（2017）渝0233民初2381号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-10-31
案件名称
重庆旺达物业管理有限公司与冯淑华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
忠县人民法院
所属地区
忠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆旺达物业管理有限公司,冯淑华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0233民初2381号原告：重庆旺达物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇香山二路51号，统一社会信用代码91500233784220262E。法定代表人：徐志兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋建，重庆佰锐得律师事务所律师，系特别授权。被告：冯淑华，女，1975年4月21日出生，汉族，住重庆市忠县。原告重庆旺达物业管理有限公司与被告冯淑华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋建，被告冯淑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆旺达物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：请求依法判令被告支付尚欠的物业服务费3249元、公摊水电费98.13元，逾期违约金200元，合计3547元；由被告承���本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系重庆市忠县X室业主，该房屋建筑面积142.50平方米。原告于2012年8月29日与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供前期物业服务，物业服务费为每月每平方米1.20元（按建筑面积计算）。合同签订后，原告依约对被告提供了物业服务，进行了规范的物业管理，但被告于2015年7月起便停止缴纳物业管理费等费用。截止2017年1月，被告累计欠缴19个月的费用共计3347元。根据原、被告所签订的《前期物业服务协议》第八条第四项之约定，被告不按约定缴付物业服务费的，逾期按每日不超过千分之二的标准向原告支付滞纳金。现原告酌定追偿被告拖欠物业服务费产生的违约金200元，与拖欠的物业服务费、公摊水电费共计为3547元。被告欠缴原告物业服务费，经原告多次催收仍拒不缴纳，其行为侵犯了原告的合法权益，请求法院判如诉请。被告冯淑华辩称，原告是被告所在小区的物管公司，原告所述被告未缴纳物业服务费的时间属实。公摊水电费从未公示过，所以被告不清楚欠多少。被告不交物管费的主要理由有：1、2015年4月，被告楼上装修房屋掉砖砸坏被告家花园的玻璃，被告给原告报告后，原告不理；被告家的雨棚被楼上掉下来的烟头烧坏两个洞，原告也不管；被告家的排水系统有问题，排水沟上面没有盖子，导致不安全，下雨天长期积水，无法排水，形成一个臭水沟，造成被告家里的地板起层，墙纸脱落，被告给原告反映后，原告的经理亲自到家查看后承诺一年内处理，但并未处理；被告家门口的路灯坏了，原告一直未修理；被告家门前的喷泉已被荒废，至今未恢复；被告门前的花园也没有了；原告承诺给被告家门口安装休闲凳子，也没有实现。综上，原告没有实现以上承诺，故被告不应当支付物业服务费。本院经审理认定事实如下：原告重庆旺达物业管理有限公司系物业管理企业。2012年8月29日，原告与重庆市忠县X室（该房屋建筑面积142.5平方米）的业主张春霞、潘旗签订了《前期物业服务协议》，约定原告为张春霞、潘旗提供前期物业服务，物业管理服务费的收费标准为：花园洋房每月每平方米1.20元；高层每月每平方米1元；非住宅每月每平方米3元；根据重庆市物价局[2004]778号文件，高层住宅物管费未含电梯运行费；物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、中央空调、公用车库、大楼道、小区道路照明灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊。原告在每月的15-25日或者每季第一个月的15-25日收取物业管理费，被告可选择按季、半年、年缴的方式���纳；被告违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告按每逾期一日加收应缴额的滞纳金（不得超过千分之二）。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。2014年5月，被告冯淑华和张春林与张春霞、潘旗签订了《房屋买卖合同》，从张春霞、潘旗处购买了上述房屋，成为该房屋的新业主。《房屋买卖合同》约定：该合同签字之日前房屋产生的债务和税费由张春霞、潘旗负责，签字之日后与房屋有关的一切债权、债务由冯淑华、张春林承担。原告入驻被告小区后，依约进行了大部分物业服务和物业管理，但在对被告门前的花园、水沟、喷泉等管理上存在一定不足，和被告就物业管理服务方面的沟通也存有不足。被告于2015年7月起未缴纳物业服务费、公摊水电费等费���。上述事实，有《前期物业服务协议》，物业服务费催缴通知单，《房屋买卖合同》，《关于中博香山湖小区物业服务费收取标准的报备报告》，装修申请审批表，照片，证人陈忠、唐小平的当庭证言，被告身份证等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被告现居房屋的前业主与原告于2012年8月29日签订了《前期物业服务协议》，约定原告为其提供前期物业服务，并约定了相关的收费标准，该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同。被告和张春林于2014年5月在前业主手中购买了本案房屋，并签订了《房屋买卖合同》，约定签字之日后与房屋有关的一切债权、债务由被告和张春林承担。原告依约对被告所在小区履行了大部分的物业管理服务义务，故原告要求被告冯淑华支付物业服务费用及公摊水电费的理由成立。被告辩称原告没有尽到物业服务义务，其不应当缴纳物业服务费，当庭提交了照片，并申请证人出庭作证，拟证其辩称。被告提交的证据证实，原告在物业管理服务上确存有不足，故本院对原告主张的物业服务费予以酌减，确定为1元/月·平方米×142.5平方米×19个月=2707.50元。关于公摊水电费，被告提出没有公示。根据原告提交的证据，原告将催缴通知单已张贴在被告家门上，应该视为公示，且双方在物业服务协议中约定了公摊水电费应据实分摊，即使原告未公示公摊水电费，也不能成为被告拒缴公摊水电费的理由，且被告对其缴纳公摊水电费��情况亦未提交任何证据证实，故对原告要求被告支付公摊水电费98.13元的主张，本院予以支持。原告主张，被告应当支付违约金，被告不予认可。本院认为，原告虽依照合同约定提供了大部分物业服务，被告未按时交纳物业服务费，但鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告冯淑华在本判决生效之日起十日内向原告重庆旺达物业管理有限公司支付自2015年7月起至2017年1月止的物业服务费2707.50元、公摊水电费98.13元，合计2805.63元。二、驳回原告重庆旺达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告冯淑华负担。本判决为终审判决。审判员 罗燕二〇一七年六月二十六日书记员 胡丽 更多数据：搜索“”来源：