（2017）川1802民初1132号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-08-15

案件名称

李真与周志勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

雅安市雨城区人民法院

所属地区

雅安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李真,周志勇

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十九条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

四川省雅安市雨城区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1802民初1132号原告（反诉被告）：李真，男，1965年10月23日出生，汉族，住四川省成都市武侯区号。委托诉讼代理人（特别授权）：石国文，四川兆盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：周志勇，男，1967年9月20日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人：李飞鸣，四川同兴律师事务所律师。原告（反诉被告）李真与被告（反诉原告）周志勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李真的委托诉讼代理人石国文、被告（反诉原告）周志勇及其委托诉讼代理人李飞鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李真向本院提出诉讼请求：1.判令李真享有原雅安市雨城区文定街8号附1号房屋的拆迁安置权利，享有现雅安市雨城区文定街10号6幢2单元2号安置房屋的所有权；2.判令周志勇协助李真办理上述安置房屋的产权登记手续；3.诉讼费用由周志勇承担。事实和理由：2001年7月12日，周志勇授权其父亲周钰清与雅安市弘宇房地产有限责任公司（以下简称“弘宇公司”）签订房屋转让协议，约定将位于文定街8号附1号的私房（41.2㎡）以13000元的价格转让给弘宇公司，并协助办理相关房屋转让手续。后弘宇公司放弃对胜利路旧城拆迁项目的改造，于2002年12月10日与其公司员工即李真和案外人张体东签订房屋转让协议，约定将文定街8号附1号房屋以13000的价格转让给李真和张体东。2008年“5.12”地震后该房屋受损严重，张体东将其享有的房屋份额让与李真，李真响应政府灾后重建工作，在原有的地基上重建房屋。房屋重建后，由于周志勇所持有的原房屋所有权证没有注销，导致李真至今仍不能办理新的产权登记。周志勇辩称，李真所述不是事实。周志勇从未授权其父亲周钰清转让诉争房屋，周钰清在没有代理权的前提下，非法将该住房转让给弘宇公司，弘宇公司并没有取得房屋的所有权和处分权。后房屋又经两次非法转让给了李真，三次转让周志勇均不知情，而是在周钰清转让房屋后两、三年才知道房屋被转让的事实。李真并未合法取得该房屋的所有权，其拆除该房屋后重建，属于非法处分、非法重建，对重建后的房屋没有取得合法的所有权，请求驳回李真的诉讼请求。周志勇提出反诉请求：1.责令李真将位于雅安市雨城区文定街10号6幢2单元2号的住房返还给周志勇；2.诉讼费用由李真负担。事实和理由:周志勇与前妻竹某于1992年6月21日登记结婚，1998年12月31日，购买原雅安茶厂位于雅安市雨城区文定街8号6单元4号住房（即诉争房屋），并办理了房屋所有权证和国有土地使用证。1999年5月27日，周志勇与前妻竹某在原雅安市人民法院调解离婚，当时未对该房屋进行分割，但仍属两人共同所有。周志勇的父亲周钰清在未得到周志勇及竹某授权的前提下，私自非法将该房屋转让给弘宇公司，后又经两次非法转让给了李真，三次转让周志勇及竹某均不知情。2008年，“5.12”地震后，李真领取了灾后重建补偿款，在原房屋地基上重建住房，李真属于非法处分、非法重建，对非法重建的房屋没有取得合法的所有权。2016年6月23日，周志勇与竹某签订离婚补充协议书，约定周志勇对竹某补偿费用，诉争住房归周志勇所有。因找不到房屋所有权证和国有土地使用证，周志勇在雅安日报刊登遗失启示后，重新领取了房屋所有权证及国有土地使用证。周志勇补偿竹某费用后取得了诉争房屋的所有权，请求判令李真将房屋返还给周志勇。李真辩称，文定街8号附1号房屋由李真长期占有使用，“5.12”地震后该房屋被鉴定为危房，已由政府统一拆除，物权已经消失，不存在返还的问题，李真在“5.12”地震后出资参与重建，取得了新的物权。房屋转让时，周志勇的父亲周钰清提交了房屋所有权证和国有土地使用证以及周志勇签字的身份证复印件，弘宇公司有理由相信周钰清有权代表周志勇转让房屋，周钰清构成表见代理。房屋交付至今已经长达16年之久，且周志勇称在房屋转让后两、三年就知道了该转让事实，中间经历了拆除重建，周志勇从未提出任何异议，也未向李真及任何部门主张过权利，不合常理，目的是借用其父亲周钰清与弘宇公司签订合同时的瑕疵达到自己的目的，有违诚实信用原则。请求驳回周志勇的反诉请求。本院经审理认定事实如下：李真和周志勇围绕各自的诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，当事人双方没有争议的证据和事实有：1998年12月31日，周志勇与原四川省雅安茶厂签订《雅安地区地属以上单位成本价售房合同》，购买四川省雅安茶厂位于雅安市雨城区文定街8号6幢4单元4楼1号住宅（房屋所有权证载明地址为文定街8号附1号）。2002年7月12日，周志勇的父亲周钰清与弘宇公司签订《房屋转让协议》，载明：“周志勇现将文定街8号附1号私房41.2平方米以人民币13000元（壹万叁仟园）全包干，转让给雅安市弘宇房地产有限责任公司所有。一切办证费用由弘宇房地产公司承担。在签约之日首付定金500.0元（伍佰园）给周志勇。2002年7月15日付清全款后方可交房屋给弘宇房地产公司，并协助办理相关转让手续。本协议双方代表签字生效。”弘宇公司在买方处加盖印章，张体东在买方代表处签字，周钰清在卖方处签字，周志勇的母亲欧阳英在卖方代表人处签字。2002年7月12日，周钰清出具《收条》，载明：收到弘宇公司购房预付款500元。2002年7月21日，周钰清向弘宇公司提供的周志勇身份证复印件上载有：“有关房产转让手续，现特委托张体东全权办理。周志勇”。2002年7月22日，弘宇公司支付购房款12500元，收款人为欧阳英，代收人为周志勇的妹妹周玲。2002年12月10日，弘宇公司与李真及案外人张体东签订《房屋转让协议》，载明：因弘宇公司放弃对胜利路旧城拆迁项目的改造，决定将原购文定街8号附1号周志勇私房41.2平方米住宅转让给李真和张体东，转让价格为13000元，相关税费由李真和张体东自行承担。2008年“5.12”地震造成诉争房屋损毁，整栋房屋需统一拆除重建。在此期间，周钰清于2008年7月13日出具《证明》，载明：“文定街8号附1号41.2平方米的住房是我出资购买。2002年7月13日，经全家商量后转让给雅安市弘宇房地产开发有限公司的张体东、李真，并由我儿周志勇出具身份证委托张体东负责办理转让手续，该房屋转让是真实有效的，该房屋的所有权已归弘宇房地产公司张体东和李真所有。”周钰清在《证明》下方进一步注明：“因2002年我爱人欧阳英因重病住院，故将此房卖与李真，除证明已卖与李真外，其它一切事宜均不承担任何责任。”2009年4月7日，李真、张体东就诉争房屋申请灾后城镇住房补助，《雨城区“5.12”灾后城镇住房补助申请表》上填写户主为李真，李真和张体东在申请人处签字捺印。2009年5月16日，张体东出具《关于房屋转让协议情况说明》，载明：文定街8号附1号房屋于2008年地震损毁，政府批准原址重建，所集资款项全由李真个人出资，现房屋所涉及到的相关法律权利责任概由李真承担享有。2009年12月29日，李真交纳灾后重建自筹资金50000元。2010年2月9日《文定街10号6栋灾后重建补助资金发放表》载明：李真领取灾后重建补助资金25000元。2016年5月20日，周志勇在雅安日报发布遗失启示，载明：“雅安市雨城区文定街8号6单元4号周志勇不慎将土地证〔雅地国用（1999）字第西城-077-86号〕遗失，特此声明作废。”2016年9月12日，雅安市房屋产权监理所向周志勇颁发房屋所有权证（雅房权证雨城字第01245**号，房屋坐落雨城区文定街8号6单元4层4号）。2016年9月23日，雅安市人民政府向周志勇颁发国有土地使用证〔雅市国用（2016）第56587号，坐落雨城区文定街8号6单元4层4号〕。李真至今持有文定街8号附1号，所有权人登记为周志勇（雅房权证市字第00016**号）的房屋所有权证原件及国有土地使用证〔雅地国用（1999）字第西城-077-86号〕原件，并占有使用灾后重建的文定街10号6幢2单元2号房屋。双方当事人有争议的证据：周志勇提交的原雅安市人民法院（1999）雅安民初字第648号民事调解书、《离婚补偿协议书》，周志勇提交该组证据拟证明1999年5月27日，其与前妻竹某调解离婚时，双方未对文定街8号6单元4层4号房屋进行分割，2016年6月23日，双方达成补充协议，约定该房屋归周志勇一人所有；李真质证认为虽然周志勇与前妻在法院调解离婚时协议内容未涉及房屋分割，但并不能排除二人私下分割的可能，二人离婚后17年再签订协议不符合常理，故对该组证据不予认；该组证据不能证明周志勇的主张，本院不予采信。本院认为，本案中双方争议的焦点为：周钰清与弘宇公司签订的《房屋转让协议》是否有效？现有雨城区文定街10号6幢2单元2号房屋归谁所有？首先，周志勇称只委托其父管理、出租房屋，未委托其父亲周钰清转让房屋，在其父亲转让房屋两、三年后才知晓情况，但至本案李真起诉之前长达十多年时间，期间因“5·12”汶川地震该房屋被拆除重建，作为房屋权利人的周志勇却不管不问，从未主张过权利，此做法不符合常理；其次，周志勇的父亲周钰清与弘宇公司签订《房屋转让协议》时，向弘宇公司提供了房屋所有权证原件、国有土地使用证原件及周志勇的身份证复印件，且基于周钰清与周志勇的父子关系，弘宇公司有理由相信周钰清有权代表周志勇转让房屋，周钰清构成表见代理，其代理行为有效，后果由周志勇承担，经审查未发现该协议具有现行法律规定导致合同无效的情形，故本院确认周钰清与弘宇公司签订的《房屋转让协议》合法有效。协议签订后，弘宇公司按约定支付了购房款并实际占有房屋，因此弘宇公司依法取得文定街8号附1号（即文定街8号6单元4层4号）房屋的所有权，周志勇有义务配合弘宇公司办理房屋所有权变更登记手续。弘宇公司取得房屋所有权后，将房屋转让给李真、张体东，不违反法律规定，该转让合法有效，李真、张体东取得文定街8号附1号房屋的所有权。2008年“5.12”地震后，房屋受损拆除重建，房屋的拆迁安置权利应由李真、张体东享有，因重建资金由李真支付，同时张体东出具情况说明，房屋灾后重建的集资款项全由李真个人出资，房屋涉及的相关法律权利责任均由李真承担享有，李真取得灾后重建房屋（即现文定街10号6幢2单元2号房屋）的所有权。故对周志勇要求李真返还房屋的请求，本院不予支持。因多次房屋转让均未办理房屋所有权变更登记手续，原房屋的所有权仍登记在周志勇的名下，导致李真无法办理现有房屋的所有权登记手续，对李真要求周志勇协助办理该房屋所有权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、位于四川省雅安市雨城区文定街10号6幢2单元2号房屋归李真所有；二、周志勇于本判决发生法律效力之日起十五日内协助李真办理上述房屋的所有权登记手续；三、驳回周志勇的反诉请求。案件受理费1150元、反诉费1150元，共计2300元，由周志勇负担。此款李真已预交1150元，周志勇已预交1150元，由周志勇在本判决执行时直接支付给李真1150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员　　谢建华二〇一七年六月二十六日书记员　　张　丽 微信公众号“”