（2017）川0181民初235号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-11-30

案件名称

都江堰市紫坪房地产开发有限公司与贾开超、廖红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

都江堰市人民法院

所属地区

都江堰市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

都江堰市紫坪房地产开发有限公司,贾开超,廖红

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第二百三十六条

全文

四川省都江堰市人民法院民事判决书（2017）川0181民初235号原告:都江堰市紫坪房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市。法定代表人：何锡伦，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚廷强，四川永辅律师事务所律师。被告：贾开超，男，1972年8月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。被告：廖红，女，1973年2月18日出生，汉族，住四川省都江堰市。原告都江堰市紫坪房地产开发有限公司（以下简称紫坪公司）与被告贾开超、廖红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告紫坪公司的委托诉讼代理人姚廷强到庭参加诉讼，被告贾开超、廖红经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告紫坪公司诉称：2010年9月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》主要约定了以下主要内容：①二被告购买原告开发的位于都江堰市彩虹大道北段“紫坪锦苑”X幢X单元X层X号房屋，面积128.6㎡；②按照建筑面积计算，单价为4251元/㎡，总价款546679元；③以贷款方式付款，首期支付总价款的30%，余款向交通银行股份有限公司成都都江堰支行（以下称交通银行都江堰支行）借款支付。《商品房买卖合同补充协议》主要约定了以下主要内容：①被告以银行按揭方式购房，原告就被告向银行的借款提供保证担保；②在因被告的违约行为导致银行终止与被告签订的《借款合同》，且原告已经承担保证责任的情形下，在通知被告后无需征得被告同意，原告有权直接处理被告所购商品房，所得款项用于支付相关的处分费用（含评估费、税费及其他必要费用）、原告代被告向银行支付的款额和被告应支付的滞纳金、违约金，扣除以上费用后若有剩余，剩余部分款项归被告所有，若处分的被告房产不足以清偿前述款项，原告有权向被告追偿至全部款项清偿完毕止；③因被告违约涉及原告或银行或司法机关需处置被告所购商品房的，对被告装饰装修不做补偿或折价，被告应在接到通知之后十日内自行移走室内物品，逾期移走的，原告可在都江堰市公证处的现场公证下，将被告物品移走保管，公证费用和保管费用由被告支付；双方还就其他事项作了详细约定。合同签订后，原告按照约定将房屋交付被告，并在交通银行江堰支行办理了按揭贷款，贷款的额度为380000元。因被告未按时向交通银行都江堰支行偿还借款，交通银行都江堰支行于2014年4月28日向都江堰市人民法院提起诉讼（案号为（2014）都江民初字第1452号），经审理，都江堰市人民法院于2014年7月9日判决：（一）被告贾开超、廖红于判决生效起十日内归还交通银行都江堰支行借款352463.82元；（二）被告贾开超、廖红于判决生效起十日内给付交通银行都江堰支行借款352463.82元的利息、复利、罚息1244.78元,2014年4月21日起至归还之日止的利息、复利、罚息按合同约定计算；（三）被告贾开超、廖红于判决生效起十日内给付交通银行都江堰支行实现债权的律师费18245.5元；原告都江堰市紫坪房地产开发有限公司对被告贾开超、廖红上述债务承担连带责任。2015年3月，交通银行股份有限公司都江堰支行向都江堰市人民法院申请强制执行(【2015】都江执字第567号），原告作为被执行人履行了担保责任，向交行都江堰市支行偿还了借款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费等共计420681.6元（以还款凭证、支付凭证为准）。2015年5月21日，原告向都江堰市人民法院起诉，请求：1.判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判决被告贾开超、廖红返还房屋。都江堰市人民法院于2015年12月9日作出（2015）都江民初字第1915号《民事判决书》，判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。上述预购商品房因张志强、付忠华申请诉讼财产保全（【2012】都江民保字第93号），已被都江堰市人民法院预查封，故法院判决驳回要求被告返还房屋的诉讼请求。2016年7月5日向都江堰市人民法院提起执行异议申请，请求依法裁定终止对位于都江堰市彩虹大道北段“紫坪锦苑”X幢X单元X层X号房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施。都江堰市人民法院于2016年7月12日作出（2016）川0181执异26号《执行裁定书》，裁定中止对案涉商品房的执行。执行异议裁定生效后，都江堰市人民法院依法解除了案涉商品房的所有查封措施。同时，原告将应当返还给贾开超的房款125980.73元支付至都江堰市人民法院账户，现该款已经由债权人在执行案件中依法分配。另，2016年12月，交通银行股份有限公司都江堰支行解除了案涉商品房的预抵押登记，故解除、撤销以及返还房屋的法律障碍已经消除，原告要求解除合同签约备案登记以及返还房屋的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，应当得到支持。综上所述，被告贾开超、廖红不配合原告解除合同签约备案登记以及返还房屋的行为损害了原告的合法权益，故提起诉讼，请求判决：一、判决被告贾开超、廖红协助原告办理解除、撤销“紫坪锦苑”X幢X单元X层X号，合同签约备案号为60XXX的住房的合同签约备案登记；二、判决被告贾开超、廖红立即返还其所购的都江堰市彩虹大道北段“紫坪锦苑”X幢X单元X层X号房屋，房屋价款为546679元；三、诉讼费由被告承担。被告贾开超、廖红未应诉，也未提交书面答辩意见。经审理查明：被告贾开超与廖红于1993年4月7日办理结婚登记。2010年9月12日，原告紫坪公司与被告贾开超、廖红签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：60XXX），双方约定（与本案有关内容）：一、被告贾开超、廖红购买原告紫坪公司开发的（商品房预售许可证号：1XXX）位于都江堰市“紫坪锦苑”X幢X单元X楼X号住宅，面积128.6㎡，总价546679元；二、被告贾开超、廖红以商业贷款方式付款，首期支付总价款的30%，余款向交通银行股份有限公司成都都江堰支行（以下称交行都江堰支行）借款支付；三、原告紫坪公司应当在2011年7月31日前向被告贾开超、廖红交付案涉房屋。同日，原告紫坪公司与被告贾开超、廖红签订《商品房买卖合同补充协议》，双方约定：一、被告贾开超、廖红以银行按揭方式购房，原告紫坪公司就被告贾开超、廖红向银行的借款提供保证担保；二、在因被告贾开超、廖红未能按《借款合同》的规定，按时足额偿还到期贷款本息，导致原告紫坪公司承担担保责任的，原告紫坪公司有权向被告贾开超、廖红追偿，并可要求其承担如下违约责任：1、被告贾开超、廖红归还原告紫坪公司所付款项（包括但不限于贷款本息，罚款和复息等，具体金额以银行扣款凭证为准），同时还应分别按代付款项的百分之三和每日千分之三向原告紫坪公司支付违约金和滞纳金；2、在因被告贾开超、廖红的违约行为导致银行终止与其的《借款合同》且原告紫坪公司已经承担保证责任的情形下，在通知被告贾开超、廖红后无需征得其同意，原告紫坪公司有权直接处理案涉商品房，所得款项用于支付相关的处分费用（含评估费、税费及其他必要费用）、原告紫坪公司代被告贾开超、廖红向银行支付的款额和其应支付的滞纳金、违约金；扣除以上费用后若有剩余，剩余部分款项归被告贾开超、廖红所有，若处分的案涉房产不足以清偿前述款项，原告紫坪公司有权向被告贾开超、廖红追偿至全部款项清偿完毕止；三、因被告贾开超、廖红违约涉及原告紫坪公司或银行或司法机关需处置案涉商品房的，对被告贾开超、廖红装饰装修不做补偿或折价，其应在接到通知之后十日内自行移走室内物品，逾期移走的，原告紫坪公司可在都江堰市公证处的现场公证下，将被告贾开超、廖红物品移走保管，公证费用和保管费用由被告贾开超、廖红支付。2010年11月26日，原、被告与交行都江堰支行签订《交通银行股份有限公司四川省分行个人房产抵押贷款合同》（以下简称《个人房产抵押贷款合同》），约定被告贾开超、廖红与交行都江堰支行办理了按揭贷款，贷款的额度为38万元，贷款期限为240个月，贷款月利率为4.8‰。该合同第八条约定：原告紫坪公司为该贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及交行都江堰支行实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告贾开超、廖红未按照约定足额偿还任一期贷款或其他费用，原告紫坪公司应按交行都江堰支行的要求立即支付全部到期应付款项。前述合同签订后，原告紫坪公司依约将案涉房屋交付给被告贾开超、廖红。后被告贾开超、廖红未按照《个人房产抵押贷款合同》的约定向交行都江堰支行按期归还贷款，交行都江堰支行于2014年4月28日向本院起诉，本院于2014年7月9日作出（2014）都江民初字第1452号民事判决书，判决一、被告贾开超、廖红于判决生效之日起十日内归还交行都江堰支行借款352463.82元；二、被告贾开超、廖红于判决生效之日起十日内给付交行都江堰支行借款352463.82元的利息、复利、罚息12445.78元（已计算至2014年4月21日,自2014年4月21日起至归还之日止的利息、复利、罚息按合同约定计算）；三、被告贾开超、廖红于判决生效之日起十日内给付交行都江堰支行实现债权的律师费18245.5元；四、紫坪公司对被告贾开超、廖红的上述债务承担连带清偿责任；五、紫坪公司承担保证责任后，有权向贾开超、廖红追偿；案件受理费7048元由贾开超、廖红负担。2015年3月26日，交行都江堰支行向本院申请强制执行，本院于2015年3月30日作出（2015）都江执字第567号执行通知书，要求贾开超、廖红、紫坪公司“自本通知书送到之日起3日内向申请人支付案款390203.10元、诉讼费7048元、执行费5753元，并支付迟延履行金。”。原告紫坪公司作为被执行人履行了担保责任，2015年5月25日，原告紫坪公司向交行都江堰支行转账384509.39元；同日，原告紫坪公司向交行都江堰支行支付律师费、诉讼费合计25293.5元；2015年6月17日，本院扣划原告紫坪公司（2015）都江执字第567号案款395954元，后本院退还紫坪公司385075.29元。原告紫坪公司共计为被告贾开超、廖红向交行都江堰支行代偿支付420681.6元。2015年12月9日，本院作出（2015）都江民初字第1915号民事判决，判决一、解除紫坪公司与贾开超、廖红于2010年9月12日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：60918）及《商品房买卖合同补充协议》；二、驳回原告紫坪公司的其他诉讼请求。案件受理费200元，由贾开超、廖红负担。该判决中认为“鉴于案涉房屋现已被查封，紫坪公司要求贾开超、廖红立即返还案涉房屋的请求事实上无法履行，紫坪公司可待案涉房屋解除查封后再行主张权利”。本院根据原告紫坪公司提出的执行异议申请，于2016年7月12日作出（2016）川0181执异26号执行裁定，裁定终止对案涉房屋的执行。原告紫坪公司按照本院要求将应当返还给被告贾开超的房款125980.73元支付到本院账户，现该款项已经分配给申请执行人张志强等，案涉房屋已经解除查封。《个人及家庭房屋登记记录信息证明》证实“紫坪锦苑”X号X幢X单元X楼X号的权利人仍为被告贾开超。上述事实，有原告紫坪公司提供的双方身份主体信息、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《个人房产抵押贷款合同》、（2014）都江民初字第1452号民事判决书、民事起诉状、强制执行申请书、（2015）都江民执字第567号《执行通知书》、四川省行政事业单位资金往来结算票据、交通银行转账支票存根、交通银行进账单、收条、（2015）都江民初字第1915号民事判决书、（2016）川0181执异26号《执行裁定书》、《个人及家庭房屋登记记录信息证明》等证据在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行”之规定，本院（2015）都江民初字1915号《民事判决书》判决解除原告紫坪公司与被告贾开超、廖红签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，该判决现已发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告贾开超、廖红应将都江堰市彩虹大道北段“紫坪锦苑”X幢X单元X层X号房屋归还原告紫坪公司。因此，原告紫坪公司要求被告贾开超、廖红立即返还其所购的都江堰市彩虹大道北段“紫坪锦苑”X幢X单元X层X号房屋，房屋价款为546679元的请求，符合法律规定，本院予以支持。本院（2016）川0181执异26号《执行裁定书》裁定：终止对都江堰市彩虹大道北段“紫坪锦苑”X幢X单元X层X号房屋的执行，现该裁定已发生法律效力，因此，本院（2015）都江民初字1915号《民事判决书》中“鉴于案涉房屋现已被查封，紫坪公司要求贾开超、廖红立即返还案涉房屋的请求事实上无法履行”的情形已不存在。故原告紫坪公司请求被告贾开超、廖红协助办理解除、撤销“紫坪锦苑”X幢X单元X层X号房屋《商品房买卖合同》的合同签约备案登记的请求，符合法律规定，本院予以支持。鉴于纠纷的引发系被告贾开超、廖红未按合同履行义务造成，故案件诉讼费由其承担为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告贾开超、廖红协助原告都江堰市紫坪房地产开发有限公司办理解除、撤销《商品房买卖合同》（合同签约备案号：60XXX）的合同签约备案登记；二、被告贾开超、廖红立即返还其所购的都江堰市彩虹大道北段“紫坪锦苑”X幢X单元X层X号房屋，房屋价款为546679元。案件受理费9366元，由被告贾开超、廖红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　刘易兵审　判　员　　田　丹人民陪审员　　李国平二〇一七年六月二十六日书　记　员　　陈　红来源：百度“”