（2017）渝0119民初2576号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-21
案件名称
重庆跃飞物业管理有限公司与肖方海物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆跃飞物业管理有限公司,肖方海
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初2576号原告：重庆跃飞物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道8号，统一社会信用代码91500107552001060C。法定代表人：李容霞，职务总经理。委托代理人：谭众书，重庆春意律师事务所律师。委托代理人：王远华，重庆市南川区大有法律服务所法律工作者。被告：肖方海，男，1963年4月8日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆跃飞物业管理有限公司（以下简称跃飞物业公司）与被告肖方海物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案受理后，依法由审判员丁忠林适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告重庆跃飞物业管理有限公司委托代理人谭众书、王远华、被告肖方海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告跃飞物业公司诉称，原告于2014年10月19日起至今服务于XXXX小区，2015年1月1日与南川区XX街道XXXX业主委员会补签了《物业服务合同》，被告系XXXXX-X-X号房屋的业主，其住宅建筑面积103.97㎡，依照《物业服务合同》约定：“住宅物业服务费标准按照建筑面积每月1.05元/㎡及逾期缴纳物业服务费的按日千分之三缴纳违约金”。被告从2014年10月19日至2017年3月30日应向原告缴纳物业服务费共计3209.10元，经原告多次催收，被告至今无故不予缴纳，已经构成违约。为此，原告特向法院起诉，请求法院判决被告支付原告自2014年10月19日至2017年3月30日期间的物业服务费3209.10元及违约金962.73元，共计4171.83元。本案诉讼费由被告承担。被告肖方海辩称，被告的房屋装修后被告并未在房屋中居住，被告很少去小区，被告认为物业费标准过高，如果交一半，被告就同意交纳。经审理查明，2015年1月1日，南川区XX街道办事处XXXX业主委员会（甲方）与重庆沛能物业管理有限公司（乙方，后名称变更为跃飞物业公司）签订了《物业服务合同》，由重庆沛能物业管理有限公司对XXXX小区进行物业管理服务。合同第四章第六条约定物业服务费用标准为：1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.05元/月∙平方米；（2）商业物业：2.00元/月∙平方米；（3）二次供水电费0.6元/吨。2、共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。物业服务费用或其他费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。第七章第十八条约定：本合同期限为叁年，自2014年10月19日起至2017年10月18日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十三条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。重庆沛能物业管理有限公司从2014年10月19日起为该小区提供物业服务。2016年12月5日，重庆沛能物业管理有限公司经工商登记将其名称变更为重庆跃飞物业管理有限公司。另查明，被告肖方海系重庆市南川区XXXX小区X幢X-X号房屋的业主，建筑面积为103.97平方米。被告肖方海未缴纳从2014年10月19日至2017年3月30日期间的物业服务费等费用。本院在审理原告跃飞物业公司诉XXXX小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供了照片等证据，拟证明原告在物业服务过程中未履行其职责，其服务质量存在服务瑕疵。原告对此不予认可。上述事实，有原告的陈述及被告的辩称、《物业服务合同》、《准予变更登记通知书》、照片等证据在案佐证，也经庭审依法核实，具有证明效力。本院认为，原告跃飞物业公司与南川区XXXX小区业主委员会于2015年1月1日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》依法对南川区XXXX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。对于被告提出的房屋已经装修但未入住的辩称意见其并未举示任何证据证明，导致本院对该事实无法认定，应承担举证不能的法律责任，因此，本院对其提出的上述辩解意见不予采纳。由于被告对原告主张的欠费时间无异议，结合合同约定，被告下欠物业服务费的金额为3209.56元〔（1.05元／㎡×103.97㎡×29个月）+（1.05元／㎡×103.97㎡÷30天×12天）〕，故对于原告主张的要求被告支付从2014年10月19日至2017年3月30日期间的物业费3209.10元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，虽然被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，但由于原告在物业服务过程中存在一定的瑕疵，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。物业公司对物业服务中存在的瑕疵应当积极完善和改进，不断提高物业服务水平和服务质量。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告肖方海于本判决生效之日起十日内支付原告重庆跃飞物业管理有限公司2014年10月19日至2017年3月30日期间的物业服务费，共计3209.10元。二、驳回原告重庆跃飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 丁忠林二〇一七年六月二十六日书记员 熊志宇