（2017）川1381民初2096号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-12-04
案件名称
宁谋物业公司与名城房地产公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
阆中市人民法院
所属地区
阆中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁谋物业公司,名城房地产公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款
全文
四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书（2017）川1381民初2096号原告：宁谋物业公司。法定代表人：李某，公司总经理。委托诉讼代理人：侯某，四川某律师事务所律师。委托诉讼代理人：董某，四川某律师事务所实习律师。被告：名城房地产公司。法定代表人：纪某，公司总经理。原告四川省某物业服务有限公司与被告阆中某房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法由审判员适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人侯某、董某和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川省某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告通知解除物业服务合同的行为无效；2、由被告支付解除合同的违约金15万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月，原被告签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方（被告）将坐落阆中市保宁办事处新石器街“翡翠苑”商住楼29836.9平方米的物业服务委托乙方（原告）管理，期限3年，任何一方无正当理由提前终止合同，应向对方支付15万元的违约金。同月8日，双方到阆中市房地产管理局办理物业管理备案。合同签订后，原告招聘人员、租赁办公场地，为项目做准备。2017年4月13日，被告以原告不参加投标为由终止所签订的合同。原告认为被告擅自终止合同，应承担违约责任和赔偿原告的损失，为此原告提起诉讼。原告为支持自己的主张，向法庭提交了主要证据《前期物业管理服务合同》以及备案表、物业服务手册、被告发给原告终止前期物业服务合同的函等。被告阆中某房地产开发有限公司辩称，工程由数个自然人股东投资修建，投资人徐万富、赵兴书受所有投资人委托办理预售许可证，二人与原告签订前期物业服务合同没有经过投资人的共同研究决定；原告接洽“翡翠苑”商住楼工程的物业管理跨地域，原告没有相应的物业管理服务资质，不能签订工程的物业管理合同；原告没有实际实施物业管理服务活动，约定的违约金金额太大，投资人商议决定可以在2万元的范围内与对方协商。根据原、被告的陈述和原告提供的证据，本院经审理认定事实如下：2015年6月8日，为办理商品房预售许可证，徐万富、赵兴书通过磋商，代表被告阆中某房地产开发有限公司与原告四川省某物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定，阆中某房地产开发有限公司作为委托方，将位于阆中市保宁办事处新石器街“翡翠苑”商住楼29836.9平方米的物业管理服务交由四川省某物业服务有限公司管理，委托管理期限暂定3年（不超过3年），合同期满或业主委员会与所聘物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，合同自然终止。合同还约定，任何一方无正当理由提前终止合同，应向对方支付15万元的违约金。双方签订合同后，到阆中市房地产管理局对合同进行了备案。2017年4月13日，由于“翡翠苑”商住楼项目系多名自然人按股份投资，其他出资人对徐万富、赵兴书与四川省某物业服务有限公司签订物业管理服务合同持有不同意见，出资人共同研究后，以阆中某房地产开发有限公司名义发函通知四川省某物业服务有限公司终止先前所签订的前期物业管理服务合同。为此，原告提起诉讼。本院认为，被告阆中某房地产开发有限公司为办理商品房预售许可证，通过出资人徐万富、赵兴书出面磋商，后代表公司与原告四川省某物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，并将合同在房管部门备案，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，受法律保护。被告不履行合同义务并单方解除合同，给原告造成损失，原告依照合同规定主张被告承担违约责任支付违约金，于法有据，本院予以支持。由于合同签订后，合同双方没有实质性履行合同，原告仅仅着手了一些准备，而未进场具体向业主提供物业管理服务，同时，合同约定的违约金15万元过分高于被告解除合同给原告造成的利益损失，故本院依照法律规定和被告的请求，对违约金予以调整适当减少。为彰显合同法之诚实信用原则，体现法律的惩戒和指引作用，本院结合地方社会生活实际和本案的具体情况，以及被告的过错程度，确定由被告向原告支付违约金10万元。关于被告单方解除合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告单方解除合同的主要理由是原告没有相应的物业管理服务资质，意即原告跨地域接洽业务突破了有关职能部门的管理规定。本院认为，相关部门颁发的资质管理规定属于管理性规范而非效力性规范，依法不影响合同的效力，被告不能以此作为单方解除合同的正当事由。然则，被告单方解除合同虽然不合乎法律规定，但由于合同事实上已根本无法再继续履行，而原告仅仅主张违约金未主张继续履行合同，亦可视为原告认可解除合同的事实。据此，本院对解除合同的效力予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告阆中某房地产开发有限公司限于本判决发生法律效力后十日内，向原告四川省某物业服务有限公司支付违约金人民币100,000元。二、驳回原告四川省某物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,650元，由被告阆中某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 陈 进二〇一七年六月二十六日书记员 文淞毅 来自