（2017）京02民终4851号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-03
案件名称
吴燕、程爱国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程爱国,吴燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4851号上诉人（原审原告）程爱国，男，1965年9月17日出生。上诉人（原审被告）吴燕，女，1972年1月14日出生。委托诉讼代理人刘武传，北京观唐律师事务所律师。上诉人程爱国与上诉人吴燕房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初28271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程爱国提出上诉，以双方约定了违约金为由提出上诉，要求本院改判吴燕支付违约金20000元；吴燕提出上诉，认为原审法院判决解除合同不当，要求本院改判驳回程爱国的全部诉讼请求。程爱国起诉请求：1、解除2015年5月25日双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令吴燕赔偿合同违约金20000元；3、判令吴燕返还拖欠房租39221元（2016年2月17日至2016年12月22日）；4、判令吴燕支付经营期间水电费4000元（2016年10月至2016年12月）；5、请求吴燕支付2015年2月16日至2015年4月1日房屋空置损失15000元。事实和理由：经我与吴燕双方确认，吴燕同意承租我位于北京市西城区×××街236号房屋用于餐饮经营，并于2015年2月17日银行转账给我一万元定金。双方在2015年5月25日签订合同书，租期定为2015年5月6日至2018年5月5日止。我已按合同完成所尽义务，吴燕自合同订立的第二个年度，我多次向吴燕催要房租，吴燕以各种理由拒绝支付房租，吴燕的违约给我造成不必要的损失。我的营业执照一直在涉案房屋内悬挂，但在2016年6月进行营业执照更换后，为避免吴燕私自转租，未将营业执照再放在吴燕处。吴燕辩称，对于程爱国陈述的房屋坐落及签订合同情况认可，涉案房屋系由我承租，但对于程爱国的诉讼请求不认可，请求法院驳回程爱国诉讼请求，理由如下：一、程爱国陈述与事实不符。2015年2月17日，我向程爱国转账并非定金而是预付款，后我分两次转款，分别为2015年2月17日转款三万元，2015年4月1日转款二万元。二、程爱国并未按照合同约定履行义务。双方虽然签订的房屋租赁合同，但合同约定是把饭馆出租给我经营，程爱国并未把经营手续交给我；合同约定是在签订合同两日内交付钥匙进行装修，但程爱国在2015年6月5日才向我交付钥匙。三、因程爱国和涉案房屋之前的承租人有纠纷，严重影响的我的经营。2015年2月程爱国告知我可以将饭馆转让开始，我支付了五万元的预付款，但程爱国一直隐瞒我涉案场地存在诉讼纠纷未解决，不能交付场地。我提出要求返还钱款，但程爱国称纠纷解决后继续租给我。2015年5月25日双方签订合同后，我向程爱国转款13.6万元，支付了一年的租金及保证金等。四、因程爱国在收取了五万元预付款后几个月才签订合同，且合同第九条约定吴燕有一个月的装修期，我认为租金的起算时间应为2015年7月5日。由于程爱国未按照合同约定履行的情况下，我有权拒绝履行。一审法院认定事实：2015年2月17日，吴燕通过吴霞的账户向程爱国转款30000元；2015年4月1日，吴燕再次通过吴霞账户向程爱国转款20000元。2015年5月25日，程爱国作为甲方（出租方），吴燕作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区×××街236号宏艳饭馆出租给乙方，用于餐饮业，不作其他用途使用。租赁期限中自2015年4月1日至2015年4月30日甲方给乙方一个月免租金用于乙方装修，租期自2015年5月6日起至2018年5月5日止。年租金十三万元，第二年租金在上年基础上上调百分之三作为第二年租金提前一个月一次性给付甲方。双方签订书面合同时，乙方应向甲方交付5000元作为合同履约保证金，合同终止十日内，经甲乙双方认定无经济纠纷，甲方全额无息返还乙方。乙方自付缴纳电费、水费、燃气费等费用，不可拖延，如因拖延产生的相关违约金、滞纳金乙方自己承担。电费、水费等清单乙方保留，以备检查。相关营业税、费由乙方出资甲方办理。如果乙方为按约定时间交付房租，则视为单位违约；由此给乙方造成的任何损失，甲方不予赔偿。甲方营业手续齐全有效，每年年检甲方办理。乙方保证其具有合法有效的经营资格，持有合格有效的暂住证、健康证等手续。在承租期间内不得改变房屋主体结构，不得变更经营范围，在甲方营业执照允许范围内经营。乙方承租房屋仅作为餐馆使用，不得做其他用途。甲方不收取乙方任何转让费，甲方给乙方一个月时间免费进店装修。合同结束后不可移动设施乙方不得损坏。如乙方在所交租金（不含履约保证金）到期后五日内仍未补齐应交租金，甲方有权单方面终止合同，搬出房屋内物品，将房屋另行出租。如因此造成乙方物品遗失或损坏，甲方不承担任何责任。双方约定违约金20000元。双方在合同备注说明条款中载明：“2015年2月16日至2015年4月20日。甲方在收到乙方定金后一直在等待乙方签订合同。”2015年5月26日，吴燕通过陈生美账户向程爱国转款86000元。程爱国于2015年5月26日出具收条载明：“收到吴霞伍万元，收到吴燕捌万元，总计拾叁万元整。……另收伍仟元合同保证金，设备折旧费每年壹仟元整，总计136000元”。2016年5月13日，吴燕向程爱国交付现金27500元。2016年9月13日，吴燕向程爱国转款10000元；2016年9月16日，程爱国收到吴燕房租3000元；2016年10月5日，程爱国收到吴燕房租3000元；2016年11月10日，程爱国收到租金1700元。经询，双方均认可吴燕向程爱国支付款项共计181200元，其中包含5000元保证金及1000元的设备折旧费。程爱国认可所主张的水电费尚未进行交纳，所主张水电费金额为预计金额。本案庭审中，双方当事人针对如下问题存在争议：一、对于涉案房屋交付时间、装修时间以及租期起始日的计算问题。对于上述问题，程爱国主张其在2015年4月20日将涉案房屋钥匙交付给吴燕，双方在合同中约定装修为2015年4月1日至2015年4月30日，起租日双方约定为2015年5月6日；吴燕称系2015年6月5日拿到涉案房屋钥匙，装修时间应为2015年6月5日之后的一个月，起租日应为2015年7月5日。程爱国提交照片一张，证明吴燕施工工人在2016年5月29日已在涉案房屋内进行装修；吴燕对照片不认可，称系2015年6月5日拿到钥匙之后才进行装修。吴燕提交（2015）西民初字第845号民事判决书及上诉状，证明涉案房屋在2015年4月依然存在纠纷，双方在2015年5月25日才签订合同；程爱国认可上述证据的真实性，但程爱国在2014年10月22日已将房屋强行收回。二、对于程爱国是否提供相关营业手续的问题。对于上述问题，程爱国提交了照片三张、授权书、美团及百度外卖协议，证明程爱国向吴燕提供了营业执照等手续；吴燕对照片的真实性不认可，并认为授权书及协议中的盖章不能证明程爱国将经营手续交付给了吴燕。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金。程爱国与吴燕于2015年5月25日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方约定吴燕在所交租金到期后五日内仍未补齐应交租金，程爱国有权单方面终止合同。双方约定吴燕第二年租金在上一年基础上上调并提前一个月一次性支付给程爱国，结合吴燕所交纳的房屋租金数额及日期，吴燕未能在交纳租金到期后五日内补齐第二年应交租金，故程爱国要求解除双方之间的房屋租赁合同，符合合同约定，法院予以支持。对于程爱国要求吴燕支付自2016年2月17日至2016年12月22日期间拖欠的房屋租金39221元的诉讼请求，因吴燕向程爱国支付的款项中，除保证金及设备折旧费外，经核算吴燕所交纳租金为共计175200元，按照双方合同约定第一年租金为130000元，故剩余部分应当计入第二年租金计算。依据合同约定第二年租金在上年基础上上调百分之三，故第二年租金应为133900元。对于双方合同租期起始日的确定，因双方合同约定起租日为2015年5月6日，故第一年的租期应当自2015年5月6日至2016年5月5日止。因吴燕已在2015年5月26日交付了第一年的全部租金，其中包括2016年2月17日至2016年5月5日期间的租金，故程爱国要求吴燕交纳该期间的租金的诉讼请求，法院不予支持；对于程爱国主张的2016年5月6日至2016年12月22日期间的租金的诉讼请求，因第二年租金为133900元，故程爱国所主张的上述期间的租金应为84431.39元。吴燕已经支付了45200元，故程爱国主张吴燕支付上述期间的房屋租金39221元，法院不持异议。吴燕辩称程爱国系2015年6月5日交付涉案房屋钥匙，双方之间的起租日为2016年7月5日的意见，因吴燕未能举证证明其上述主张，法院对吴燕上述抗辩意见不予采纳；吴燕辩称程爱国未将经营饭馆的经营手续提供给吴燕，但合同中并未约定经营手续的具体内容以及程爱国需将何种手续交付给吴燕，且吴燕亦未提交证据证明因程爱国违反合同约定导致其经营不能或经营存在障碍，故吴燕以上述抗辩意见作为拒绝履行合同的理由，法院不予采纳。对于程爱国要求吴燕支付违约金20000元的诉讼请求，合同中虽约定了违约金的数额，但未约定违约金的适用情况，故程爱国的该项诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。对于程爱国要求吴燕支付2016年10月至2016年12月期间水电费的诉讼请求，因合同中虽约定水电费由吴燕支付，但程爱国在未支付上述期间相应费用的情况下，仅以其自行预计的数额主张上述款项，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于程爱国要求吴燕支付2015年2月16日至2015年4月1日期间的房屋空置损失的诉讼请求，因双方约定的租赁起租日自2015年5月6日开始，且双方对程爱国主张的2015年2月16日至2015年4月1日期间的费用未做约定，故程爱国该项主张，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年1月判决：一、确认解除程爱国与吴燕于二〇一五年五月二十五日签订的《房屋租赁合同》。二、自判决生效之日起七日内，吴燕支付程爱国自二〇一六年五月六日至二〇一六年十二月二十二日期间的房屋租金三万九千二百二十一元。三、驳回程爱国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明事实与一审基本一致。本院认为：关于吴燕上诉所提认为原审法院判决解除合同不当的主张，根据双方合同的约定，吴燕在所交租金到期后五日内仍未补齐应交租金，程爱国有权单方面终止合同。经查，双方约定吴燕第二年租金在上一年基础上上调并提前一个月一次性支付给程爱国，而结合吴燕所交纳的房屋租金数额及日期，吴燕未能在交纳租金到期后五日内补齐第二年应交租金，故原审法院据此解除双方之间的房屋租赁合同，符合合同约定，并无不当。吴燕不同意解除合同的主张缺乏充分事实依据，本院不予采信。关于程爱国上诉要求吴燕支付违约金20000元的请求，根据查明的事实，双方合同中虽约定了违约金的数额，但未约定违约金的适用情况，故原审法院据此认定程爱国的该项诉讼请求缺乏依据。经查，该认定符合本案的实际情况，并无不当，本院予以确认。综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1906元，由程爱国负担150元（已交纳），由吴燕负担1756元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊审 判 员 何江恒代理审判员 胡珊珊二〇一七年六月二十六日书 记 员 张 雯