（2017）渝0107民初9232号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-25
案件名称
重庆林田物业管理有限责任公司与蒋莎莎、张修建物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆林田物业管理有限责任公司,蒋莎莎,张修建
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初9232号原告：重庆林田物业管理有限责任公司，住所地：重庆市北碚区城北新区林田花园，统一社会信用代码：91500109203226472R。法定代表人：聂肖萌，职务执行董事。委托诉讼代理人：叶扬骥，男，1991年7月4日生，汉族，住重庆市大渡口区。被告：蒋莎莎，女，1989年1月16日出生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：张修建，男，1986年12月13日出生，汉族，住四川省宣汉县。原告重庆林田物业管理有限责任公司（以下简称：林田物业）诉被告蒋莎莎、张修建物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加张修建为本案被告，本案由本院代理审判员倘军伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林田物业的委托诉讼代理人叶扬骥，被告蒋莎莎、张修建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林田物业诉称，重庆广田房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》约定，委托原告为巴国绿云小区提供物业管理与服务工作，物业服务费为1.6元/㎡·月，电梯使用费为0.4元/㎡·月。被告系小区某幢2-5号房屋业主，其从2016年3月1日起无故拖欠相关费用，经多次催收未果，现起诉来院，请求判决：（一）被告支付2016年3月1日至2017年4月30日的物业服务费1,313.76元、电梯使用费328.44元；（二）被告以拖欠费用金额为基数按每日千分之五计付滞纳金；（三）本案诉讼费由被告承担。被告蒋莎莎、张修建共同辩称，原告未按照合同约定对小区提供物业服务、养护义务；小区安保形同虚设，小区消防通道堵塞、消防设施不达标，绿化、清洁未达到合同标准，且小区公共区域收益、物业收费标准也未向业主公布。同时，其房屋墙面返潮，多次联系原告协助处理，原告均不作为。综上，被告拒交物业费具有正当理由，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，二被告为重庆市九龙坡区红狮大道22号某幢2-5号房屋业主，房屋建筑面积58.66㎡。原告林田物业（乙方）与重庆广田房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定：由原告为位于重庆市九龙坡区九龙园区的巴国绿云小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为暂按住宅每月1.6元/㎡（初期实行约定备案制，以后由物价部门批复文件为准，文件下来以前收取的物业服务费不予退补），电梯使用费按房屋建筑面积每月0.4元/㎡收取，公摊费据实分摊，业主应在每月10日至15日内缴纳物业服务费，逾期缴纳则应按每日千分之五支付滞纳金；合同期限从巴国绿云项目整体竣工，经有关部门验收合格文书下达之日起至本小区依法成立业主委员会后，与续聘或选聘的物管企业签订新的物业服务合同生效时止。巴国绿云小区现未成立业主委员会。2014年9月8日，被告实际接房后装修完毕入住，一直以建筑面积为基数按1.4元/㎡·月向原告缴纳物业服务费至2016年2月，未缴纳电梯使用费。被告向本院提交《巴国绿云前期物业管理委托服务合同》1份、《巴国绿云业主临时规约》1份及照片一组，拟证明原告未按照合同约定对小区提供物业服务、养护义务；小区安保形同虚设，小区消防通道堵塞、消防设施不达标，绿化、清洁未达到合同标准以及被告房屋存在墙面返潮现象。原告对上述证据真实性均予认可，当庭请求按照《巴国绿云前期物业管理委托服务合同》中高层住宅物管费为1.8元/㎡·月（含电梯费）向被告主张收取物业服务费。针对被告提出的问题，原告同意加强整改。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、房屋登记信息查询证明、电梯维修保养合同、装修申请表及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原告依据其与巴国绿云小区的建设单位重庆广田房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，成为巴国绿云小区的合法物业服务单位。该前期物业服务合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，因此对于原告和作为业主的被告均具有法律约束力。原告依合同约定向巴国绿云小区提供了物业服务，二被告作为业主应当按合同约定向原告支付物业服务费等相关费用。被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告根据前期物业服务合同为被告居住小区提供物业服务这一基本事实，被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据前期物业服务合同应履行的主要义务，被告以拒绝支付物业服务费对原告进行抗辩，缺乏合同和法律依据。由于物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，现被告未提供证据证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，被告仅依据其提供的照片辩称小区的服务、安保管理等存在问题，没有达到约定的基本要求，其证据不足，本院对该意见不予采纳。对于被告提出的房屋返潮问题，因系房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，被告可另案主张权利。关于电梯使用费，因小区电梯本属于公共设施，而公共设施的维护保养理应系物业管理服务范畴，其相应成本费用应包含于物业服务费中，考虑原告提供的物业服务水准且实际亦未收取电梯使用费，对其主张的电梯使用费，本院不予支持。至于物业服务费收取标准，本案《前期物业服务合同》约定1.6元/㎡·月为暂定价格且明确以备案文件为准，而原告未举示相应备案文件，但实际履行中除小区二楼业主外均按1.6元/㎡·月予以收缴，应视为双方自行达成一致意见，亦符合小区具体情况。本案，本院认定按1.4元/㎡·月收取为宜。综上，被告应立即向原告支付2016年3月至2017年4月期间的物业服务费1,149.74元（58.66㎡×1.4元/月·㎡×14个月），被告拖欠上述费用，属违约行为，本院酌定违约金50元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蒋莎莎、张修建于本判决生效后十日内向原告重庆林田物业管理有限责任公司支付物业服务费1,149.74元及违约金50元，合计1,199.74元；二、驳回原告重庆林田物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，减半收取25元，由被告蒋莎莎、张修建负担（此款原告重庆林田物业管理有限责任公司已预交，被告蒋莎莎、张修建在履行上述义务款项时一并支付原告重庆林田物业管理有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。代理审判员 倘军伟二〇一七年六月二十六日书 记 员 李 英 来源：