（2017）京02民终5044号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-03
案件名称
陈帅、康红梅与北京宝隆城房地产开发经营中心物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
康红梅,北京宝隆城房地产开发经营中心,陈帅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5044号上诉人（原审被告）：康红梅，女，1986年11月22日出生。委托诉讼代理人:徐振国，北京市凯泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京宝隆城房地产开发经营中心，住所地北京市丰台区科学城帝京路15-D。法定代表人:胡政，董事长。委托诉讼代理人:杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。原审被告:陈帅，男，1985年7月19日出生。委托诉讼代理人：徐振国，北京市凯泰律师事务所律师。上诉人康红梅因与被上诉人北京宝隆城房地产开发经营中心（以下简称宝隆城中心）、原审被告陈帅物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初22574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。康红梅上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或者依法查清事实后改判酌减物业费。本案诉讼费用由宝隆城中心负担。事实和理由：一审法院认定了宝隆城中心提供的物业服务存在瑕疵，因此应当依法判决减收物业费。宝隆城中心辩称：一审法院认定事实清楚，同意原判。陈帅表示同意康红梅的上诉请求，但其未提出上诉。宝隆城中心向一审法院起诉请求：康红梅、陈帅给付物业服务费人民币3242元及滞纳金人民币651元。一审法院认定事实：2007年6月6日，宝隆城中心（乙方）与北京天华宏业房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定宝隆城中心对位于北京市丰台区×××10号楼（公寓）进行物业服务，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，公寓的暂定标准为：2.5元／月·平方米等。北京市丰台区×××2416号房屋（以下简称2416号房屋）原业主为王××，之后，王××将2416号房屋转卖给康红梅、陈帅，现康红梅、陈帅系2416号房屋的业主。2013年11月7日，原业主王××、现业主康红梅、陈帅与宝隆城中心签订房产过户说明：“我王××为10-1楼2416号的原业主。我本人于2013年11月7日已将10-1-2416号转让给新的业主康红梅、陈帅。我本人承诺新业主遵守我本人与物业及开发商签署的各项协议及相关文件等。新业主康红梅、陈帅在此承诺遵守原业主与物业及开发商签署的各项协议及文件。自房产证过户至上述新业主后物业费、能源费、分摊费用及相关费用等由新业主康红梅、陈帅负责；过户的各项费用由原业主王××负责。”宝隆城中心履行了物业服务义务，陈帅、康红梅已支付了2014年度的物业服务费。在审理中，康红梅、陈帅提供证据并申请证人出庭作证，证明其主张宝隆城中心对其居住的小区未进行物业管理，表示不同意缴纳物业服务费。现宝隆城中心诉至法院要求康红梅、陈帅支付2015年度、2016年度的物业费3242元及支付滞纳金651元。一审法院认为，宝隆城中心与北京天华宏业房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，对康红梅、陈帅居住的小区进行了物业服务。康红梅、陈帅于2013年11月7日在与原业主王××签订的《房产过户说明》中已承诺缴纳物业费等费用，应当依约及时支付物业服务费，不应拖欠。故宝隆城中心要求康红梅、陈帅缴纳物业服务费的诉讼请求，法院应予支持，康红梅、陈帅未按期缴纳物业服务费，理应承担违约责任。但鉴于康红梅、陈帅提供的证据及出庭的证人证言反映出宝隆城中心对该小区的物业服务存在瑕疵，故宝隆城中心要求康红梅、陈帅支付滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。一审法院于2016年12月判决：一、康红梅、陈帅于判决生效后十日内给付北京宝隆城房地产开发经营中心二○一五年度、二○一六年度的物业服务费三千二百四十二元。二、驳回北京宝隆城房地产开发经营中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间查明，陈帅与康红梅已经离婚，2416号房屋的房屋产权于2016年11月3日变更到康红梅名下。在本院审理过程中，经询问陈帅，其明确表示，对于宝隆城中心所主张的2016年11月3日至2016年12月31日期间的物业费，其同意按照酌减后的费用交纳。本院审理中，康红梅并未提交新的证据，其主张向一审法院提交的证据已经证实2416号房屋所属小区存在环境脏乱差、瓷砖脱落、垃圾未及时清运、消防不合格、智能电表始终没有安装、电梯故障、物业公司工作人员不着装且服务态度差等情况，且上述情况足以证实宝隆城中心提供的物业服务存在瑕疵。宝隆城中心对上述证据不予认可，表示该中心提供的物业服务符合标准。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，康红梅、陈帅通过二手房买卖的方式取得了2416号房屋的产权，且康红梅、陈帅承诺遵守原业主与物业及开发商签署的各项协议及文件，宝隆城中心也实际为康红梅、陈帅提供了物业管理服务，因此康红梅、陈帅与宝隆城中心已经形成物业管理合同关系，康红梅、陈帅接受了宝隆城中心提供的物业服务理应缴纳物业费。虽然2016年11月3日以后陈帅已经不是2416号房屋的业主，但是在本院审理过程中，陈帅表示愿意按法院判决的数额缴纳2016年11月3日至2016年12月31日期间的物业费，对此法院不持异议。关于康红梅所提，因宝隆城中心提供的物业服务存在瑕疵，因此应减免物业费的上诉主张，物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。因此虽然宝隆城中心提供的物业服务存在瑕疵，但该瑕疵不足以应减收或者免收物业费，故康红梅此节上诉主张本院亦不予支持。需要指出的是，物业公司与业主之间应相互理解，加强沟通协作，共同营造一个良好的生活居住环境。康红梅所述在物业管理工作中存在问题的说法，系对宝隆城中心工作的鞭策，宝隆城中心应就业主提出的问题积极整改，在今后的物业服务中充分听取业主的意见和建议，树立为业主服务的意识，提高自身物业管理水平，更好地为业主提供服务，促进社区和谐。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由康红梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 孟 龙审判员 李 桃审判员 王 云二〇一七年六月二十六日书记员 房依彤 微信公众号“”