（2017）鄂1102民初1095号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-07-11

案件名称

中国人民武装警察部队黄冈市消防支队与裴建友、黄冈市黄州顺宫酒店房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

黄冈市黄州区人民法院

所属地区

黄冈市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中国人民武装警察部队黄冈市消防支队,裴建友,黄冈市黄州顺宫酒店

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省黄冈市黄州区人民法院民事判决书（2017）鄂1102民初1095号原告（反诉被告）：中国人民武装警察部队黄冈市消防支队（黄冈市公安消防支队），住所地：黄冈市新港大道35号。组织机构代码73271940-8。法定代表人：陈亚，支队长。委托诉讼代理人：朱志广，该消防支队干部。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：ＸＸ，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：裴建友，男，汉族，1971年4月9日出生，黄冈市黄州区人，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：吴昌武，黄冈市黄州区东湖法律事务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：黄冈市黄州顺宫酒店，住所地：黄冈市黄州区黄州大道32号，统一社会信用代码92421102MA48TM3B9U。经营者：何雪萍。委托诉讼代理人：吴昌武，黄冈市黄州区东湖法律��务所法律工作者，代理权限为一般代理。原告中国人民武装警察部队黄冈市消防支队（又名黄冈市公安消防支队，以下简称“黄冈消防支队”）与被告裴建友、被告黄冈市黄州顺宫酒店（以下简称“顺宫酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理。被告裴建友、被告顺宫酒店向本院提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月31日和6月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄冈消防支队委托诉讼代理人朱志广、ＸＸ，被告（反诉原告）裴建友、被告（反诉原告）顺宫酒店经营者何雪萍及其委托诉讼代理人吴昌武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄冈消防支队向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾退出位于黄州区××大道××幢的租赁房屋（产权证号：黄冈市房权证黄州字第××号），交还给原告；2.判令二被告支付原告拖欠的房屋租金90.69万元及违约金10万元（自2015年10月1日起至2017年4月1日期间）；3.判令二被告赔偿因侵占房屋导致原告房屋租金的经济损失（按原房屋租金标准计算，自2017年4月2日起至腾退房屋之日止）；4.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2011年11月17日，原告与被告裴建友签订一份房屋租赁合同，合同约定原告将其位于黄州区××大道××幢的房屋（产权证号：黄冈市房权证黄州字第××号）租赁给被告经营餐饮住宿，租赁期间为2014年4月1日至2017年4月1日止，租金总额为270万元，每年租金50万元（每过一年递增2万元）。并就有关租金的交付方式、违约责任等作了明确约定。合同签订后原告将房屋交付给被告裴建友使用，裴建友遂让被告顺宫酒店在租赁房屋上进行经营餐饮住宿。合同履行期间，二被告未按合同约定交付��金。另因中央军委有关政策和规定的要求，原告不得再进行有偿服务活动，故原告提前多次以口头和书面的形式要求二被告在合同期限满后立即腾退出所租赁房屋和支付拖欠的房屋租金，但合同到期后，二被告拒不配合，经双方多次协商未果。原告为维护自己的合法权益，特具状起诉。被告（反诉原告）裴建友、被告（反诉原告）顺宫酒店辩称，原告请求被告腾退房屋的过错在原告，原告不配合结算，致使房屋未退还。租金并不是被告不给，2015年前的租金都是原告通知后被告就立即给付，2015年后是原告未向被告催要租金，租金损失是原告回避结算，损失应由原告自行承担。被告（反诉原告）裴建友、被告（反诉原告）顺宫酒店提出反诉请求：1.返还转让费14万元；2.判令反诉被告承担反诉原告扩建不动产的费用，主要是扩建的房屋建筑面积1100��方米房屋以及两部电梯；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金10万元；4.由反诉被告承担本案的一切诉讼费用。事实及理由：2011年11月17日，反诉原告与反诉被告签订了一份《武警部队房地产租赁合同》，约定反诉被告将其位于黄州区黄州大道27号房屋租赁给反诉原告经营餐饮住宿，租赁期间为2014年4月1日至2017年4月1日止，租金第一年50万元，以后每一年递增2万元。合同还附加订立了十一条条款，其中第四条约定转让费14万元由反诉原告支付；附加第五条约定装修方案由反诉原告报反诉被告审核后实施；附加第六条约定家属区围墙至招待所后墙做附属楼二至三层；附加第三条约定租赁时间为五年，五年以后，同等条件下反诉原告优先承租，如果转租或其它原因，按国家有关规定核算资产移交；附加第十条约定，支队正常接待与会议必须到招待所。合同还对双方的其��权利与义务进行了约定。合同订立后反诉原告按合同约定增建了家属区与招待所四层房子建筑面积近800平方米；在招待所顶层添加建筑330平方米；添置了两部电梯。并支付了2015年9月前的全部租金。2015年，上级下发部队停止有偿服务文件后，反诉被告没有要求反诉原告支付租金。反诉原告认为：双方签订的合同由格式条款和书写的附加条款即非格式条款组成，从内容看关于扩建部分的约定是不一致的，应按非格式条款的约定履行，且依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十四条规定，反诉被告应当对扩建资产进行核算并支付相关费用。另，反诉被告收取的转让费属于不当得利，应予返还。同时，反诉被告未按合同约定在反诉原告承租的招待所消费构成违约，应依据约定承担违约责任，向反诉原告支付违约金10万元。原告（反诉被告）黄冈消防支队答辩称，反诉原告的诉讼请求无事实、法律依据，请求驳回其诉讼请求。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1.中国人民武装警察部队黄冈市消防支队与黄冈市公安消防支队是两块牌子一个机构，法定代表人是支队长陈亚。2.黄冈市黄州顺宫酒店系个人经营的个体工商户，经营者是何雪萍，与被告裴建友是夫妻关系。3.2011年11月17日，原告与被告裴建友签订一份房屋租赁合同，合同约定原告将其位于黄州区××大道××幢的租赁房屋（产权证号：黄冈市房权证黄州字第××号）租赁给被告经营餐饮住宿，租赁期间为2014年4月1日至2017年4月1日止，租金总额为270万元，每年租金50万元（每过一年递增2万元）；……在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方（黄冈消防支队，下同）同意，全部费用由乙方（裴建友）承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方，……确实需要新建和添建建筑物、构筑物，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满或解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；双方如有违约行为，均应向对方支付10万元违约金。合同还对部分条款进行了附加约定。4.合同签订后，被告裴建友依照合同约定，向原告支付了14万元转让费，并经过黄冈消防支队同意对租赁的房屋进行了改造装修，在家属区围墙至招待所后墙增建了附属楼，安装了两部电梯及水、电、气等设施。装修完毕后，被告裴建友将租赁物作为顺宫酒店经营餐饮、住宿的场所。租金已向原告支付至2015年9月底，2015年10月1日起��2017年4月1日期间下欠的租金90.69万元未给付原告5.2016年，中央军委出台军队和武警部队停止有偿经营规定后，黄冈消防支队于2016年9月20日向裴建友和顺宫酒店送达了《关于按期收回出租房产的函》，裴建友和顺宫酒店认为其经营期间的投入远远未收回，原告提出收回出租房屋，给被告带来巨大经济损失，遂提出要求原告对其经营期间的投入进行清点核算资产并及时支付给被告，被告才能及时腾退房屋。6.2017年4月1日，房屋租赁合同到期后，裴建友和顺宫酒店未腾退租赁房屋。双方协商未果，酿成本纠纷。二、双方当事人有争议的事实被告（反诉原告）裴建友和顺宫酒店庭审时亦提交了原、被告签订的《武警部队房地产租赁合同》，认为该合同第十八条是原告与被告通过协商达成的一致性条款，该条款效力大于前面的格式条��，该条款第（三）项约定：“租赁时间为五年，五年后，同等条件下，乙方优先承租，如果转租或其他原因，按国家有关规定核算资产移交”。故反诉原告依照合同约定增建附属楼和添置电梯等设施，反诉被告收回房产时应当对资产进行评估核算。另外第（四）项反诉被告的转让费14万元亦应退还反诉原告。原告（反诉被告）黄冈消防支队则认为，《合同》第十八条是双方协商达成的条款，是《合同》的附加条款，该条款第（三）项并未约定双方在移交资产时，原告应当支付价款，且《合同》第十条第（三）项规定：“……在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施和新建、添建建筑物、构筑物的，必须征得甲方同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”，同时，《合同》第十八规定：“附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效”。另，《合同》第十八条第（四）项规定：“转让费壹拾肆万元（￥140,000元）由乙方支付”。故被告的反诉理由不能成立。本院认为，《合同》第十八条是原、被告双方协商增加的附加条款，该条款第（三）项约定“……按国家有关规定核算资产移交”，并没约定需要甲方（原告黄冈消防支队）支付资产价款后移交，而该合同条款明确约定“附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效”，且主合同条款约定被告增建上述资产的费用均由乙方（被告、反诉原告）承担。故被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）承担增建不动产的费用理由不能成立，其请求本院不予支持。本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括以下四个方面：1.《武警部队房地产租赁合同》条款的理解和法律适用问题。被告与原告经协商，达成合同协议，是当事人真实意思表示，且合同内容符合法律规定，对双方当事人均有约束力，双方应当按合同履行。合同第十八条是双方协商增加的附加条款，该条款依附于主合同，且合同明确规定“附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效”。其第（三）项约定“……按国家有关规定核算资产移交”，内容中并无要求原告对被告增建附属建筑物和设施承担费用的约定，被告要求原告承担费用没有事实依据。被告提出反诉，引用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……”，而本案合同第十条第（三）项已明确约定了“……在不影响使用安全的前提下，确需进行改��、装修或者增扩固定设施和新建、添建建筑物、构筑物的，必须征得甲方同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”。故被告（反诉原告）提出要求原告承担被告扩建不动产及两部电梯的费用没有法律依据，其请求本院不予支持。2.房屋租金及合同到期后占用房屋期间的费用问题。原告与被告签订的《武警部队房地产租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定履行。原告向被告交付承租的房屋，被告理应按合同约定按期支付租金，但被告仅支付租金至2015年9月30日止，下欠租金90.69万元。故原告黄冈消防支队请求被告裴建友、顺宫酒店支付自2015年10月1日至合同终止日拖欠原告的租金90.69万元，本院予以支持。依据合同约定，合同期限届满后，被告应当腾退租赁房屋及扩建不动产，交还原告。但被告��租赁期限届满后仍占用原告房屋，给原告造成损失，依法应当比照原租赁合同约定租金向原告支付占用房屋期间的经济损失（50万元/年÷365天×自2017年4月2日起至腾退房屋之日止的实际天数）。3.转让费问题。被告（反诉原告）裴建友、顺宫酒店辩称并反诉称，原告收取租赁房屋转让14万元，应当返还被告（反诉原告）。原告与被告签订的《武警部队房地产租赁合同》第十八条第（四）项规定：“转让费壹拾肆万元（￥140,000元）由乙方支付”，该条款并不违反法律规定，故被告提出的此项反诉请求本院不予支持。4.违约责任问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案原告与被告签订租赁合同后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告理应按约定支付租金，但被告��2015年10月1日未向原告支付租金，属违约行为，依法应承担责任。故原告黄冈消防支队请求被告裴建友、顺宫酒店支付合同约定的违约金10万元，本院予以支持。被告裴建友、顺宫酒店辩称未支付租金是原告未向其催要，租金损失应由原告自行承担的理由无法律依据，本院不予支持。被告反诉称原告未按合同约定在被告承租的的招待所消费，构成违约，依约应承担违约金10万元。因被告未提交相应证据证实，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告裴建友、被告黄冈市黄州顺宫酒店于本判决生效后十五日内腾退位于黄州区黄州大道27号1幢的租赁房屋（产权证号：黄冈市房权证黄州字第××号），交还给原告中国人民武装警察部队黄冈市消防支队（黄冈市公安消防支队）；二、限被告裴建友、被告黄冈市黄州顺宫酒店于本判决生效后十五日内向原告中国人民武装警察部队黄冈市消防支队（黄冈市公安消防支队）支付拖欠房屋租金90.69万元及违约金10万元；三、限被告裴建友、被告黄冈市黄州顺宫酒店于本判决生效后十五日内向原告中国人民武装警察部队黄冈市消防支队（黄冈市公安消防支队）支付占用房屋损失（50万元/年÷365天×自2017年4月2日起至腾退房屋之日止的实际天数）；四、驳回被告（反诉原告）裴建友、黄冈市黄州顺宫酒店的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付��延履行期间的债务利息。案件受理费13862元，反诉费2450元，合计16312元，由被告（反诉原告）裴建友、黄冈市黄州顺宫酒店承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审　判　长　　李小军代理审判员　　董俊华人民陪审员　　熊春梅二〇一七年六月二十六日书　记　员　　罗中平更多数据：