（2017）黔03民终2284号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-10-25
案件名称
杨再贵、杨正华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨再贵,杨正华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终2284号上诉人（一审被告、反诉原告）：杨再贵，男，1958年1月2日出生，汉族，贵州省余庆县人，高中文化，住余庆县。委托诉讼代理人：肖康松，贵州文冈律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：杨正华，男，1951年6月7日出生，汉族，贵州省余庆县人，大学文化，住余庆县。上诉人杨再贵因与被上诉人杨正华房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省余庆县人民法院（2016）黔0329民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨再贵上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人杨正华退还上诉人租金30000元并赔偿上诉人装修损失12000元及车费1033元。上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为上诉人未经被上诉人同意而转租门面应当承担过错责任不成立。上诉人与被上诉人签订门面租赁协议后，经被上诉人同意，将门面发包给蒋某1、王某进行装修。在装修即将完毕时，被上诉人见上诉人将门面隔开，进而加以阻止，导致双方发生纠纷，经双方多次协商未果。之后，被上诉人一直不让上诉人隔门面，使上诉人无法完成自己的计划，导致不能开业，其无法开业的原因是被上诉人的阻止所致。在上诉人装修门面过程中，蒋某2准备租用上诉人租赁的一半门面来炸油条，双方还在协商过程中，被被上诉人知道后，加以阻止，上诉人即停止了转租行为，故转租事实并未发生。一审法院认为上诉人将门面一半转租给蒋某2炸油条，改变房屋用途与事实不符。上诉人在本案中不存在过错。二、因被上诉人的原因导致上诉人未能使用门面，被上诉人应全部赔偿上诉人装修款12000元，一审只认定被上诉人赔偿7000元不当。杨正华二审期间答辩称：一审法院认定上诉人未经被上诉人同意而转租门面承担过错责任有事实依据。被上诉人没有阻止木工将门面隔开，也没有阻止上诉人将隔开的两个门面自己经营。上诉人将门面空置一年多，不开业经营完全是自己的原因，被上诉人不存在过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨正华向一审法院起诉请求:1、解除杨正华与杨再贵签订的《门面租赁合同》，立即交付钥匙并搬出门面；2、杨再贵从2016年9月21日起至实际搬出门面之日止按82.19元/天支付房租；3、诉讼费由杨再贵承担。杨再贵向一审法院提出反诉请求：1、解除杨正华与杨再贵签订的《门面租赁合同》；2、由杨正华返还房屋租金30000元，并赔偿装修费12000元及交通费1033元，共计43033元；3、诉讼费由杨正华承担。一审法院认定事实：2015年9月20日杨正华与杨再贵签订《门面租赁合同》，约定杨正华将位于余庆县白泥镇兴隆路61号门面出租给杨再贵经营日常百货，租期三年、租金为30000元/年、租金一年支付一次。同日，杨再贵向杨正华交纳了2015年9月20日至2016年9月20日房租30000元。同年10月6日-8日，杨再贵与其女杨正红到广州产生了交通费1033元。10月10日，杨再贵与蒋某1签订装修合同，约定将承租的门面的木工部分发包给蒋某1装修，价款为8000元，工期10天；10月21日，杨再贵与王某签订装修合同，约定将承租的门面的水电安装及墙面仿瓷部发包给王某装修，价款为4000元，工期5天。杨再贵在装修过程中，杨正华以杨再贵未经其同意擅自将门面转租给蒋某2经营餐饮双方发生纠纷，随后杨再贵对门面进行空置至今未进行经营。第一年租期届满后，杨正华要求杨再贵支付第二年的房租，杨再贵以其承租的房屋未得到经营为由要求杨正华赔偿损失，双方引发纠纷，2016年10月16日经余庆县公安局子营派出所调解未果。2016年10月24日，杨正华诉至一审法院，产生本案诉争。同年11月21日，杨再贵提出反诉请求。2016年12月26日，杨再贵表示同意交还杨正华门面，杨正华接收门面，并同意利用杨再贵对门面的装饰装修。一审法院在审理过程中，通过电话向蒋某2进行了调查核实，其证实杨再贵租赁杨正华门面后，将部分门面转租其经营炸油条，房租25000元／年，双方签订了租赁合同，蒋某2向杨再贵支付了租金25000元，后因杨正华不同意转租，杨再贵返还了蒋某2的租金。一审法院认为，《门面租赁合同》是杨正华与杨再贵的真实意思表示且不违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下称合同法）第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，该合同成立并生效。杨正华主张请求解除《门面租赁合同》，杨再贵在答辩及反诉中同意解除《门面租赁合同》，故杨正华及杨再贵要求解除门面租赁合同的诉讼请求不违反法律规定，予以确认。杨正华要求杨再贵返还门面，杨再贵已于2016年12月26日返还了杨正华门面，杨正华已接受，该行为不违反法律规定，予以确认。关于杨正华要求杨再贵按82.19元／天支付租金至实际搬出门面之日止的诉讼请求，《门面租赁合同》成立并生效，根据合同法第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，杨正华的义务是向杨再贵交付门面，杨再贵的义务是依约向杨正华交纳房租，杨正华将门面交付了杨再贵履行了义务，杨再贵应当依照约定支付杨正华房租，庭审中双方均同意解除合同，并于2016年12月26日将门面将交还了杨正华，杨再贵应支付从2016年9月21日至2016年12月26日期间占用门面的房租，即7890.24元（82.19元／天×96天），故对杨正华的这一诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。关于杨再贵要求杨正华返还房屋租金30000元及交通费1033元的诉讼请求，杨再贵主张杨正华阻挠其正常装修门面，导致门面至今未能正常经营并提供了证人蒋某1、杜某、王某证言加以证明，杨正华认为发生纠纷的原因系杨再贵未经其同意擅自将门面转租给蒋某2，改变租赁用途，并提供了其与蒋某2的对话录音加以证明，一审法院对杨正华与杨再贵提供的证据加以分析，杨正华的证人杜某证实双方发生纠纷原因是杨再贵将门面部分转租给他人炸油条的事实，与杨正华主张的事实相印证，同时经一审法院对证人蒋某2进行电话核实，蒋某2证实杨再贵将门面的一半转租给其经营饮食业，租金25000元/年，双方签订了合同，后因杨正华反对，杨再贵退回了其交纳的房租。一审法院认为杨再贵未经杨正华同意将承租门面转租给他人导致双方发生纠纷，根据合同法第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”之规定，杨再贵未经杨正华同意擅自将承租门面部分进行转租，杨正华不同意转租，转租的过错在于杨再贵。双方对转租发生争议后，杨再贵应自行经营，但杨再贵却将门面空置至今，对造成的租金损失，过错在于杨再贵，故杨再贵要求杨正华返还已交纳房租30000元并赔偿交通费1033元的诉讼请求不符合法律规定，依法不予支持。关于杨再贵要求杨正华赔偿装修损失12000元的诉讼请求。根据《门面租赁合同》第三条“因乙方装修门面，所以甲方在三年内不增租金。”之约定，可见杨再贵对门面进行装修取得了杨正华的同意，但双方对租期届满或者合同解除后对装修物的归属未作约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”之规定，杨再贵未按期支付租金的行为属于违约行为，但其对门面装饰装修附合于房屋，杨再贵装饰装修后未使用和剩余租赁期限为1.75年的实际，杨正华同意继续利用装修物，杨再贵对门面的装饰装修物归杨正华所有，根据案件实际情况由杨正华补偿杨再贵装饰装修费7000（12000元/年÷3年×1.75年）较为合理，超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，判决:一、解除杨正华与杨再贵于2015年9月20日签订的《门面租赁合同》；二、杨再贵在本判决生效后十日内支付杨正华从2016年9月21日至12月26日的租金7890.24元（82.19元／天×96天）；三、杨正华在本判决生效后十日内补偿杨再贵装修费用7000元；四、驳回杨正华、杨再贵的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元（杨正华已预交），由杨再贵负担；反诉案件受理费875元，减半收取437.50元（杨再贵已预交），由杨再贵负担412.50元，杨正华负担25元。本案二审查明事实与一审法院审理查明事实一致，本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，杨再贵上诉主张因杨正华阻止其正常装修，导致其不能经营门面，故杨正华应向其返还已交纳的房租30000元并赔偿交通费1033元。杨正华辩称双方发生纠纷的原因系杨再贵未经其同意擅自向第三人蒋某2转租门面，其并未阻止杨再贵装修，亦未阻止其正常经营。杨再贵为证明其前述主张，提供了证人蒋某1、杜某、王某的证言等证据来予以证明，但其提供的证据均不足以证明杨正华阻止其正常装修门面，以致其无法经营租赁门面。虽然杨再贵否认其将租赁门面的部分转租给他人，但从其证人杜某的证言可证杨再贵与杨正华双方曾因杨再贵将租赁门面的部分转租给他人炸油条而发生纠纷，该证言与杨正华主张的事实相印证。结合杨再贵在二审中主张的其并未实际将门面转租，而是在与蒋某2协商转租一事时即被杨正华阻止的意见来看，双方确因杨再贵转租一事发生过纠纷。本院认为，在杨再贵与杨正华双方对转租发生争议后，杨再贵应自行经营门面，但杨再贵却将门面空置，其未能经营的过错不在杨正华，故其要求杨正华返还已交纳房租30000元并赔偿交通费1033元的请求不能成立，本院不予支持，予以驳回。关于杨再贵要求杨正华赔偿装修损失12000元的主张。本院认为，杨再贵装修涉案门面的花费为12000元。虽然杨再贵在向杨正华归还租赁门面前并未对租赁门面进行经营，但系其自行空置门面所致，杨正华对其并无过错，其要求杨正华向其赔偿全部装修费用没有事实和法律依据。一审法院鉴于杨再贵与杨正华在合同中未对租期届满或者合同解除后装修物的归属进行约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，结合杨再贵未使用装饰装修物的剩余租赁期限和杨正华同意继续利用装修物的事实，判决由杨正华补偿杨再贵装饰装修费7000元较为合理。综上所述，杨再贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理875元，由上诉人杨再贵负担。本判决为终审判决。审判长 徐忠显审判员 蔡一雷审判员 刘娟娟二〇一七年六月二十六日书记员 田 林 微信公众号“”