（2017）晋02民终1176号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2018-07-12

案件名称

ＸＸ与屈艳东、乔福兰、阳高县房地产开发总公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省大同市中级人民法院

所属地区

山西省大同市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

ＸＸ,屈艳东,乔福兰,阳高县房地产开发总公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省大同市中级人民法院民事判决书（2017）晋02民终1176号上诉人（原审被告）：ＸＸ，男。被上诉人（原审原告）：屈艳东，男。委托诉讼代理人：关列，阳高县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：乔福兰，女。原审被告：阳高县房地产开发总公司，住所地阳高县龙泉镇新华一路246号。法定代表人：侯建伟，该公司总经理。上诉人ＸＸ因与被上诉人屈艳东、被上诉人乔福兰、原审被告阳高县房地产开发总公司商品房销售合同纠纷一案，不服山西省阳高县人民法院（2016）晋0221民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，��法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ、被上诉人屈艳东的委托诉讼代理人关列到庭参加诉讼。被上诉人乔福兰、原审被告阳高县房地产开发总公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ向本院上诉请求：1、请求撤销阳高县人民法院（2016）晋0221民初167号民事判决；2、判决驳回被上诉人屈艳东在一审对上诉人的起诉；3、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人乔福兰的丈夫王仁刚合伙开发阳高县和谐区项目错误。上诉人系和谐区的工程承包人，当时也兼任和谐区会计，王仁刚与上诉人之间并非合伙关系。2、被上诉人提交的一张收款收据，一张收条，且收款收据所盖公章是伪造公章，因而不能证明被上诉人是从和谐区购买的楼房，对于和谐区来说没有任何法律效力。3、上诉人不��道王仁刚和屈艳东买卖房屋一事，没参与，没签过字，没收过钱，也没见过屈艳东，他们之间的房屋买卖系个人行为，王仁刚是诈骗，屈艳东是被骗，王仁刚收了屈艳东的房款应由王仁刚负责。根据上述情况，上诉人认为一审判决上诉人ＸＸ承担连带责任是错误的，请求二审法院判决上诉人不承担责任。被上诉人乔福兰未到庭参加诉讼，且未提交答辩状。屈艳东向一审法院起诉请求：1、解除房屋买卖合同；2、三被告连带返还原告购房款167000元，并赔偿已付房款一倍的损失167000元。一审法院认定事实：2004年3月22日，王仁刚签订了土地使用权转让合同，2005年7月4日，又签订了土地使用权出让合同，取得阳高县西门外大马路2号宗地的土地使用权。2006年6月20日，经被告阳高县房地产开发总公司区决定，任命王仁刚为阳高县房地产开发总公司和谐区项目负责人，挂靠该公司开发阳高县和谐区（位于阳高县龙泉镇西门外大马路2号），并全权处理有关项目的组织和实施工作。2006年7月22日，阳高县发展和改革局下达的建设和谐区商品住宅楼项目基建投资计划的通知及同年11月21阳高县城乡建设局颁发的商品房预售许可证中均记载的建设单位为被告阳高县房地产开发总公司。同年8月16日，王仁刚和ＸＸ就和谐区商住楼的原材料如何采购、如何记账、如何签订协议，并明确了各自的分工（王仁刚为和谐区项目部负责人，ＸＸ负责资金铁收支、开票、记账）。协议约定：和谐区所需水泥、钢筋等原材料必须是两人同时在场共同谈价，方可采购，否则不得采购；所有进货支付票据必须由两人同时签字方可记账，否则由个人负责；在出售楼房时，两人与买主同时在和谐区部当面谈价收取购房款及相关费用，并签订购��合同和物业管理协议书，否则房屋买卖行为无效。2010年10月18日，被告阳明高县房地产开发总公司向阳高县房产管理局开具证明：和谐区房地产开发项目是王仁刚和高萍珍两人筹资开发，房屋所有权属于王仁刚和被告ＸＸ妻子高萍珍。王仁刚和被告ＸＸ在和谐区共建设住宅楼两栋，阳高县房产管理中心为和谐区房屋进行产权大登记，产权证号分别为030086904、03008605。之后，王仁刚和被告ＸＸ以和谐区售楼部的名义对外销售。2013年3月27日，原告屈艳东经人介绍经王仁刚手向和谐区售楼部购买1号楼1单元3层东门楼房一套，房屋总价为217000元，分三次付款。当日，原告付款117000元，王仁刚为东开具收款收据，收据上盖有阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部的印章，王仁刚和屈艳东均在收据上签了名。2014年1月17日，原告屈艳东再次给付王仁刚购房款50000元，王仁刚为原告出具收条一支，收款人为王仁刚。原告两次给付王仁刚购房款167000元。2016年4月份，王仁刚病故。同年4月11日，原告找到王仁刚妻子即被告乔福兰交付最后一笔购房款50000元，并准备接收楼房时，发现该套楼房于2014年5月23日由ＸＸ出卖给李福军，且已装修，卖房款归被告ＸＸ所有。和谐区售楼部出售楼房所得款部分归ＸＸ所有，部分归王仁刚所有。被告ＸＸ在庭审中称，和谐区的楼房已全部出售。一审法院认为，被告乔福兰之夫王仁刚生前以阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部的名义与原告屈艳东就和谐区商住楼一套，经协商，口头订立商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。而和谐商品房预售许可证是以被告阳高县房地产开发总公司的名义进行登记办理，并对外公开销售，且王仁刚也持有阳高县房地产开发总公司的任命文件，这足以使原告认为项目的建设单位和销售单位均系阳高县房地产开发总公司，现该小区诉争的房屋已由实际开发人ＸＸ出卖给他人，导致原告的购房目的不能实现，故原告与阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部签订的商品房销售合同应予解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定中，作为项目的名义建设单位和销售单位的阳高县房地产开发公司理应返还原告已付购房款167000元，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告ＸＸ与王仁刚作为合伙开发人，共同出资、共享收益，并挂靠被告阳高县房地产开发总公司承建和谐区，故王仁刚、ＸＸ对原告已付购房款167000元及该款利息（其中117000元从2013年3月28日起计算，50000元从2014年1月18日起计算至付清款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）与阳高县房地产开发总公司共同承担连带返还责任。原告与阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部之间的房屋买卖行为发生在王仁刚与被告乔福兰婚姻关系存续的共同生活期间，现王仁刚病故，作为合法妻子的被告理应与杨能承担连带返还责任。被告阳高县房地产开发总公司辩解在和谐区商品楼销售过程中，未进行参与、管理，亦未收取挂靠费用而不承担责任的理由无法律依据不能成立。被告ＸＸ辩解其与王仁刚在开发和谐区过程中是一种雇佣关系，并承包了王仁刚的部分工程而不承担责任的理由缺乏有效证据支持，该院不予采信；另辩解其与王仁刚如何售楼有明确的约定，原告与王仁刚间的房屋买卖行为系王仁刚个人行为，从而认为其不是本案适格的被告主体不承担责任的理由显然与事实不符，因该约定ＸＸ和王仁刚的内容约定，不得对抗买爱人原告屈艳东，故该辩解理由不能成立；另被告��勇辩解原告提供的购房收款收据中加盖的阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部公章系王仁刚私刻，并要求鉴定其真伪，该院认为该枚公章的真伪不能否定被告ＸＸ与王仁刚合伙共同开发和谐区房地产的事实，故对被告ＸＸ要求对公章真伪进行鉴定的申请不予支持。本案经该院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，判决：一、解除原告屈艳东与阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部之间口头订立的商品房销售合同；二、被告阳高县房地产开发总公司于判决生效后十日内返还原告屈艳东购房款167000元，并赔偿原告屈艳东已付房款一倍的损失167000元；三、被告乔福兰、ＸＸ对原告屈艳东已付房款167000元及该款利息（其中117000元从2013年3月28日起计算，50000元从2014年1月18日起计算至付清款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）与被告阳高县房地产开发总公司承担连带返还责任，乔福兰与ＸＸ互负连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6310元，由被告阳高县房地产开发总公司乔福兰、ＸＸ连带承担。本院二审期间，经审查，上诉人ＸＸ对原判认定其与被上诉人乔福兰的丈夫王仁刚合伙共同开发阳高县和谐区项目以及上诉人将涉案房屋出卖给李福军的事实异议。上诉人ＸＸ与被上诉人屈艳东对原判认定的其他事实无异议，并且有相关证据在案佐证，本院予以确认。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于上诉人ＸＸ与被上诉人乔福兰的丈夫王仁刚在开发阳高县和谐区项目中是否存在合伙关系的问题。上诉人ＸＸ主张上诉人ＸＸ是被上诉人乔福兰的丈夫王仁刚以阳高县房地产开发总公司名义开发的和谐区项目的工程承包人，并且王仁刚雇佣ＸＸ为和谐区项目部会计。上诉人ＸＸ为证明其主张在二审中提交以下证据：1、王仁刚与ＸＸ分别于2006年4月15日、2009年8月16日签订的《关于承包和谐区二号楼土建项目协议》、《关于承包和谐区一号楼土建项目协议》。上述两份协议约定了上述项目的承包形式、工程范围、材料使用、施工期限、承包费、付款方式等。2、2006年9月18日制订的《阳高��房地产开发总公司和谐区项目建设的规章制度》。该规章制度主要载明以下内容：1、根据2006年6月20日阳高县房地产开发总公司文件决定，任命王仁刚同志为阳高县房地产开发总公司和谐区项目负责人，全权处理有关项目的组织和实施工作；2、和谐区负责人王仁刚雇佣ＸＸ为和谐区项目部会计；3、项目负责人王仁刚雇佣ＸＸ为和谐区项目部会计；4、和谐区工程承包人使用的水泥、钢筋、沙石、砖、架材等原材料，必须符合监督站、监理公司、试验站的规定，经王仁刚同意后方可使用；5、为确保承包人所垫付的资金顺利收回，在楼房出售时，卖方（负责人王仁刚，会计、承包人ＸＸ）两人和买方人同时在和谐区售楼部当面谈定房价，收房款和各种费用。签订房合同和物业管理协议。开票时必须由卖方两人和买方人在各种收费项目的票据、售房合同以及物业管理上��签字，按手印并加盖和谐区售楼部的公章，此房出售有效。任何一人售出楼房无效，并且由此产生的后果由本人负责；6、王仁刚和ＸＸ的妻子、儿女都不得参与和谐区项目建设；7、本规定从盖章之日起生效，同时将2006年8月16日的协议作废。被上诉人屈艳东认为，上诉人ＸＸ二审提交的上述证据没有在一审中提交，已超过举证期限，且阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部的印章由上诉人ＸＸ自己保管，王仁刚的签字也可伪造，上述证据的真实性无法予以确认，因而上述证据不应采信。被上诉人屈艳东主张，上诉人ＸＸ一审提交的和谐区其他业主的付款收据上面均有ＸＸ和王仁刚二人的签名，并且原审被告阳高县房地产开发总公司一审中提交了2006年8月16日ＸＸ与王仁刚签订的协议以及一审法院向阳高县房产管理中心调取的2010年10月18日阳高县房地产开发��公司向阳高县房地产管理局出具的证明、权证号分别为03008604、03008605的产权证，根据以上证据可以确认上诉人ＸＸ与王仁刚合伙出资，共同开发和谐区项目。上诉人ＸＸ认为，ＸＸ与王仁刚于2006年8月16日签订的协议不能证明ＸＸ与王仁刚共同投资、合伙开发阳高县和谐区项目，并且该协议已在2006年9月8日阳高县房地产开发总公司和谐区项目售楼部制定的规章制度中作废。由于房屋销售情况不好，当时王仁刚准备向银行贷款，作为工程承包人为了保障自己的投资安全，才以自己的妻子高萍珍名义和王仁刚作为共同所有权人向阳高县房地产管理中心申请产权登记。在此情况下，阳高县房地产开发总公司才向阳高县房地产管理局出具的证明。后来，由于房屋销售情况好转，不需要进行贷款，王仁刚和高萍珍于2014年11月11日作出关于废除和谐区房屋所有权证决定。另外，��诉人在收取购房款时是作为阳高县和谐区项目的会计与王仁刚共同在收款收据中签字。因此，上述证据不能证明上诉人ＸＸ与王仁刚合伙开发阳高县和谐区项目。由于ＸＸ与王仁刚于2006年8月16日签订协议就阳高县和谐区项目的原材料如何采购、如何记账、如何售楼进行了约定，在其后的售楼过程中双方也均在相关售楼合同代表阳高县房地产开发区总公司和谐区售楼部签字，在相关收款收据中双方也均有签字，且在2010年10月ＸＸ妻子高萍珍与王仁刚以房屋共同所有权人名义在阳高县房产管理中心办理了阳高县和谐区项目的产权登记，而上诉人ＸＸ在二审提交了《关于承包和谐区二号楼土建项目协议》、《关于承包和谐区一号楼土建项目协议》以及《阳高县房地产开发总公司和谐区项目建设的规章制度》，但载明的形成时间均在ＸＸ妻子与王仁刚办理产权登记之前，上述证据也仅载明ＸＸ承包了和谐区一号楼和二号楼的土建工程以及担任该项目会计等内容，但不能否定双方在该项目过程中存在合伙关系，故原审法院以ＸＸ与王仁刚在阳高县房地产开发公司和谐区项目中共同进行的一系列行为认定双方之间存在合伙关系并无不当，本院予以确认。二、关于上诉人ＸＸ是否将涉案房屋出卖给李福军的问题。上诉人ＸＸ主张，阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部将房屋出售给李福军，上诉人只是作为会计在售楼合同和收款收据上签字，而不是上诉人以个人名义将涉案房屋出售给李福军。上诉人收取了李福军的购房款，该笔款项是用来支付王仁刚所欠工程款。被上诉人屈艳东主张，上诉人将涉案房屋出售给李福军，并收取了该笔购房款。根据上诉人ＸＸ与原审被告阳高县房地产开发总公司认可的2014��5月23日李福军与阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部签订的《和谐区售楼合同》、相关收款收据以及当事人陈述，本院认定以下事实：2014年5月23日，阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部与李福军签订《和谐区售楼合同》，该合同有ＸＸ和王仁刚的签字。该合同约定，阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部将和谐区1号楼1单元3层东门以分期价款的方式出售给李福军。同日，李福军交纳10万元购房款、取暖费、维修基金等费用。阳高县房地产开发总公司和谐区售楼部出具了相关收款收据，ＸＸ和王仁刚在相关收款收据中签字。本院认为，王仁刚向屈艳东出售涉案房屋的行为应认定为作为该项目负责人的王仁刚代表阳高县房地产开发总公司和谐区项目售楼部实施的行为，作为该项目合伙人的ＸＸ应承担该行为产生的法律后果，至于该售楼部公章的真伪对责��的承担并无实质影响。上诉人ＸＸ主张其与被上诉人乔福兰的丈夫王仁刚在以阳高县房地产开发总公司名义开发建设的阳高县和谐区商住楼项目中不存在合伙关系的理由不成立，上诉人ＸＸ应当承担被上诉人屈艳东在2013年3月27日、2014年1月17日向王仁刚所支付购房款167000元及相应利息的连带还款责任，因此对于上诉人ＸＸ的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3640元，由上诉人ＸＸ承担。本判决为终审判决。审判长　刘保平审判员　高存慧审判员　张　　丽　　娟二〇一七年六月二十六日书记员　李　　星　　宇百度搜索“”