（2017）渝0107民初3975号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2018-07-23
案件名称
重庆兴拓置业有限公司与熊丙军商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆兴拓置业有限公司,熊丙军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条，第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十三条第一款
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初3975号原告（反诉被告）：重庆兴拓置业有限公司。住所地：重庆市九龙坡区奥体路1号附5-21-14号，统一社会信用代码915000005868861787。法定代表人：蓝海青，该公司董事长。委托代理人：余即天，男，1986年6月8日出生，住上海市宝山区，系公司员工。委托代理人：薛松，男，1978年4月23日生，住重庆市南岸区，该公司员工。被告（反诉原告）：熊丙军，男，1982年1月2日出生，住重庆市渝中区。委托代理人：王洋，重庆兼善律师事务所律师。原告重庆兴拓置业有限公司（以下简称兴拓公司）诉被告熊丙军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，审理中，被告熊丙军提起反诉，本院受理反诉后，依法由审判员阮斐担任审判长，与人民陪审员杭静、王明华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴拓公司的委托代理人余即天，被告（反诉原告）熊丙军及其委托代理人王洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴拓公司诉称：原被告之间于2013年12月20日签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告购买原告位于重庆市九龙坡区袁家岗158号15幢31-1号商品房。根据合同约定，原告于2015年4月30日向被告交付房屋，且被告接受房屋。接房后被告封堵了15栋商业烟道出口（位于被告购房房屋露台外立面处），造成烟道规划功能丧失。根据双方合同约定，“如乙方随意改变公共建筑和共有设施用途，应按照国家有关规定承担法律责任”，现被告封堵所购房屋楼栋的商业烟道出口，已经违反原被告双方签订的合同。现原告诉至法院请求被告按照《2013年2月金茂珑悦2期15号楼及26号楼B区建筑施工图设计工程号3246（2012）S设计规划图纸15号楼31层平面图》恢复烟道原状；本案诉讼费由被告承担。被告熊丙军辩称：原告所述事实错误，被告接房后从未对任何设施、部位有所改动；被告接房时、接房后系争位置的现场原状都是一个密闭的长四方体，平面及四个立面均不存在所谓的“出口”；被告没有违约及侵权行为，不应承担任何违约和侵权责任。综上，原告要求被告恢复原状，无任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。反诉原告熊丙军反诉称：2013年12月20日，反诉原告与反诉被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，反诉原告购买了反诉被告位于于重庆市九龙坡区袁家岗158号15幢31-1号商品房，反诉原告于2015年4月18日办理了接房手续。接房时，反诉原告将钥匙留于物管公司处。反诉原告接房后并未装修，2016年9月20日，该房邻居告知反诉原告有人在其露台上施工，反诉原告赶往现场发现其房屋内堆满建筑材料并有人员在露台上施工，反诉原告遂要求施工人员离开并从物管公司处收回钥匙封闭房门。2017年2月20日，反诉原告收到重庆市九龙坡区人民法院传票等诉讼文书，反诉被告以排除妨害将反诉原告诉至法院，后反诉被告撤诉。现反诉被告又以合同违约将反诉原告诉至法院。反诉原告办理接房手续后，至今未能装修，从未对房屋及露台做过任何改动，所购15栋31-1号房屋现仍处于清水房状态。在不知情的情况下，反诉原告的房屋被人擅自闯入并退房建筑材料，露台被人为破坏原有样貌，女儿墙面被打洞并架起围网及架管，房屋内堆满建筑材料。反诉原告现已取得《装修许可证》，因现场材料未移除，露台围网和管架未拆除，导致反诉原告至今无法及时装修，侵害了反诉原告的合法权益。现依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条及其他法律规定诉请排除妨害并恢复原状。现反诉至本院请求：反诉被告拆除搭建在反诉原告露台上的围网及架管并将现场恢复至接房时的原状；反诉被告将堆放在反诉原告客厅、卧室及露台上建筑材料移出室内并将室内及室外露台恢复至接房时的原状；诉讼费由反诉被告承担。反诉被告兴拓公司辩称：请求驳回反诉请求，反诉被告在反诉原告露台上的围网及架管是经过反诉原告同意后安装的；反诉原告的请求正好印证了反诉被告的本诉请求，要求恢复露台外商业烟道原状，反诉被告搭建及施工正是为了恢复烟道并避免烟道再次被封堵的整改措施。经审理查明，2013年12月20日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于重庆市九龙坡区袁家岗158号15幢31-1号房屋。合同第二十条约定“乙方在使用期间不得擅自改变本商品房的建筑主体结构、承重结构和设计用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与本商品房有关联的公共部分和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务，如乙方随意改变公共建筑和共有设施用途，应按照国家有关规定承担法律责任。”在合同附图上，被告房屋平面图露台的右下角处有一长方形的方框，方框内有两字，但字迹太小不能明确辨认。庭审中，兴拓公司举示了规划图纸和竣工图纸，在规划图纸和竣工图纸上可见熊丙军房屋露台右下角的方框处载明为烟道，原被告双方争议即为该位置，兴拓公司认为该位置交付房屋时为依图而建的烟道，熊丙军认为该位置为封闭的平台。合同签订后，2014年12月12日，兴拓公司所建的重庆市九龙坡区袁家岗158号15号楼进行竣工验收，兴拓公司取得《建竣备字（2014）066号重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年4月18日，兴拓公司将涉案房屋交与熊丙军。审理中，原被告双方一致认可除非采取翻墙等不当方式，否则只有通过熊丙军房屋才能前往其房屋露台。熊丙军陈述兴拓公司所述烟道在其接房时是处于封堵状态，兴拓公司认可其从物管公司处取得熊丙军房屋钥匙，并在熊丙军房屋内堆放建筑材料及在露台上进行施工，兴拓公司明确表示愿意自行恢复烟道原状。2017年6月2日，本院前往涉诉房屋进行现场勘验，该争议位置处已向上开口，并在其上方有施工围网及架管。以上事实，《重庆市商品房买卖合同》、《2013年2月金茂珑悦2期15号楼及26号楼B区建筑施工图设计工程号3246（2012）S设计规划图纸15号楼31层平面图》、《金茂珑悦15#楼三十一层平面图竣工图》、《建竣备字（2014）066号重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《金茂珑悦接房（入住）手续办理流转单》、现场照片及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告双方均无证据证明交房时双方争议位置的状况，但该建筑物的规划图纸及竣工图纸均表明双方争议位置为烟道，且兴拓公司持有工程竣工备案登记证，建筑物应当与图纸保持一致才能经竣工验收取得竣工备案登记证，本院依据高度盖然性推定兴拓公司在交付时，双方诉争部位应当和图纸保持一致。兴拓公司诉称系熊丙军接房后改变烟道原状并进行封堵，但未能举证予以证明，本院对其诉称不予采信，故其要求熊丙军依照规划图纸恢复烟道原状本院不予支持。该烟道系整栋楼的商业烟道，其现状与规划图纸不符，必然达不到设计规划的正常使用功能，会对该楼的排烟造成影响，影响了公共利益并对公共安全造成一定的隐患，现兴拓公司愿意自行负责恢复该烟道原状，兴拓公司的行为系维护公共利益，应当准许。恢复烟道原状的施工现场在熊丙军房屋露台，兴拓公司进行施工也需要从熊丙军房屋中通过，由此会导致熊丙军的个人利益会受到影响，但恢复烟道原状系为了维护公共利益、确保公共安全，公共利益和公共安全应当优先于个人利益，故兴拓公司在熊丙军房屋露台上施工及从熊丙军房屋中通行，熊丙军不应阻碍，兴拓公司同时也应当最大可能的减少对熊丙军个人利益的影响，应当在合理的期限内采用合理的方式进行施工。关于反诉原告的反诉请求。本院认为，本案中本诉请求是依据双方买卖合同的事实依据而请求的违约之诉，而反诉请求是依照排除妨害的事实依据请求的侵权之诉，二者的法律关系不同，不能作为反诉一并处理，反诉原告可另案起诉，故对反诉原告的反诉，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第二百零八条、第二百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：一、驳回原告重庆兴拓置业有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告熊丙军的反诉。本案案件受理费80元由原告重庆兴拓置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长 阮 斐人民陪审员 杭 静人民陪审员 王明华二〇一七年六月二十六日书 记 员 李 莹 微信公众号“”