（2016）川1381民初3712号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-12-11
案件名称
岳华俊与四川阆中云天物业发展有限公司商品房预约协议纠纷一审民事判决书
法院
阆中市人民法院
所属地区
阆中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
岳华俊,四川阆中云天物业发展有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书（2016）川1381民初3712号原告：岳华俊，男，1973年5月15日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：伏光召，阆中市龙泉法律服务所法律服务工作者。被告：四川阆中云天物业发展有限公司，住所地阆中市。法定代表人：陈春来，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗泳，该公司员工。原告岳华俊诉被告四川阆中云天物业发展有限公司（简称“云天公司”）商品房预约协议纠纷一案，本院于2016年7月29日立案受理。本案依法由审判员于2016年11月17日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人伏光召，被告云天公司委托代理人郑涛、罗泳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳华俊向本院提出诉讼请求：请求人民法院确认阆中市七里新区巴都大道云天新城一号X-X-X号房认购协议书有效并要求被告按双方签订的房屋认购协议书中约定条款履行一切义务。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原、被告于2013年3月21日签订的《“云天·喜百年中心”新博美装饰城认购协议书》有效；2、被告立即向原告交付房屋，并承担违约责任，赔偿相应损失(租金损失)；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年3月21日，原、被告经协商签订了《“云天·喜百年中心”新博美装饰城认购协议书》一份，约定原告认购被告开发修建的位于四川阆中市七里新区巴都大道“云天新城1号”项目中X幢X层X号商铺。协议签订后，原告依约向被告缴纳了购房定金及购房款194,065元，但被告未按约定履行相应义务。被告辩称，原、被告签订的《“云天·喜百年中心”认购协议书》属实。但云天新城1号项目中的X幢楼至今未进行工程竣工验收，不能交付房屋。经审理查明，2014年3月21日，原告岳华俊（乙方）与被告云天公司（甲方）签订《“云天·喜百年中心”新博美装饰城认购协议书》，主要内容为：1、乙方认购商品房为甲方开发的位于阆中市七里新区巴都大道“云天新城一号”项目X幢X层X号房屋；2、房屋建筑面积36.03㎡，单价15,300元/㎡，总房价款为551,259元；3、乙方应当在签订本认购书时向甲方缴纳认购定金50,000元；4、乙方应当在接到甲方通知签订《商品房买卖合同》七日内，持本认购书、定金收据、身份证原件于甲方工作时间到甲方接待中心与甲方签署《商品房买卖合同》。经核实，原告岳华俊认购的该套房屋现房号变更为X-X-X,面积变更为34.98平方米。该协议签订后，原告向被告缴纳了购房定金及部分购房款共计194,065元。庭审中，被告对原告主张事实无异议。因被告未按约定通知原告签订正式的《商品房买卖合同》及交付房屋，原告遂诉讼来院。2014年3月21日，原告岳华俊（甲方）与阆中市名滋源商业管理有限公司签订《“云天·喜百年中心”新博美装饰城商铺租赁合同》，第三人系被告云天公司。主要内容为：1、甲方自愿将其购买的位于阆中市七里新区巴都大道“云天新城一号”项目X幢X层X号商铺租赁给乙方经营管理；2、租金按租赁房屋建筑面积计算，计人民币89.07元/平方米/月；3、签订本合同后，乙方将前12个月（从2014年3月1日起计12个月）的房屋收益的房屋收益共计38,813元一次性支付给甲方；在甲方与第三人签订《商品房买卖合同》和本合同时，乙方按约定将前12个月的租金立即支付给甲方，甲方委托乙方将该租金划拨给第三人用于支付商铺购房款。庭审中，原告主张被告云天公司承诺所购商铺由被告负责出租，故云天公司应按该租赁合同向原告返租。同时查明，被告云天公司开发的“云天新城1号”项目X号楼至今未通过工程竣工验收。认定上述事实，有身份信息、《“云天·喜百年中心”新博美装饰城认购协议书》、《“云天·喜百年中心”新博美装饰城商铺租赁合同》、收款收据以及双方当事人的陈述为据。本院认为，原告岳华俊认购云天公司位于阆中市七里新区巴都大道“云天新城1号”项目中X幢X层现房号为X号的商铺，双方并签订《“云天·喜百年中心”新博美装饰城认购协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，双方签订的《认购协议》其性质属于预约合同，其内容系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，且原告已按约定缴纳了认购房屋订金或及部分购房款，该协议应属合法有效，故原告主张确认原、被告于2014年3月21日签订的《“云天·喜百年中心”新博美装饰城认购协议书》合法有效，符合法律规定，本院予以支持。关于被告是否向原告交付房屋及是否承担违约责任的问题。本案中，原、被告仅签订了《认购协议书》，该协议属于预约合同性质，双方还未签订正式的《商品房买卖合同》，还不具备法律上的商品房买卖合同法律关系，而交付房屋是建立在原、被告已建立本约性质的基础上的，且案涉房屋至今未通过工程竣工验收，本身也不具备交付房屋的实质条件，故原告的该项主张，本院不予支持。因原、被告所签订的《认购协议书》属于预约性质的合同，双方也未在协议中约定违约情形及违约责任的承担方式，故原告的该项主张，本院不予支持。关于是否向原告赔偿损失即商铺返租的问题。本案中，原、被告所签订的《认购协议书》中没有云天公司负责出租原告所认购商铺并承担返租义务的约定，且根据原告所提供的《租赁合同》，其承租人系阆中市名资源商业管理有限公司，分析该合同内容及性质，向原告支付租金的相对人仍系该管理公司，而非被告云天公司，在合同中，云天公司的法律地位仅是原告委托的代收租金的受委托人，故原告主张由被告云天公司承担返租义务，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告岳华俊与被告四川阆中云天物业发展有限公司于2014年3月21日签订的《“云天·喜百年中心”新博美装饰城认购协议书》合法有效。二、驳回原告岳华俊的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告四川阆中云天物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判长 卢开军审判员 曹荣福审判员 赵卿宇二〇一七年六月二十六日书记员 何海燕 更多数据：搜索“”来源：