（2017）粤06民终4723号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-03
案件名称
广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社、梁裕常房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社,梁裕常
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终4723号上诉人（原审被告）：广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社，住所：佛山市禅城区石湾镇街道番村。组织机构代码：61763084-6。负责人：潘满棉。委托诉讼代理人：麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽珍，广东晋元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁裕常，男，汉族，1969年6月18日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：黎海平，广东正明扬律师事务所律师。上诉人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社（以下简称番村村潘一经济社）因与被上诉人梁裕常房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初12851号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。番村村潘一经济社上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》有效；3.改判梁裕常继续履行合同，物业交付时间从2017年1月1日开始计算；4.判令一、二审案件受理费由梁裕常负担。事实与理由：涉案合同第五条已经对相关延迟作出约定，该约定有效，番村村潘一经济社不存在违约行为，涉案合同不应解除。涉案商铺可以交付使用，只需双方继续履行合同。涉案商铺验收合格后，番村村潘一经济社已按约定通知梁裕常收楼，仅是双方处于协商阶段，未对商铺进行交接才拖延至今，延迟的责任不在于番村村潘一经济社。梁裕常辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。梁裕常向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年12月19日签订的《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》；2.番村村潘一经济社退还租金1385800元及支付违约金692900元，合计2078700元；3.番村村潘一经济社承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月8日，番村村潘一经济社出具《物业使用权登记确认书》一份，确认梁裕常通过公开竞标，取得编号为13的物业的使用权。2013年12月19日，番村村潘一经济社（甲方）与梁裕常（乙方）签订《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》，双方主要约定：甲方合法拥有佛山市禅城区番村村潘一股份合作经济社一批新建集体物业，该物业位于佛山大道以西、××以南××村民公寓××、景西路边物业首层，绿景西路潘一村综合楼一至三楼使用权。现就物业使用权归属的相关事宜，自愿并一致同意订立如下合同条款，第一条乙方获得甲方项目编号为第13号物业的一定期限的使用权，该物业建筑面积为106.6平方米，该物业土地使用权性质为集体用地。第二条乙方取得该物业的使用权后，可以作为商业用途。第三条乙方取得该物业使用权的期限从22015年1月1日至2034年12月31日；乙方按本合同第四条第2款一次性付款的，甲方在前款约定的期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2054年12月31日。在赠送期内，双方除第四条、第五条之外的权利、义务外，依照本合同的约定。上述第三条第2点约定的期限届满日为乙方本合同约定的物业使用权届满之日，乙方应在当天将物业完好交还给甲方。第四条①该物业按建筑面积计算使用权费，在使用期限内每平方米13000元；总金额为1385800元；②付款方式为一次性付款，自竞标竞得物业使用权之日起十日内付清，特殊情况的，最迟不超过15日。第五条甲方在22014年12月31日将该物业交付给乙方使用，甲方如到期不能交付物业，物业使用期限按本物业实际交付的时间顺延。第九条。2、合同履行期间，因甲方原因，导致合同无法履行，造成乙方不能继续使用该物业的，使用权费按四十年使用期计算，甲方应退回乙方剩余使用期年限的使用权费，同时应按剩余使用期年限使用费的50%标准，另向乙方支付违约金。2013年12月20日，梁裕常向番村村潘一经济社转账支付1385800元，番村村潘一经济社开具收据一份。2016年12月21日，番村村潘一经济社以快递的形式向梁裕常发出收铺通知，梁裕常于2016年12月23日签收。另查明，位于佛山市禅城区澜石番村潘一村佛山大道以西、绿景西路以南，地号为060025040423的土地使用权人为番村村潘一经济社，土地用途为农村宅基地兼容商业金融办公文化娱乐用地、街巷用地、绿地用地。《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》上载：位于佛山大道西侧、××南侧村民公寓××、××楼及地下室、村民公寓××楼、商业办公楼，于2015年11月9日经禅城区联合验收办确认各个部门的验收意见，同意验收。2017年1月5日，一审法院对涉案租赁物进行现场查看拍照，经查，绿景西路10号13号铺位为涉案铺位，铺位位于涉案村民公寓群楼的首层，北临绿景西路，铺位用电动闸门关上，经番村村潘一经济社的主任用电动锁开门后查看，铺位内部为毛坯，有电箱、电源开关和水管接口。商铺相邻的铺位尚没有开张营业，但该村民公寓东临佛山大道有几家铺位正在装修中，楼上部分村民公寓已入住，相邻的盛南新都物业的首层商铺已开张经营。另查明，梁裕常的起诉状于2016年12月14日送达番村村潘一经济社。梁裕常陈述，番村村潘一经济社顺延交付期限应当有合理的期限，梁裕常认为番村村潘一经济社的迟延交付时间过长；梁裕常于2016年12月才收到番村村潘一经济社的接收物业通知，此前从未接到番村村潘一经济社任何通知。番村村潘一经济社陈述，涉案铺位经验收合格再由番村村潘一经济社进行水电设施布置，因涉案商铺所在的整体物业邻近新华艺商场，而新华艺商场在今年才基本上进场完毕，假如番村村潘一经济社在去年将物业交付梁裕常，周边的经营环境没那么好，不利于梁裕常的经营收益，番村村潘一经济社出于对整个经营环境的考虑顺延交付铺位使用的时间，且大部分商户都同意番村村潘一经济社作出顺延。一审法院认为，梁裕常、番村村潘一经济社双方签订的《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》实质内容系在梁裕常、番村村潘一经济社之间设立房屋租赁合同关系，故本案应为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案租赁合同约定，经梁裕常一次性付款，在梁裕常、番村村潘一经济社约定二十年租赁期限外，番村村潘一经济社再向梁裕常赠送第二十一年至第四十年期间的使用权。涉案租赁合同又约定，在合同履行期间，如因番村村潘一经济社原因导致合同无法履行的，使用权费用按四十年使用期计算，由番村村潘一经济社退还梁裕常剩余使用期年限的使用权费。从上述约定可知，梁裕常、番村村潘一经济社实际就涉案铺位约定的租赁期限为四十年，该约定已违反法律的强制性，故租赁期限超出二十年的部分应属无效。涉案租赁合同的其余约定是梁裕常、番村村潘一经济社双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方应全面善意地履行各自的合同义务。关于梁裕常诉请解除合同。依据涉案租赁合同第五条的约定，番村村潘一经济社应于2014年12月31日前将铺位交付给梁裕常使用，而据前查明的事实，番村村潘一经济社在梁裕常起诉后才通知梁裕常办理接收手续，番村村潘一经济社迟延交铺已接近两年，故番村村潘一经济社的行为已构成根本违约，梁裕常诉请解除合同，一审法院予以支持。关于番村村潘一经济社主张涉案租赁合同第五条约定租赁期限可按实际交付时间顺延，不同意解除合同的抗辩意见，一审法院分析如下：一、上述约定并未变更铺位交付的时间；二、涉案租赁合同第五条的可顺延交付铺位的约定应理解为出租人因迟延交付铺位导致违约的情形下，作为守约方的承租人享有继续履行合同或解除合同的选择权，如梁裕常选择继续履行合同，则涉案铺位的使用期限应按实际交付时间顺延；三、涉案铺位已于2015年11月9日经验收合格，但番村村潘一经济社直至梁裕常起诉后才向梁裕常发出收铺通知，存在拒交铺位的故意。综上，番村村潘一经济社的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。至于合同解除时间，梁裕常无证据证明在诉前番村村潘一经济社已收到其解除合同的通知，则一审法院确认梁裕常与番村村潘一经济社的租赁合同关系于起诉状送达番村村潘一经济社之日即2016年12月14日解除。关于梁裕常诉请的租金。依据涉案租赁合同第九条第二款的约定，番村村潘一经济社应向梁裕常返还预交的租金。梁裕常诉请有理有据，一审法院予以支持。关于梁裕常诉请的违约金。依据涉案租赁合同第九条第二款的约定，因番村村潘一经济社原因导致合同无法履行，番村村潘一经济社除退还梁裕常剩余使用期年限的使用权费外，应按剩余使用期年限使用费的50%标准支付违约金。经查，番村村潘一经济社逾期交铺给梁裕常造成的损失，应为资金被占用期间的利息损失，梁裕常主张以上述标准计算违约金，数额过高，番村村潘一经济社亦提出抗辩，综合番村村潘一经济社的违约情节，依据公平原则，一审法院酌定番村村潘一经济社按本金1385800元的10%向梁裕常支付违约金138580元。梁裕常诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决：一、确认梁裕常与番村村潘一经济社于2013年12月19日签订的《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》约定2035年1月1日之后的租赁期间的租赁合同关系无效；二、确认梁裕常与番村村潘一经济社于2013年12月19日签订的《番村村潘一股份合作经济社物业使用权合同》约定的2015年1月1日至2034年12月31日期间的租赁合同关系已于2016年12月14日解除；三、番村村潘一经济社于判决发生法律效力之日起十日内，向梁裕常返还租金1385800元；四、番村村潘一经济社于判决发生法律效力之日起十日内，向梁裕常支付违约金138580元；五、驳回梁裕常的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取11715元，由梁裕常负担2863元，番村村潘一经济社负担8852元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为：1.涉案合同是否应予解除；2.番村村潘一经济社是否应返还租金及支付违约金。双方在涉案合同中实际约定的租赁期间为40年，根据合同法的相关规定，租赁期限超出二十年的部分应属无效。涉案合同其余部分是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于涉案合同有效部分是否应予解除的问题，番村村潘一经济社上诉称，根据涉案合同第五条的约定，其并未迟延交付商铺。本院认为，涉案合同第五条明确约定涉案商铺的交付时间为2014年12月31日，该条中所约定的“甲方（即番村村潘一经济社）如到期不能交付物业，物业使用期限按本物业实际交付的时间顺延”，该约定仅是双方对涉案商铺在迟延交付的情况下租赁期限顺延的约定，并不能视为双方同意变更商铺的交付时间或免除番村村潘一经济社迟延交铺的违约责任。涉案铺位于2015年11月9日经验收合格，在当时已超出双方约定的交付期限近一年的情况下，番村村潘一经济社理应及时通知梁裕常收铺。但番村村潘一经济社在无正当理由的情况下，在涉案商铺验收合格后一年多的时间内一直未通知梁裕常收铺，直至梁裕常起诉后才向梁裕常发出收铺通知，番村村潘一经济社的行为表明其在梁裕常起诉前存在拒绝履行合同义务的故意，而且番村村潘一经济社迟延交付涉案商铺时间过长，至梁裕常起诉时已近两年时间，导致梁裕常的合同目的无法实现，故综合考虑前述情况，一审法院认定番村村潘一经济社的行为已构成根本违约并解除涉案合同并无不当，本院予以维持。关于番村村潘一经济社是否应返还租金及支付违约金。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因涉案合同部分解除，部分无效，番村村潘一经济社基于涉案合同所收取的租金应返还予梁裕常，故一审法院判令番村村潘一经济社应向梁裕常返还预收的租金正确，本院予以维持。同时，由于番村村潘一经济社的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方合同约定的违约金过高，一审法院综合本案案情考量，酌定番村村潘一经济社向梁裕常支付按本金10%计算的违约金适当合理，本院予以维持。综上所述，番村村潘一经济社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17704元，由广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉代理审判员 潘伟丹二〇一七年六月二十六日书 记 员 覃心怡 来源：