（2017）苏01民终4179号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-07-30

案件名称

南京公路防护设施工程有限责任公司与霍群房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终4179号上诉人（原审被告）：霍群，男，1985年2月19日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张新，南京浦口盘城法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：南京公路防护设施工程有限责任公司，住所地在南京市浦口区宁六路7号。法定代表人：马明文，该公司董事长。委托诉讼代理人：史定国，江苏彦圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ明，江苏彦圣律师事务所实习律师。上诉人因霍群与被上诉人南京公路防护设施工程有限责任公司（以下简称公路防护公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人霍群的委托诉讼代理人张新、被上诉人公路防护公司的委托诉讼代理人史定国、ＸＸ明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。霍群上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、我方对于一审查明的事实没有异议，但涉案房屋早就被被上诉人断水断电，致使我方无法经营。因此一审法院判令我方按双方约定的租金标准的50%支付占有使用费，显失公平。2、上诉人同意迁出涉案房屋，但被上诉人应先给付属于承租人的拆迁补偿费。公路防护公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。公路防护公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方之间的房屋租赁合同于2016年3月7日解除；2.判令霍群支付租金49460.26元，并支付滞纳金（每期欠的租金每逾期一天按月租金0.5%支付，计算至实际给付之日）；3.判令霍群从诉争房屋腾空迁让；4.判令霍群支付逾期腾空房屋占有使用费（按租金标准从2016年3月7日计算至实际房屋腾空迁出时为止）；5.本案诉讼费由霍群承担。一审法院认定事实：2004年4月，公路防护公司（承租人）与江苏省南京市公路管理处签订《租赁合同》。合同约定，江苏省南京市公路管理处将位于浦口区泰山镇王洼的建筑面积约为1189.11平方米，楼上下各14间共28间的房屋及场地出租给公路防护公司，房屋租赁年租金为50000元。2013年3月21日，公路防护公司（甲方）与霍群（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定公路防护公司将浦口区泰山新村宁六公路西侧王洼沿街7号3间二层商业用房及配套转租给霍群，建筑面积97平方米，租赁期限3年，自2013年6月1日至2016年5月30日。合同还约定，年租金28000元，每半年结算一次，先缴后租，乙方必须在上半年最后一个月15日前缴纳房租，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方按月租金0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月视乙方违约，甲方有权收回房屋另作安排；乙方租赁时应交水、电、房屋损坏押金1000元；乙方在租赁期间遇到国家建设造成甲方房屋拆迁时，乙方须无条件服从如自行装修部分，拆迁方赔付由乙方所得；乙方已支付的房屋租金，按实际租用日期结算，乙方与甲方结清各项费用后，甲方将押金退还乙方，协议终止。合同签订后，霍群使用案涉房屋从事经营活动，房租交至2014年5月30日。至庭审为止，霍群未将案涉房屋的钥匙交还公路防护公司，双方也未就案涉房屋的水电等费用进行结算。一审另查明，2014年8月26日南京市浦口区人民政府发布《宁六公路55号二号地块及周边环境综合整治（江苏省南京市公路管理处）项目房屋征收公告》，对案涉房屋所在地块进行征收。2016年3月3日，公路防护公司委托江苏彦圣律师事务所向霍群出具律师函，催要房租，并通知2016年3月7日未交齐房租，解除双方的房屋租赁合同。一审法院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止。关于公路防护公司的诉讼请求：1、判令确认双方之间的房屋租赁合同于2016年3月7日解除。一审法院认为，2014年8月26日，南京市浦口区人民政府发布案涉房屋所在地块征收公告，双方的租赁合同应于该日终止。2、判令霍群支付租金49460.26元，并支付滞纳金（每期欠的租金每逾期一天按月租金0.5%支付，计算至实际给付之日）；霍群支付逾期腾空房屋占有使用费（按租金标准从2016年3月7日计算至实际房屋腾空迁出时为止）。一审法院认为，在合同租赁期内，公路防护公司应当按约支付霍群租金。双方于2014年8月26日终止，因此，对公路防护公司主张的2014年8月26日前的租金，一审法院予以支持。霍群租金实际支付至2014年5月30日，租金标准为年租金28000元，因此，霍群还应当支付公路防护公司2014年5月31日至2014年8月25日租金6674元（28000元÷365天×87天）。至于滞纳金，一审法院认为，双方纠纷系因案涉房屋被征收导致，并非霍群主观原因导致，因此，对公路防护公司主张滞纳金的请求，一审法院不予支持。2014年8月26日开始，霍群仍未交还房屋，应当支付公路防护公司占有使用费。但考虑到案涉房屋面临征收，影响霍群的正常使用，一审法院认为，霍群应当按照双方约定的租金标准的50%即14000元/年支付公路防护公司占有使用费直至霍群实际迁出之日。3、判令霍群从诉争房屋腾空迁让。一审法院认为，双方租赁合同自2014年8月26日起终止，霍群继续占有案涉房屋，属于无权占有。公路防护公司主张，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第二百二十六条的规定，一审法院判决：一、南京公路防护设施工程有限责任公司与霍群签订的《房屋租赁合同》于2014年8月26日终止；二、霍群于判决生效之日起十日内将浦口区泰山新村宁六路西侧王洼沿街7号3间的房屋腾空，并迁让该房屋；三、霍群于判决生效之日起五日内给付南京公路防护设施工程有限责任公司2014年5月31日至2014年8月25日租金6674元；四、霍群于判决生效之日起五日内按14000元/年的标准支付南京公路防护设施工程有限责任公司逾期腾空房屋的占有使用费（从2014年8月26日计算至房屋实际腾空迁出之日止）；五、驳回南京公路防护设施工程有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费1124元，由霍群负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人将案涉房屋出租给上诉人承租使用，上诉人理应按约交纳租金。因在租赁合同期限内，涉案房屋所在地块进行征收，双方租赁合同应当终止履行，故被上诉人要求终止双方租赁合同，于法有据，本院予以支持。政府发布涉案房屋征收公告后，被上诉人已向上诉人送达催缴房租及解除合同通知函，但上诉人并未迁出，仍在占有、使用涉房屋，故一审法院考虑到涉案房屋面临征收、上诉人实际使用房屋的现状等因素，酌定上诉人按原合同约定的租金标准的50%支付房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。上诉人认为房屋已面临拆迁并影响其经营，不应再支付占有使用费的上诉理由不成立，本院不予采信。上诉人要求被上诉人给付拆迁补偿费用的问题，不属本案审理范畴，上诉人可另行主张。综上所述，霍群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1124元，由上诉人霍群负担。本判决为终审判决。审判长　涂　甫审判员　付　双审判员　吴　勇二〇一七年六月二十六日书记员　朱亚芳来源：百度“”