（2017）辽01民终6299号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-27
案件名称
上诉人宋达与被上诉人港中旅物业管理有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋达,港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6299号上诉人（原审被告）：宋达，男，1989年9月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：孙立杰，辽宁神华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区双园路34号。负责人：邢程，该分公司经理。委托诉讼代理人：柳阳，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈山海，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人宋达因与被上诉人港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司（以下简称港中旅物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋达上诉请求：1.查清事实，撤销一审民事判决，支持其上诉请求；2.一、二审诉讼费由港中旅物业承担。事实和理由：一、一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误。1.上诉人房屋为低层住宅，不是别墅，此类房屋未规定实行市场调节价格，需要办理收费许可证。根据《沈阳市物价局关于规范物业服务收费管理工作的通知》沈价发[2007]87号文件，签订《前期物业管理服务协议》时需要物价部门审批，只有公寓、别墅区和各类办公、生产、经营用房等非住宅建筑的物业服务，不需要审批。被上诉人报批价格为每平方米1.5元，一审法院认定物业收费实行市场调节价格，无需办理收费许可证等是错误的。根据《前期物业管理服务协议》第十八条约定“物业管理服务标准和物业管理收费标准由建设单位和物业公司共同确定，报请物价部门批准后生效实施”，该为附条件生效条款，被上诉人未提供物价部门收费审批文件，故条件未成就，该条款不生效。2.被上诉人使用欺诈手段骗取上诉人按《业主入住收费明细》中的“别墅”标准缴纳前期物业费。该明细注明沈价审批，业主误以为条件成就协议生效，才按此标准缴纳前期物业费，现查明被上诉人未取得物价部门审批文件，该条款系欺诈。3.没有政府指导价也没有双方协商。2014年后政府物价主管部门不再审批物业费价格，由双方根据物价法协商确定，双方并未重新协商签订物业费标准，《前期物业管理服务协议》的物业收费标准是开发商与物业公司商定的，并不是与业主协商确定的。4.同小区、同服务，应执行同一收费标准。低层住宅与其他多层住宅、高层住宅都在同一封闭园区，物业服务标准相同，公共区域和实际服务标准一样，物业收费标准不一致，显失公平。所谓普通住宅或是非普通住宅可以作为房屋建造成本和销售价格的区别，物业服务价格基于物业服务成本，在同等服务标准没有额外增加服务成本的情况下，所谓非普通住宅不能作为物业服务收费提价的理由，更没有法律依据。五、关于诉讼时效，按照法律规定2015年2月14日之前的物业费已超过诉讼时效。上诉人拒缴物业费是与被上诉人有未解决的争议，并非是不催缴物业费，被上诉人超过诉讼时效的主张不能成立。被上诉人未出示催缴物业费的证据，法院仅以双方存在争议认定未超过诉讼时效错误。现一审法院因被上诉人履行了义务判决上诉人承担全部物业费没有事实和法律依据，请求二审法院在查清事实的基础上，支持上诉人的请求。港中旅物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的请求。港中旅物业向一审法院起诉请求：1.宋达立即支付物业费39,256元及欠缴物业费滞纳金11,776元，共计51,032元；2.宋达承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于沈阳市浑南区双园路中旅国际小镇一期西区B11-1号，房屋面积218.09平方米，物业收费标准3元/平方米/月，诉请欠缴物业费时间2012年2月4日至2016年11月10日，双方已经签订物业服务合同，港中旅物业提供物业服务。一审法院认为，港中旅物业履行了服务义务即有权收取业主相应费用；宋达享受了港中旅物业提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于宋达提出的物业服务不到位问题，业主是否及时足额缴纳物业费直接影响港中旅物业所提供物业服务的质量标准，宋达已5年多未交物业费，除宋达外，案涉房屋所处园区还有大量业主多年欠交物业费，足以影响物业服务的正常运行，故宋达此项拒交物业费的主张，一审法院不予支持。关于宋达提出的物业费收费标准过高且未办理收费许可问题，宋达的房屋有别于一般的普通住宅，按照物价部门规定，此类物业服务收费实行市场调节价格，无需办理收费许可证，宋达应按物业管理收费协议中约定的标准支付物业费，故宋达此项拒交物业费的主张，一审法院不予支持。关于港中旅物业滞纳金请求，鉴于宋达欠交物业费理由虽不成立，但其主观上并非故意违约，港中旅物业此请求一审法院不予支持。判决：宋达自本判决发生法律效力之日起10日内向港中旅物业支付自2012年2月4日至2016年11月10日期间的物业费37,424.24元；案件受理费1076元，由港中旅物业承担287元，宋达承担789元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在前期物业管理阶段，由建设单位和物业公司签订的物业管理合同，对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。涉案园区的建设单位与被上诉人签订的前期物业管理服务协议，上诉人与被上诉人签订的物业管理服务收费协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，应当按照合同约定交纳相应的物业费。对于上诉人提出物业收费标准没有合法依据的相关上诉主张。根据一审卷宗内的房屋照片，并结合前期物业管理服务协议约定，涉案房屋标明为别墅，与该园区内小高层、洋房的房屋类型不同，有别于一般的普通住宅。按照沈阳市物价局《关于进一步规范物业服务收费管理工作的通知》（沈价发[2010]85号）规定，别墅区的物业服务，其服务收费实行市场调节价格，无需办理收费许可证。上诉人主张其房屋为低层住宅，不是别墅，因涉案房屋系独门独户独院的三层楼形式，符合别墅类房屋占地面积较大，容积率低，有独立的室外空间等特征，故此类房屋通常被认定属于高档住宅，不同于普通住宅，其物业收费标准往往较高，上诉人要求按照园区小高层、洋房的物业收费标准支付物业费缺乏依据。上诉人入住签署物业管理服务收费协议中对于物业收费标准有约定，上诉人也按此标准实际向被上诉人支付过物业费。因此，上诉人应当按照该收费标准向被上诉人缴纳物业费。关于上诉人主张受欺诈签订物业管理服务收费协议的问题。物业管理服务收费协议是对前期物业服务合同以及双方之间物业服务关系的确认，并不存在免除被上诉人物业服务责任，侵害上诉人合法权益的情形。根据前述，上诉人主张受欺诈的理由不能成立。因此，对于上诉人的主张，本院无法予以支持。对于上诉人提出被上诉人的部分起诉超过诉讼时效的问题。通过查阅一审卷宗，上诉人在一审诉讼中并未提出过有关超过诉讼时效的抗辩主张。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，在上诉人未提出新证据情况下，考虑到实践中物业公司往往会采用打电话催缴、张贴通告、上门催缴等多种方式定期或不定期向业主催缴物业费的通常做法。因此，对于上诉人二审提出的该项上诉主张，本院不予支持。对于上诉人在二审补充提出被上诉人提供的物业服务不到位的问题。首先，涉案园区现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。据此，在被上诉人未被依法解聘，现有物业收费标准未被依法调整之前，应当维持园区现有物业服务的正常运行。上诉人提出的此项上诉主张，不能成为其拒绝支付物业费的合法理由。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1076元，由上诉人宋达负担。本判决为终审判决。审判长 孙卓审判员 王虹审判员 单立二〇一七年六月二十六日书记员 许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：