（2016）闽0582民初6697号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-16
案件名称
泉州市雅美物业服务有限公司与黄金灿物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
晋江市人民法院
所属地区
晋江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泉州市雅美物业服务有限公司,黄金灿
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条
全文
福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0582民初6697号原告（反诉被告）泉州市雅美物业服务有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人魏兰兰，该公司总经理。委托代理人吕天生、高英辉，福建侨声律师事务所律师。被告（反诉原告）黄金灿，男，汉族，1960年8月10日出生，住晋江市。委托代理人吴正仁、黄银银，福建臻晟律师事务所律师。原告泉州市雅美物业服务有限公司（反诉被告，以下简称雅美公司）与被告黄金灿（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间被告提起反诉，本院依法进行合并审理。原告雅美公司的委托诉讼代理人高英辉、被告黄金灿及其委托诉讼代理人吴正仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅美公司向本院提出诉讼请求：判令1、被告支付拖欠的物业服务费20836.5元,滞纳金6588.5元,公摊费用6353.1元,合计人民币33772.2元；2、被告立即支付原告为实现本案债权而支付律师费人民币1000元。事实和理由：被告是位于晋江市池店镇锦洲瑞苑6座503号、6座802号、海丝景城2座1703号、22座1701号、26座1704号、26座1705号、26座1706号安置房的所有权人，原告为被告提供相应的物业服务。双方签订《前期物业服务协议》，约定：高层住宅的物业费按建筑面积每月每平方米1.1元计收；公共水电费分摊按实际发生进行；被告如不按协议约定的标准和时间交纳有关费用时，原告有权自次月首日起每天按欠费总额的千分之一加收滞纳金；如原告通过法律程序催促被告交费，此由发生的费用如律师费等一律由被告承担。被告黄金灿辩称：1.原告已经将部分房屋租售或转让给他人，海丝景城26座1704号及海丝景城26座1705号已出售给他人，原告的主张没有法律依据，其他房屋还在原告名下；2.原告主张的滞纳金没有依据；3.原告利用所处楼栋的公共空间设置电信塔、广告牌等，管理服务不到位，公摊费用计算有误；4.被告不应承担律师费。反诉原告黄金灿向本院提出诉讼请求：1.反诉被告立即开通海丝景城26栋旁边的地下通道，方便反诉原告通行；2.反诉被告承担本案全部反诉费用。事实和理由：反诉原告系海丝景城26栋1706号安置房屋所有人，于2009年5月4日与反诉被告签订《前期物业服务协议》，由反诉被告在房屋交房后提供物业服务。因海丝景城26栋所设电梯无法直达负一层地下停车场，该栋设计时在旁边设置地下通道，方便26栋居民通行。但反诉被告无故将地下通道大门上锁，拒绝26栋居民通行，导致反诉原告及其他居民只能绕行其他楼房才能到达地下停车场或是通过其他楼房的通道才能到达26栋的一楼，对反诉原告的生活造成了极大不便。反诉被告作为物业服务提供者，利用26栋电梯等公共空间设置广告牌，在26栋楼顶设置电信讯号塔，占用26栋居民公共资源，未将广告数以进行明细公示且将受益占为己有，现26栋楼前的绿地已改为石板平底，绿化带减少，但是水电公摊费用却有增无减，反诉被告未能提供发票等。综上，反诉被告管理松散，服务不到位，小区垃圾未及时清理，电梯故障未及时维修等问题，未尽到物业服务职责的现象屡屡出现，严重侵害了业主的权益。反诉被告雅美公司辩称：1.海丝景城26栋旁边的地下通道的开通或关闭迁涉到小区建筑物的改造、小区人民重大人身安全问题，应由小区物业委员会提起相应的诉讼，反诉原告主体不适格，应予以驳回；2.小区地下停车场的地下通道并不是提供给小区所有业主或居民使用，而是由在小区内购买车位并按月支付车位服务费的居民才可以享受至地下停车场的便利，反诉原告未提供相应证据证明其已购买车位并按月支付车位服务费，如反诉原告无法证明上述要项则主体不适格；3.原告公司所提供的物业服务一直按照《前期物业服务协议》的要求向业主提供，不存在反诉原告反诉状中所称的诸多违约行为，海丝景城26栋旁边的地下通道即使公司曾予以关闭，也是为了小区居民人身和财产安全考虑，反诉原告拥有本小区的诸多住房却一直拖欠相应的物业服务费，既是对物业公司的违约行为，也是对小区其他居民的利益损害。请求驳回反诉原告的起诉。原告主张：被告无故拖延缴纳物业费及相关欠款，事实清楚，证据充分，请求法院支持原告的诉讼请求。并提供如下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证各一份，证明原告基本身份信息、诉讼主体资格；2、被告身份证，证明被告基本身份信息、诉讼主体资格；3、锦洲瑞苑6座503号楼宇交接书、交房通知书、承诺书、前期物业服务协议，证明被告系锦洲瑞苑6座503号公寓业主，自2009年5月4日起交接房屋，原告也于当日起开始为被告提供物业服务；4、锦洲瑞苑6座802号楼宇交接书、交房通知书、承诺书、前期物业服务协议，证明被告系锦洲瑞苑6座802号公寓业主，自2009年5月4日起交接房屋，原告也于当日起开始为被告提供物业服务；5、海丝景城2座1703号楼宇交接书、交房通知书、承诺书、前期物业服务协议，证明被告系海丝景城2座1703号公寓业主，自2011年2月26日起交接房屋，原告也于当日起开始为被告提供物业服务；6、海丝景城22座1701号楼宇交接书、交房通知书、承诺书、前期物业服务协议，证明被告系海丝景城22座1701号公寓业主，自2011年2月26日起交接房屋，原告也于当日起开始为被告提供物业服务；7、海丝景城26座1704号楼宇交接书、交房通知书、承诺书、前期物业服务协议，证明被告系海丝景城26座1704号公寓业主，自2011年2月23日起交接房屋，原告也于当日起开始为被告提供物业服务；8、海丝景城26座1705号楼宇交接书、交房通知书、承诺书、前期物业服务协议，证明被告系海丝景城26座1705号公寓业主，自2011年2月23日起交接房屋，原告也于当日起开始为被告提供物业服务；9、海丝景城26座1706号楼宇交接书、交房通知书、承诺书、前期物业服务协议，证明被告系海丝景城26座1706号公寓业主，自2010年12月21日起交接房屋，原告也于当日起开始为被告提供物业服务；10、委托代理合同及发票1份，以证明原告为主张本案债权，委托律师并支付律师费1000元；11、表格一份，以证明被告拖欠物业费情况。举证完毕。被告对此质证认为：对证据1、2的三性无异议；对证据3、4、5、6、7、8、9的真实性无异议，但是海丝景城26座1704号公寓、海丝景城26座1705号已变更至他人名下；对证据10的三性无异议，但是律师费不应由被告承担；对证据11的三性有异议，被告没有拖欠物业费。被告主张：1.原告未提供相关证据证实被告拖欠上述费用，没有事实依据。2.即使要支付，被告已将部分房屋转让给他人。3.原告占用公共资源，而且不能提供公摊明细表，公摊费用计算有误。并提供如下证据：照片十张，以证明利用26栋的电梯等公共空间设置广告牌，在26栋楼顶设置电信讯号塔，占用26栋居民公共资源、小区垃圾未及时清理，电梯故障未及时清理，电梯故障未及时维修等问题证实反诉被告管理松散，服务不到位、未尽到物业服务职责的现象屡屡出现，严重侵害业主的利益，及反诉被告计算公摊费用明显是错误的，公摊费用包含其侵占小区公共资源的费用的事实。原告对此质证认为：照片的三性都有异议，照片是被告单方制作，没有公证机关为证，形式不合法，被告所提供的照片无法体现拍摄时间地点及原告提供的物业服务违约及不尽善的时间段，无法证明关联性，无法证明被告主张的事实。反诉原告主张：反诉被告擅自将停车场大门关闭，妨碍反诉原告的通行，侵害26栋居民的权力，反诉原告有权要求停止侵权行为，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。并提供如下证据：1.照片2张，以证明反诉被告无故将地下通道大门上锁；2.房产证，以证明海丝景城26座1705号的业主为黄一缘，从而证实反诉被告起诉错误的事实。原告对此质证认为:照片的三性都有异议，照片是被告单方制作，没有公证机关为证，形式不合法，被告所提供的照片无法体现拍摄时间地点及原告提供的物业服务违约及不尽善的时间段，无法证明关联性，无法证明被告的欲证事实；房产证的三性均有异议，没有原件不予认可。反诉被告主张：就反诉原告提出的诉求，部分地下通道的闭合关系到整个小区的人身财产安全问题，应由小区业主委员会对其提起诉讼，原告主体不适格。反诉被告不存在反诉原告所述关闭地下通道的行为。反诉原告提供的证据无法显示拍摄时间、该出入口的具体位置，大门关闭的持续时间，也没有公证机关或权威机关予以公证及保存，提供的证据不合法。本院认为，雅美公司提供的证据1-10，经被告质证，对其真实性无异议，且与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，予以采纳并作为定案的依据。原告提供表格虽系原告单方面制作，但双方已签订物业服务合同，被告必须按时交纳物业服务费用。被告未对其已交物业服务费用的事实进行举证，本院认定被告拖欠上述原告物业服务费。另，被告提供的房产证虽系复印件，但已初步证明海丝景城26座1705号房产已变更至他人名下，原告未能进一步证明被告仍为该房产的所有人或实际使用人，故对该部分物业服务费，本院不予支持。关于被告反诉要求原告立即开通海丝景城26栋旁边的地下通道的问题。因开通地下通道涉及全体业主的共同利益，应当由业主委员会决定，被告提供的证据不能证明原告擅自将诉争的地下通道即停车场大门予以关闭，故本院对被告的反诉请求不予支持。经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实作如下认定：被告是位于晋江市池店镇锦洲瑞苑6座503号、6座802号、海丝景城2座1703号、22座1701号、26座1704、26座1705号、26座1706号安置房的所有权人。各房屋交房后原告即为被告提供相应的物业服务。2012年8月10日，被告将海丝景城26座1705号房产过户至黄一缘名下。被告所欠原告物业服务费包括锦洲瑞苑6座503号物业费3888.2元（2014年1月至2016年5月）、6座802号物业费2950元（2014年7月至2016年5月）、海丝景城2座1703号物业费2342.2元（2015年1月至2016年5月）、22座1701号物业费4302.7元（2015年1月至2016年5月）、26座1704号物业费4348.9元（2014年1月至2016年5月），以上合计17832元。综上所述，本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系，合法有效，依法受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行相应的义务。被告未能对物业管理费的交纳情况加以举证，应当承担举证不能的不利后果，原告主张物业管理费的诉讼请求，部分支持，部分驳回。被告未能履行付款义务，应承担相应的民事责任，原告主张的滞纳金，不符合法律规定，不予支持，但被告依法应当赔偿原告资金被占用期间的经济损失，即自逾期付款之日起按银行同期同类贷款利率计付逾期付款利息。原告主张公摊费用6353.1元，但未提供费用明细，本院不予支持。原告主张律师费，该费用非必要费用，本院不予支持。被告黄金灿的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、被告黄金灿应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市雅美物业服务有限公司物业服务费17832元及违约金（自逾期付款之日起至判决确定还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告泉州市雅美物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告黄金灿的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，减半收取322元，由原告泉州市雅美物业服务有限公司负担99元，由被告黄金灿负担223元。反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告黄金灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员 丁长河二〇一七年六月二十六日书记员 王燕军附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。法官提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”