（2017）闽01民终299号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-11-16

案件名称

王淑芳、黄荣州商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王淑芳,黄荣州,福建省时代华奥建设发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终299号上诉人（原审原告）:王淑芳，女，1970年7月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。上诉人（原审原告）:黄荣州，男，1963年10月5日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：谢萍萍，福建世好律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地福建省连江县贵安经济开发区科技楼。法定代表人：严敏，董事长。委托诉讼代理人：陈建华，福建国富律师事务所执业律师。上诉人王淑芳、黄荣州因与被上诉人福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称时代华奥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院(2016)闽0122民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王淑芳、黄荣州上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持王淑芳、黄荣州在一审中的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由时代华奥公司负担。事实和理由：一、本案合同已明确约定了诉争房屋的交付使用条件为该商品房取得政府部门出具的该房屋的质量验收合格手续（即建设工程竣工验收备案表）和消防验收合格。在庭审中，时代华奥公司的委托诉讼代理人已经确认诉争商品房至今未取得建设工程竣工验收备案表，故涉案商品房至今仍不符合合同约定的交房条件，时代华奥公司已构成严重违约。二、《商品房销售管理办法》和《住宅建筑规范》明确规定关于商品房交付条件的法定强制性标准，即取得政府有关部门的竣工验收备案与相应的使用许可证书，与本案合同所约定的交付条件是一致的。根据《商品房销售管理办法》和《住宅建筑规范》的规定，商品房通过竣工验收并取得交付使用的批准文件是商品房得以交付使用的前置性要件。在司法实务界，只有开发商在合同约定的交房时间取得了政府有关部门的竣工验收备案证与相应的使用许可证书，才具备交付条件，即商品房交付的强制性标准是一种严格标准。三、在合同约定的交房时间取得政府有关部门的竣工验收备案证明与相应的使用许可证，是商品房交付的法定强制性标准，但本案讼争房屋至今未取得政府有关部门的竣工验收备案表，根据合同约定和司法实践，本案系严重违约，并非一般的瑕疵交付。四、王淑芳、黄荣州在查验房屋时发现，诉争房屋有多处不符合《住宅设计规范》和不适合居住使用的质量问题，小区已经进入全面停电状态，已多次提出整改要求，时代华奥公司至今也未予以整改到位，已构成违约，王淑芳、黄荣州有权拒收房屋并要求时代华奥公司承担违约责任。1.经实地查看和测量，诉争房屋的阳台门洞仅有一扇门可推拉，而可推拉的门洞单扇宽度仅为0.5米；套内楼梯两侧有墙，净宽度仅为0.6米左右。2.诉争房屋至今未设置居民分户水表、居民分户燃气表、居民分户电能表、居民分户温泉表，应予以整改。诉争房屋未安装煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管。3.电梯至今未开通使用。4.王淑芳、黄荣州按约享有一定面积的不计入产权登记范围的露台、平台和私家庭院可单独合理使用，但时代华奥公司未设置隔户围栏或围墙，造成王淑芳、黄荣州无法单独使用。五、时代华奥公司已构成重大违约，应当根据合同第九条的约定承担违约责任，自2014年7月1日起，以王淑芳、黄荣州已付购房款总额为基数按日万分之三的利率向王淑芳、黄荣州支付逾期交房违约金，直至其向王淑芳、黄荣州交付符合合同约定条件的房屋之日止。本案合同第九条约定的日万分之三的违约金是时代华奥公司自愿约定的，是恰当的，没有过份高于王淑芳、黄荣州的实际损失，时代华奥公司应按照此约定支付违约金。时代华奥公司辩称，一、时代华奥公司认为逾期交房违约金约定过高，在一审时就请求法院予以调整，一审法院予以调整降低至20000元并无不妥。从违约程度而言，房屋已经具备使用条件，时代华奥公司也通知交房，违约的状态已经结束。根据合同约定，瑕疵交付的情况下，时代华奥公司承担1000元的违约金，法院依职权上调了20倍，足以弥补通知交房前的违约给王淑芳、黄荣州造成的损失。二、王淑芳、黄荣州请求以取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为交房条件，没有合同和法律根据，依法不应支持。1.法定和合同约定的交房条件是房屋验收合格和消防验收合格，不具备竣工备案表仅构成瑕疵交付，应按合同第八条约定承担1000元的违约金，且业主不得拒绝收房。2.合同及补充协议六是以取得《福建省建筑工程竣工验收报告》作为交房条件的，王淑芳、黄荣州要求的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是建设主管机关依法对建设工程竣工备案具体的行政管理要求，是建设行政主管机关与被管理人建设、施工等单位之间的行政管理关系，而王淑芳、黄荣州与时代华奥公司之间是平等的民事主体关系，所依附的法律关系不同，适用的法律规定也不相同，因此合同约定的交房标准与《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》所要求的标准是不能等同的，双方之间的交房标准应当按合同和附件六对房屋交付条件的约定执行。3.商品房经验收合格、消防验收，有房屋质量保证书、使用说明书即具备房屋交付的法定强制性标准，交付的商品房装饰、设备等标准不符合约定标准的属于瑕疵交付，只要相关装饰、设备、设施不影响该商品房的功能性质量，具备使用功能，商品房的瑕疵交付不构成交付不能。三、阳台门洞、电梯、分户水、电、燃气、温泉表等虽与《住宅设计规范》有差异，但不影响其使用功能及房屋的正常使用，且《住宅设计规范》不是国家强制标准，不是国家法律法规，不具有强制性，开发商在建造房屋的过程中，可以参照适用，也可以进行调整，只要没有改变合同约定的房屋交付的设施设备标准的，不构成违约，不在整改范围之内。四、王淑芳、黄荣州当庭陈述，2017年春节期间有业主在诉争小区过年，这一事实足以说明讼争房屋具备生活所需的各项功能和使用条件，王淑芳、黄荣州所说的没有水、电等情况，都不是事实。王淑芳、黄荣州向一审法院起诉请求：1.时代华奥公司立即向王淑芳、黄荣州支付位于连江县潘渡乡××海峡文化创意产业基地·××＃楼××号房屋的逾期交房违约金，即时代华奥公司自2014年7月1日起以王淑芳、黄荣州已付购房款1727435元为基数按日万分之三的利率向王淑芳、黄荣州支付逾期交房违约金，直至其向王淑芳、黄荣州交付符合合同约定条件即取得政府部门出具的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋之日止；2.时代华奥公司立即按≥0.7米的规范整改诉争房屋的阳台门洞宽度；立即按≥0.90米的规范整改诉争房屋套内楼梯两侧的墙面之间净宽；立即审验电梯质量，并将验收合格的电梯开通使用；立即为诉争房屋设置居民分户水表、居民分户燃气表、居民分户电能表、居民分户温泉表；立即安装煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管；立即为合同已约定由王淑芳、黄荣州单独专用的露台、庭院设置隔户围栏。一审法院认定事实：王淑芳、黄荣州与福建省时代华奥建设发展有限公司于2013年12月31日签订商品房买卖合同及补充协议，约定由王淑芳、黄荣州以总价1727435元向福建省时代华奥建设发展有限公司购买由其开发的位于连江县潘渡乡××海峡文化创意产业基地·××＃楼××号房屋。王淑芳、黄荣州于2013年1月1日支付首付款927435元，于2013年3月6日支付200000元，2013年4月17日银行贷款支付600000元，王淑芳、黄荣州已付清全部房款。合同第八条约定，交付条件与期限。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件六补充协议第四条第2项，将房屋交付条件修改为：该商品房取得政府部门出具的该房屋的质量验收合格手续（即建设工程竣工验收备案表）和消防验收合格，即具备向买受人交房的条件。后涉案商品房已分别通过竣工验收、消防验收。福建省时代华奥建设发展有限公司并向王淑芳、黄荣州提供了商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，但至今福建省时代华奥建设发展有限公司尚未提供建设工程竣工验收备案表。2014年6月26日王淑芳、黄荣州收到交房通知书，王淑芳、黄荣州以未达到交房条件为由拒收。经现场堪验，涉案房屋电梯已安装，未启用，贴一张设备检修条；阳台门共四扇每扇门的宽度为50厘米；套内楼梯两侧的墙面之间净宽最窄处70厘米，宽处86-90厘米；露台围栏高度0.9-0.98米，隔户围栏以种植一排花草相隔离；水表、燃气表、电能表、温泉表均已安装；煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管未安装。一审法院认为，王淑芳、黄荣州与福建省时代华奥建设发展有限公司签订的涉案商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方应遵守履行。因涉案商品房已分别通过竣工验收、消防验收，福建省时代华奥建设发展有限公司并提供了商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，已符合法定的交房条件。虽然福建省时代华奥建设发展有限公司未提供建设工程竣工验收备案表，不符合双方约定的交房条件，但提供竣工验收备案表只是约定的交房条件，违反该约定只产生瑕疵交付的法律后果，福建省时代华奥建设发展有限公司已通知王淑芳、黄荣州办理交房手续，应属于瑕疵交付。因瑕疵交付造成的违约责任应适用《商品房买卖合同》第八条的约定。王淑芳、黄荣州主张按合同第九条约定的日万分之三计算违约金，不予支持。但合同第八条约定的违约金1000元过低，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”参考一审法院其他同类案件的支付标准，依照公平合理原则，一审法院酌情调整福建省时代华奥建设发展有限公司因瑕疵交付应支付王淑芳、黄荣州违约金为20000元。对王淑芳、黄荣州第二项诉讼请求：“福建省时代华奥建设发展有限公司立即按≥0.7米的规范整改诉争房屋的阳台门洞宽度；立即按≥0.90米的规范整改诉争房屋套内楼梯两侧的墙面之间净宽；立即审验电梯质量，并将验收合格的电梯开通使用；立即为诉争房屋设置居民分户水表、居民分户燃气表、居民分户电能表、居民分户温泉表；立即安装煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管；立即为合同已约定由王淑芳、黄荣州单独专用的露台、庭院设置隔户围栏。”因中华人民共和国住房和城乡建设部《住宅设计规范GB50096-2011》的相关规范不是法律或行政法规强制性规定，不具有强制性，现涉案房屋已经竣工验收和消防验收，已符合法定的交房条件，王淑芳、黄荣州该些请求不予支持。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向王淑芳、黄荣州支付违约金20000元。二、驳回王淑芳、黄荣州其他的诉讼请求。本案受理费1834元，由福建省时代华奥建设发展有限公司负担。本案二审期间，经现场勘验，本院确认讼争小区目前处于停电状态。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，竣工验收与消防验收属法定交付条件，商品房所在建筑物生活给排水、用电等设施达到设计要求属于约定交付条件。本案中，讼争商品房已通过竣工验收与消防验收，达到法定交付条件，时代华奥公司未提供竣工验收备案表仅是不符合约定交付条件。而双方的《商品房买卖合同》则约定了不符合约定交付条件的，“买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”，该约定没有违反法律法规强制性规定，应为有效，在此情况下，经时代华奥公司通知交付，王淑芳、黄荣州即使拒收，也应视为时代华奥公司已经履行交付义务，至于其交付的房屋不符合约定条件，应按合同第八条第2种方式的约定支付质量瑕疵违约金。一审法院依照公平原则，将双方约定的质量瑕疵违约金调整为20000元已臻合理，予以维持。讼争商品房已经竣工验收合格，王淑芳、黄荣州主张时代华奥公司违反设计规范，应整改讼争房屋阳台门洞宽度、整改讼争房屋套内楼梯两侧的墙面之间净宽依据不足，不予支持。王淑芳、黄荣州提出的立即审验电梯质量，并将验收合格的电梯开通使用；立即为讼争房屋设置居民分户水表、居民分户燃气表、居民分户电能表、居民分户温泉表；立即安装煤气管道、水管、电管穿墙密封保护套管；立即为合同已约定由王淑芳、黄荣州单独专用的露台、庭院设置隔户围栏等诉讼请求没有合同依据，不予采纳。但是必须指出的是，虽然讼争房产已经竣工验收表明其“给排水工程已按设计完成、建筑电力安装工程已按设计完成”，但该小区目前处于停电状态，时代华奥公司作为开发商，应按照诚实信用原则，积极配合电力部门恢复讼争小区的电力供应。综上所述，王淑芳、黄荣州的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1834元，由王淑芳、黄荣州负担。本判决为终审判决。审 判 长　林哲森审 判 员　黄　锋审 判 员　吴筱洲二〇一七年六月二十六日法官助理　龚　蓉书 记 员　林　舒