（2017）鲁1791民初668号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-31
案件名称
黄红伟与菏泽泓泽置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄红伟,菏泽泓泽置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1791民初668号原告：黄红伟，男，1985年6月17日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：苏朋，山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚丽，山东君诚仁和律师事务所律师。被告：菏泽泓泽置业有限公司，住所地菏泽市中山路天一小区B区508号，统一社会信用代码371700200019815。法定代表人：姜智彪，职务董事长。委托诉讼代理人：龚利，菏泽牡丹北斗法律事务法律工作者。委托诉讼代理人：王万辉，男，1977年1月24日出生，汉族，该公司员工，住菏泽市。原告黄红伟与被告菏泽泓泽置业有限公司（以下简称菏泽泓泽公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告黄红伟的委托诉讼诉讼代理人苏朋、王亚丽，被告菏泽泓泽公司的委托诉讼代理人龚利、王万辉等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄红伟向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告约金17516.5元（暂计至2017年3月20日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年4月27日与被告菏泽泓泽置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买被告所开发的位于菏泽市闽江路以南、人民路以西、规划支路以东北杏林小区第0006幢1单元23001号房，购房金额为507724.8元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同八条的规定，被告应于2016年8月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起45日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交房至日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。截至起诉之日，原告仍未收到被告符合交房条件的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中，原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照买受人支付已交付房价款507724.8元的日万分之三支付违约金。被告菏泽泓泽公司辩称，原告诉请无事实根据及法律依据，合同约定黄红伟的交房日期为2016年11月1日，被告按照合同约定的交房条件和时间通知的原告收房，而且采用了多种途径通知，被告的行为不存在违约，不应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告黄红伟购买被告菏泽泓泽公司开发的杏林小区第0006幢01单元23001号房，总房款507724.8元。其中2016年4月28日，原告支付被告房款107724.8元。2017年2月13日，原告向被告支付400000元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、X。但如遇下列特殊原因，处双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人账户的时间在本合同约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全部到账之日起十日内。3、因建设期间供电、供水、消防、政府指令停工等政策变更导致的延期交付，不成成出卖人违约，出卖人可据实予以延期。发生对整个社会之工作、生活秩序由全面、根本性、持续性影响之重大事件。发生上述2、3点约定情形时，不视为出卖人逾期交付房屋，同时不影响相关费用及物业的收取。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第（二）约定：出卖人发给买受人的有关本合同约定之通知均应按该合同首页载明的地址、收信人以邮政特快专递或挂号信发出。买受人通讯联系地址、电话等如有任何变化，均应在十日内以书面形式通知出卖人，否则，因此而导致迟延或不能送达的后果，由买受人承担。从发出之日起计算第五天（最后一日遇法定节假日顺延），不论买受人或其授权代表是否实际收到该通知，即视为买受人收到该通知之日，亦即视为该通知已于是日送达买受人。如买受人拒绝提供通讯地址，致出卖人无法使用邮寄方式送达的，则视为买受人免除了出卖人的送达义务……第（十九）条约定:买受人对主合同第八条关于交付期限的约定和第十五条关于产权登记的约定期限不持异议，同时双方同意将主合同第八条约定的交付期限向后顺延90日。双方对前述两项内容的约定已明知并充分理解。合同还对其他事宜进行了约定。被告于2016年7月28日通过邮寄方式向原告送达交房通知。原告主张被告交付的房屋并不符合交房条件，并提交了菏泽市住房和城乡建设局2016年8月14日的通知，内容为“菏泽泓泽置业有限公司：经群众反映，你公司开发建设的杏林小区项目在未达到交房条件的情况下擅自交付商品房，现要求你公司立即停止交房行为，办理相关手续，否则将依法依规严肃查处。”被告质证认为，行政部门无权约束原、被告之间公平合理的买卖合同，且该《商品房买卖合同》是国家主管机关出具的格式文本合同，双方是在该合同选择性条款中自愿选择约定，该合同不违反国家强制性规定。被告主张涉案楼房已经验收合格达到交房条件，且已按约定通知原告交房，不存在违约行为，为此提交了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位于2016年7月25日共同出具的涉案楼房单位（子单位）工程质量竣工验收记录表及《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。原告认为上述证据被告自行制作，不能证实被告所通知交付的房屋符合交付要求。本院认为，原、被告双方当事人所签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第（十九）条的约定，涉案商品房的最后交付时间为2016年10月30日，交付条件是“1、该商品房经验收合格”，明确排除了“2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的验收标准，涉案房屋于2016年7月25日经建设、监理、施工及设计单位验收合格，本院认为涉案房屋当时已具备双方约定的交付条件。原告以住建部门的停止交房通知主张涉案房屋未达到交付标准，证据不足，本院不予支持。被告在合同约定的时间内书面通知原告交房，履行了合同约定的义务，原告请求判令被告支付逾期交房的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄红伟的诉讼请求。案件受理费238元，减半收取119元，由原告黄红伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。代理审判员 刘标二〇一七年六月二十六日书 记 员 高秀 来源：百度搜索“”