（2017）云01民终1883号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-10-13
案件名称
云南风帆明友汽车销售服务有限公司与代琴荣土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云南风帆明友汽车销售服务有限公司,代琴荣
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1883号上诉人（原审被告）：云南风帆明友汽车销售服务有限公司，住所：昆明市新寺瓦路（金沙小区斜对面）。法定代表人：林尚涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴军，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李景鹓，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代琴荣，男，汉族，1979年4月24日出生。委托诉讼代理人：陈永通，云南义成律师事务所律师。上诉人云南风帆明友汽车销售服务有限公司（以下简称“风帆明友公司”）因与被上诉人代琴荣土地租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。风帆明友公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；或撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回代琴荣解除《厂房租赁合同》的诉讼请求；2.由代琴荣承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决遗漏当事人，存在严重的程序性错误。本案涉及的《厂房租赁合同》出租人应为代琴荣和韩秀琼，但一审明显遗漏了案件当事人韩秀琼，对此请二审法院给予充分注意。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.在本案中，《厂房租赁合同》第四条对租金支付流程明确约定：“乙方将转账支票给甲方，同时甲方提交相应金额的收款凭证(收条)。若甲方违反约定的支付流程，则无权据此主张乙方付款违约或者要求乙方支付逾期付款滞纳金”。根据上述约定出租人出具收条，同时上诉人交付支票，支付完成。但出租人违反了上述同时履行的约定，导致从时间上看上诉人延迟支付租金，对此上诉人享有同时履行抗辩权，同时也是出租人通过自己的行为变更了租金支付的时间。而且《厂房租赁合同》已履行了5年的时间，在起诉前代琴荣也从未提出过风帆明友公司延迟支付租金异议，每年的租金也均已足额收取。但在一审法院在判决中对上述事实只字未提，就判决解除《厂房租赁合同》这明显是对案件事实的认定不清。2.代琴荣单方解除合同，不符合法定和约定的实体性和程序性的要求，但一审法院对此做出了错误的认定。同时也未考虑代琴荣要求单方解除合同的真实目的和原因，就判决解除《厂房租赁合同》，这明显是对案件事实的认定不清，导致适用法律错误。3.风帆明友公司在多次要求代琴荣来收取2016年度的剩余租金未果的情况下，将剩余的租金办理了公证提存，从法律意义上来说上诉人已经履行了支付租金的义务，但对此一审判决未作出任何评价就错误的认定解除合同的条件已经成就。4.风帆明友公司在签订《厂房租赁合同》后，对租赁房屋和土地投入了大量人力和财力进行改建，使其具备了汽车4S店的使用功能，并取得了政府相应的经营许可，在现在国家经济全面下滑的情况下，仍每年向政府纳税100多万，现累计已纳税900多万元，并解决100多人的就业问题，一审法院对此也未给予任何考虑简单判决解除合同，明显对上诉人不公，同时也缺乏判决应有的社会责任。代琴荣辩称，本案没有遗漏当事人，合同的主体是代琴荣与风帆明友公司，因为韩秀琼是代琴荣的妻子，所以才在合同上签了字。另外风帆明友公司迟延缴纳租金，代琴荣有权根据合同的约定解除该合同。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求驳回上诉，维持原判。代琴荣向一审法院起诉请求：1.解除代琴荣和风帆明友公司于2012年2月18日签订的《厂房租赁合同》，风帆明友公司立即将租赁的厂房和场地退还代琴荣；2.风帆明友公司支付代琴荣滞纳金人民币3720000元（以下均为人民币），违约金1480000元；3.风帆明友公司支付2016年5月8日起至实际退还厂房和场地之日的租金（2016年5月8日至2016年9月8日下欠租金22795元）；4.本案的诉讼费由风帆明友公司承担。一审法院认定的有争议的事实：1.代琴荣于2016年8月24日向风帆明友公司催收租金；2.风帆明友公司投入大量资金对租赁物改建装修，使租赁物具备了汽车4S点使用功能；3.风帆明友公司于2016年9月14日公证确认与代琴荣联系，代琴荣未回应；中华人民共和国云南省昆明市中衡公证处根据风帆明友公司的申请，于2016年10月8日提存租金1000000元。4.租赁合同中，租金的支付时间是合同的重要条款，不能因为风帆明友公司迟延支付而视为对合同重要条款的变更。一审法院认为：合法的租赁合同关系受法律保护。代琴荣与风帆明友公司签订《租赁合同》后，代琴荣、风帆明友公司之间依法成立土地租赁合同关系。代琴荣已经按照约定将租赁标的物交付风帆明友公司使用，则代琴荣已经履行了合同义务，风帆明友公司应当履行按约定支付租金的义务。《租赁合同》约定“租金在上一年期限届满前30日内支付”，风帆明友公司未能在2016年5月7日前全额支付2016年度的租金，则已经构成违约。风帆明友公司主张代琴荣未对其履行催告行为而不能解除合同。风帆明友公司支付租金的时间应当在2016年5月7日以前，代琴荣主张在2016年6月、7月期间多次催收，虽然未能提交证据证明，但是符合一般常理。且代琴荣已经提交证据证明于2016年8月24日向风帆明友公司经理吕冬青催收，风帆明友公司在已经拖延3个多月的情况下仍然未能积极支付租金，已经严重违约。《租赁合同》约定“如乙方违约，甲方有权单方解除本合同，并收回厂房”。现代琴荣请求解除《租赁合同》并收回租赁物符合双方约定，一审法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”双方当事人在租赁合同中约定了滞纳金、违约金等责任条款，滞纳金属于在风帆明友公司未及时交租的情况下，对代琴荣损失的一种补偿，同时兼具对风帆明友公司违约行为的惩罚。因此，代琴荣同时主张适用滞纳金和违约金条款，对风帆明友公司显失公平。综合公平和合理原则予以衡量，认定代琴荣主张的违约金及滞纳金标准过高，酌定按中国人民银行同期逾期贷款利率计算违约金，风帆明友公司已经支付租金480000元，则应当支付本金1000000元从2016年5月8日至租金提存之日（即2016年10月8日）按中国人民银行同期逾期贷款利率计算的逾期违约金予原告。代琴荣请求风帆明友公司支付2016年5月8日至2016年9月8日所欠租金22795元符合双方约定，计算方式比较合理，一审法院依法予以支持。判决：一、解除代琴荣与风帆明友公司于2012年2月18日签订的《厂房租赁合同》；二、风帆明友公司应于判决生效之日起十日内腾退并返还《厂房租赁合同》中位于昆明市新寺瓦路边金沙路口的厂房及空地的租赁物予代琴荣；三、风帆明友公司应于判决生效之日起十日内支付代琴荣以1000000元为本金从2016年5月8日至2016年10月8日按中国人民银行同期逾期贷款利率计算的违约金；四、风帆明友公司应于判决生效之日起十日内支付代琴荣2016年5月8日至2016年9月8日所欠租金22795元。本院二审中，当事人没有提交新的证据。一审法院认定的事实与本院二审查证的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案是否遗漏当事人？二、风帆明友公司是否迟延缴纳租金，其余代琴荣的租赁合同应否解除。针对争议焦点一，本院认为，代琴荣作为出租方（甲方）与风帆明友公司作为承租方（乙方）签订了《厂房租赁合同》，虽然韩秀琼在合同最后签字处签字，但结合附件1甲方身份证明、甲方配偶身份证明、甲方与配偶的关系证明，可以看出韩秀琼并不是作为合同的出租方（甲方）在合同上签字，其仅是作为代琴荣的配偶在合同上签字。故由代琴荣作为出租方主张本案权利符合合同的约定，本案并未遗漏原告。针对争议焦点二，本院认为，代琴荣与风帆明友公司在《厂房租赁合同》中对租金的支付进行了约定：“在2012年5月8日前30日内风帆明友公司付清第1年度剩余的70%租金；以后次年的租金在上一年度期限届满前30日内支付”。风帆明友公司辩称就租金支付时间与代琴荣协商一致进行变更的意见，其并未提交证据证明，而且根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本院不予支持。对于风帆明友公司逾期支付租金的违约行为，《厂房租赁合同》中约定“经甲方催收，仍未足额支付租金的，有权收回厂房”。本案中，风帆明友公司逾期后，代琴荣通过发送短信向其催收租金，风帆明友公司并未立即表明可以支付租金，而是邀约代琴荣协商解决租金支付事宜。直到代琴荣向一审法院提起诉讼之后一个月，其才向公证处提存了租金，此时至合同约定的支付租金的日期已经超过了5个月。结合风帆明友公司第2、第3、第4年度的履行事实，其并未严格按照合同的约定支付租金。本院认为风帆明友公司逾期支付租金，并且经过代琴荣的催告，在合理的期间内仍不支付，代琴荣有权根据合同的约定解除《厂房租赁合同》。风帆明友公司认为代琴荣不配合收取租金，但并未提交证据证明其已经开具好转账支票并通知代琴荣收取，但代琴荣拒绝收取。风帆明友公司认为代琴荣不出具收条导致其无法支付租金，本院认为支付租金系风帆明友公司单方义务，不能以此为由行使同时履行抗辩权。其将转账支票交给代琴荣，代琴荣在支票存根上签字，即表明代琴荣收取款项。故对于风帆明友公司上述抗辩意见，本院不予支付。综上所述，上诉人风帆明友公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48360元，由云南风帆明友汽车销售服务有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 蔡 芸二〇一七年六月二十六日书记员 白游宇 微信公众号“”