（2017）闽01民终1820号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-11-16

案件名称

福州融海物业管理有限公司、方进文物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福州融海物业管理有限公司,方进文

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书(2017)闽01民终1820号上诉人（原审原告）：福州融海物业管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区下渡街道工农路23号福园苑2号楼204单元。法定代表人：魏池柳。上诉人（原审被告）：方进文，男，1955年4月9日生，汉族，住福建省福州市仓山区。上诉人福州融海物业管理有限公司（以下简称融海物业）因与上诉人方进文物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。福州融海物业管理有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判；2.判令方进文承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院在未细化核实福圆苑6#楼705物业类型的情况下，不支持融海物业关于对该单元按电梯住宅标准缴纳物业服务费用的诉讼请求，而是按照非电梯住宅的标准责令方进文承担物业服务费用，属于对基本事实的错误认定最终作出的错判。本案的关键就是明确6#楼705单元是否属于电梯住宅，即只要看开发商建房、售房时对该房屋是否配套电梯设备。因此，请求法院根据该单元属于电梯住宅的事实，判令方进文按照电梯住宅的标准0.8元/平方米交纳物业费。1.福圆苑6#楼705单元是小高层电梯住宅，依据融海物业一审提交的榕价房（2003）54号物价局《关于核定藤山佳园项目物业管理收费标准》的规定，福圆苑6#楼705单元的物业服务费应当按电梯住宅0.8/平方米每月的标准执行，电梯费用是电梯住宅服务费的一部分，是依据融海物业为维护电梯设备的日常运行所支出的成本计算出来的。融海物业是参照住宅0.8/平方米*月以物业服务费与电梯费用的总和为标准向方进文收取物业费用的，且融海物业一审主张的物业服务费与电梯费用的总和未超出0.8/平方米*月以这一标准，应当予以支持。2.榕价房（2003）54号物价局《关于核定藤山佳园项目物管理收费标准》的通知虽然不是批给融海物业公司，但融海物业公司依法接管了该项目并为小区业主持续提供与之前物业服务公司同等质量的服务，藤山社区、仓山区房管局物业科为此给予确认和证明。一审法院仅以融海物业未能举证证明该费用的具体分摊方式和未经相关部门确定的计算依据为由而忽略了事实真相，不予支持融海物业关于该单元按电梯住宅物业费的诉请，进而否定了融海物业多年来对电梯设备管理付出的事实，不符合本案的客观本质，对融海物业是不公正的。融海物业公司虽然未得到物价委的专门批文，这只是程序没有走完而已并不能说明事实本质，事实是融海物业公司十年来始终是为6#楼705单元按电梯住宅三级标准提供服务。3.福圆苑小区其他98户电梯住宅的业主，从2006年10月至今十多年都是按照电梯住宅0.8/平方米/月的标准缴纳物业服务费，如果按一审判决的结果：6#楼—705单元电梯住宅按照非电梯住宅物业费0.35元/平方米/月的收费标准执行，那么小区其他诚信守约已经按电梯住宅物业费标准0.8/平方米/月交纳物业服务费的业主的权益就得不到保护。4.融海物业从2006年10月—2016年8月已为6#--3梯位（6#--705单元）电梯设备支付电梯设备年检费、电梯设备维修保养费、电梯设备电费三项共计56256.7元。具体包括:1、6#-3梯电梯设备年检费：2007年—2010年（4年*850元/年）＝3400元；2011年—2015年（5年*685元/年）＝3425元；2016年630元。合计：7455元。2、电梯设备维修保养费：2007年—2011年{5年*（12*210元/月）}＝12600元;2012年—2015年{4年*（12*300元/月）}＝14400元；2016年（12*350元/月）4200元；合计：31200元。3、6#--3梯电梯设备使用电费：2007年—2010年{4年*（12*145.3/月）}＝6974.4；2011年—2012年{2年*（12*159.5/月）}＝3828元；2013年（12*177.86/月）＝2134.34元；2014年12*180.69/月＝2168.28元；2015年1399.75元；2016年1—8月＝1096.94元。合计：17601.71元。5.参照国家标准、行业标准的规定：福州市物价局、福州市住房保障和房产管理局{榕价房（2013）8号}《通知》关于（榕价房{2010}17号）文件规定：执行福州市辖区物业企业收费标准实施细则，“小高层带电梯住宅（8层以下）收费标准：不超出最低0.90元/平方米*月”。因此，福圆苑小区带电梯住宅物业服务费0.8元/平方米/月是符合本市物业行业规定的。方进文答辩称：电梯运营时间是十年以上，福州融海物业管理有限公司提供维保才大概有一年多时间，原来电梯是从来没有维保的，电梯经常出问题，都是我们业主自己出钱找人来修，魏池柳作为物业公司的法人代表，有一年多都没有看见过她。方进文上诉请求：不服一审判决，认为该判决适用法律错误，请求二审法院依法改判。事实与理由：1.融海物业在既无法定事由又无合同约定的情况下，对在福州市仓山区下渡街道藤山佳园小区进行所谓的物业管理或物业服务经营活动，此事实经过法庭审理而得到司法确认，包括方进文在内的藤山佳园小区的数百户业主及经营户，至此才得以知晓，方进文尊重司法确认。但融海物业在其与开发商订立的合同约定的管理经营期间，擅自变更公司名称及法定代表人，在合同期满后又自行以所谓物业管理的名义进行经营活动，不但侵害包括方进文在内的广大业主的知情权、选择权，也使得广大业主难以行使监督批评权。因此，本案中方进文与融海物业之间不存在一审法院确认的物业服务合同关系，而应是其他法律关系（既无因管理行为而构成的法律关系）。一审法院对当事人之间的法律关系定位不当是导致本案错误适用的根本原因。2.退一步说，即便是按物业服务合同关系处理本案，则应当当然适用诉讼时效的法律规定。融海物业在一审中主张收取所谓的物业服务费即是以月度为单位计算的，因其主张69个月物业服务费的诉讼请求。事实上按月计算并收取物业服务费用是通行做法。融海物业的证据清单列第11、12项的书证，但在本案中仅于2016年４月14日的《律师函》，而无其他足以证明其催告收费存在诉讼时效中止中断的证据。一审法院错误地认为本案属于未约定履行期限又不能确定履行期限的情形，应按《合同法》第六十二条关于履行期限不明确的债务人可以随时履行，债权人也可以随时履行的规定，进而驳回方进文关于诉讼时效抗辩的主张，显然也是适用法律错误。福州融海物业管理有限公司答辩称：1.一审对时效问题的认定是正确的；2.融海物业与方进文是物业服务关系。福州融海物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.方进文交纳2010年11月至2016年7月拖欠的物业服务费2546.1元（36.9元／月×69个月）、电梯费用2863.5元（41.5元／月×69个月）、公摊水电费136元并支付滞纳金（以欠缴的物业管理服务费、电梯费用及公摊水电费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2016年8月19日至实际还款之日止）；2.本案诉讼费用由方进文承担。一审法院认定事实：2006年11月15日，福州市仓山南台岛建设发展总公司与福州融汇物业管理有限公司签订《藤山佳园物业服务管理合同》，福州市仓山南台岛建设发展总公司将藤山佳园福圆苑（不含福圆苑8#9#10#）、福美苑、福藤苑、福锦苑、福盛苑住宅小区委托福州融汇物业管理有限公司实行物业管理，委托管理期限从2006年11月15日至2009年11月14日，物业管理服务标准为三级。福州融汇物业管理有限公司于2007年10月16日名称变更为福州融海物业管理有限公司。物业服务管理合同到期后，因福圆苑小区一直未成立业主委员会，小区的物业管理仍由福州融海物业管理有限公司管理。被告系福圆苑小区6#705单元业主，房屋面积105平方米。被告自2010年11月起未缴纳物业费。一审法院认为：原告与福州市仓山南台岛建设发展总公司签订的物业服务管理合同虽于2009年11月14日届满，但因福圆苑小区未成立业主委员会，仍由原告持续提供物业管理，被告作为小区业主在原告提供物业服务期间亦未提出异议，应履行缴纳物业费的义务。若原告在提供物业服务的过程中，有存在未能履行物业服务职责或履行职责不到位的情况，被告作为业主可要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能拒绝缴纳物业费。关于被告抗辩的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，及《中华人民共和国合同法》第六十二条，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告与福州市仓山南台岛建设发展总公司签订的物业服务管理合同并未对物业管理服务费的缴纳时间进行约定，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。关于物业费标准，因物业服务管理合同未对具体金额作出约定，原告主张参照福州市物价局对福州藤山物业管理有限公司核定的藤山佳园物业管理服务收费标准每月每平方米0.35元，一审法院认为，该收费标准未超过福州市区普通住宅前期物业服务三级标准的指导性收费标准，故一审法院对原告主张的收费标准予以准许，被告应支付拖欠的2010年11月至2016年7月的物业服务费2535.8元（105平方米×0.35元/月•平方米×69个月）。原告诉请按2元/月的标准计算公摊水电费，没有依据，一审法院不予支持。关于电梯费用，因原告未能举证证明该费用的具体分摊方式经相关部门确定的计算依据，故一审法院对原告的该项诉请不予支持。原告诉请按银行同期同类贷款利率标准计算滞纳金，没有依据，一审法院不予支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，《最高院关于适用的解释》第九十条，判决：一、被告方进文于本判决生效之日起十日内向原告福州融海物业管理有限公司支付物业服务费2535.8元；二、驳回原告福州融海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州融海物业管理有限公司负担15元，被告方进文负担10元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，在本案一审庭审过程中，福州融海物业管理有限公司向原审法院确认其本案物业服务费计算标准为0.35元/平方米/月，因此，福州融海物业管理有限公司关于本案物业服务费计算标准应为0.8元/平方米/月的上诉理由不能成立。福州融海物业管理有限公司主张的电梯公摊费，未经主管行政机关及业主大会确认，原审法院据此驳回其该项诉请正确。鉴于福州融海物业管理有限公司确系福圆苑小区物业服务单位，方进文应就该公司提供的物业服务支付物业服务费，另鉴于本案双方当事人未就物业服务费的缴纳时间进行约定，因此，福州融海物业管理有限公司在本案中请求方进文支付的物业服务费未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回福州融海物业管理有限公司、方进文上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由福州融海物业管理有限公司负担30元，方进文负担20元。本判决为终审判决。审判长　林哲森审判员　黄　锋审判员　吴筱洲二〇一七年六月二十六日法官助理　陈　奇书记员　段　薇微信公众号“”