1363元；反诉案件受理费1370元，由南京丽典针织品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审　判　长　　任　涛人民陪审员　　杜春宝人民陪审员　　陈建民二〇一七年六月二十六日见习书记员　　方　霞微信公众号“”