（2017）津02民终2642号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2018-07-19
案件名称
天津市盛和实业发展有限公司、天津新天地购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津市盛和实业发展有限公司,天津新天地购物广场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)津02民终2642号上诉人（原审被告、原告）：天津市盛和实业发展有限公司，实际经营地天津市开发区第三大街16号泰达中心酒店2302室。法定代表人：张爱民，总经理。委托诉讼代理人：丁小康，天津屈信律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳丽，天津屈信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、被告）：天津新天地购物广场有限公司，住所地天津自贸实验区（中心商务区）解放路54号、488号。法定代表人：金立锡，总经理。委托诉讼代理人：李爱，天津安泽海森律师事务所律师。委托诉讼代理人：何轶，天津安泽海森律师事务所律师。上诉人天津市盛和实业发展有限公司（以下简称盛和公司）因与被上诉人天津新天地购物广场有限公司（以下简称新天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初1516号民事判决，提起上诉，本院于2017年4月6日受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人丁小康、靳丽，被上诉人的法定代表人金立锡和委托诉讼代理人何轶、李爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛和公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项，依法改判驳回新天地公司继续履行案涉租赁合同以及排除妨碍的诉讼请求，并改判新天地公司支付拖欠的租金2806026元及违约金1800000元，或发回重审；2、一、二审诉讼费用由新天地公司承担。事实和理由：一审事实认定不清，一审法院将施工停工的原因归责于盛和公司不正确，亦不应减免相应的租金。一审将合同中约定的押金也折抵为租金，不符合合同约定。事实上新天地公司未足额支付租金，案涉租赁合同解除条件已经成就，双方合同已经解除，新天地公司应支付所欠租金，赔偿损失。新天地公司辩称，认可一审法院判决。新天地公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令盛和公司继续履行双方于2013年6月1日签订的《天津市房屋租赁合同》；2、判令盛和公司排除妨害；3、判令盛和公司赔偿新天地公司损失4742818元；4、诉讼费用由盛和公司承担。盛和公司向一审法院提出反诉请求：1、判令新天地公司向盛和公司支付拖欠的租金2806026元；2、判令新天地公司向盛和公司支付违约金1800000元；3、反诉费用由新天地公司承担。一审法院认定事实：2013年6月1日，新天地公司（乙方）和盛和公司（甲方）签订了《天津市房屋租赁合同》(合同编号为20130608)，合同约定内容如下：第一条，甲方将坐落于天津市滨海新区塘沽××号盛和大厦出租给乙方。该出租房屋计租面积6200平方米，结构框架，设计用途为敞开式办公用房。第二���，乙方承租“出租房屋”用于办公及商业服务业。第三条，房屋租赁期限为15年，自2014年1月1日至2028年12月31日。第四条，出租房屋租金标准如下：2014年1月1日至2020年12月31日年租金（365天）7200000元，季度租金1800000元，日租金19726元；2021年1月1日至2023年12月31日年租金为7500000元，季度租金为1875000元，日租金20548元；2024年1月1日至2028年1月1日，年租金为8200000元，季度租金2050000元，日租金22466元。乙方按季度支付租金，付款时间为每季度租期开始前十日内，如每期缴纳租金的最后一日为公休日或法定节假日，则该期租金的支付时间向后顺延至法定节假日或公休日的第一个工作日。第五条，本合同签订后五日内，乙方应当支付押金1800000元，甲方收到押金后，应向乙方开具收条，本合同生效。在乙方交纳第一期（租赁期间为2014年1月1日至2014年3月31日）租金时，上述押金中���800000元折抵第一期租金中的部分租金，其余部分押金1000000元继续作为2014年的押金，从2015年1月1日起乙方应补齐1800000元押金。随着年租费的调整，乙方的押金按当年的租费进行相应调整，乙方应在收到甲方书面通知后五日内将押金补齐，如不能补齐，则视为乙方单方违约，甲方有权按乙方单方违约处理。乙方在拖欠租金、其他费用及赔偿款、违约金时，甲方有权从押金中扣除，扣除后乙方应在收到甲方书面通知后五个工作日内将押金补齐。甲方按交付时“出租房屋”现状将“出租房屋”交付乙方使用，如乙方根据其实际经营情况需要对现有水电及燃气等进行扩容或增量的，需要事先征得甲方同意，并经过相关部门的批准，由此产生的费用由乙方自行承担。本合同终止或提前解除时，乙方亦不得要求甲方给予补偿。租赁期间，使用“出租房屋”所发生的费用（包括��不限于水费、电费、燃气费、通讯费、物业管理服务费、设施使用及维修维护费、有线电视、供冷、供热费、消防等相关部门检查、验收、取验证照费等），均由乙方承担。第六条，甲方保证对“出租房屋”拥有合法的所有权，并应当按交付时“出租房屋”现状将“出租房屋”交付给乙方使用。在租赁期间，甲方应当保证原“出租房屋”的整体建筑结构安全。根据乙方需要甲方应当协助提供必要文件，协助乙方办理乙方经营所需要的证照。乙方应当按时支付本合同约定的租金、押金及其他相关费用。第七条，乙方应当于甲方在交付“出租房屋”时进行交房验收。乙方未对“出租房屋”提出异议的，视为甲方提供的“出租房屋”已经满足乙方的要求。租赁期间，在不破坏“出租房屋”的主体结构及影响“出租房屋”使用的情况下，乙方经甲方书面同意和经政府相关部门批准后，可自行对“出租房屋”进行装修、改造，相关费用由乙方承担。乙方在租赁期间对“出租房屋”增加的装修及添附的设施所有权归乙方所有，相关维修责任由乙方承担。租赁期限届满或双方提前解除本合同的，乙方在租赁期间对“出租房屋”增加的装修及添附的设施所有权转为甲方所有，乙方应当按照租赁期间正常营业时的“出租房屋”状况交还“出租房屋”，甲方不再另行补偿乙方相关装修费及添附设施的购置费。第八条，乙方拖欠租金累计达30日，甲方有权解除合同。乙方除应支付累计拖欠租金及其他欠缴费用外，还应自解除合同之日起至实际腾房之日止，每日按当年日租金标准的双倍向甲方支付租金，且向甲方支付当年壹年的租金作为租金补偿给甲方。该合同的附件1约定，在甲方交付乙方“出租房屋”时，“出租房屋”的电梯设备已经完成2012年11���13日至2013年11月13日的年检工作。自2013年11月1日至本合同解除或终止期间，乙方应负责“出租房屋”的电梯设备年检工作及安全使用工作，并承担相关年检、维护维修费用及事故赔偿费用。附件二《安全防火责任书》约定“出租房屋”为重点防火单位，对此乙方应当高度重视。乙方必须按照国家消防规定完善其经营所需消防设施，其必须经国家消防部门验收合格，且取得相关消防行政验收许可证。2014年1月1日，盛和公司出具声明称，天津市塘沽区××路488号盛和大厦一层104房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，二层201房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，三层301房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，四层4A房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，四层4B房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，五层501房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，五层502房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，五层503房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，五层504房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，五层505房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，五层506房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，五层507房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，五层508房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，五层509房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，五层510房地证津字第xxxxxxxxxxxx号，以上房屋的产权归其公司所有，现因盛和公司已将上述房产租赁给天津新天地购物广场有限公司使用，我公司同意其在租赁期间（2014年1月1日至2028年12月31日）将上述房产交由第三人使用。经核实,该声明中涉及的房屋产权人均为盛和公司。2001年8月24日的津塘消审字第043号《建筑工程消防验收意见书》载明：天津市盛和实业发展有限公司报验的盛和大厦工程，位于塘沽区××路，层数五层，建筑面积8645平方米，框架结构，耐火等级为二级，使用性质为民用，设有室内外消火栓。经验收，该工程按照审批的设计图纸施工，符合《建筑设计防火规范》的有关规定，验收合格，同意使用。已经消防验收的建筑如需改建、变更用途，应向公安消防部门申报审批，审批合格后，方可施工。2014年4月24日,（2014）津泰达证经字第2196号公证书公证了盛和公司（甲方-出租人）、新天地公司（丙方-承租人）和案外人天津银行股份有限公司塘沽支行（乙方-贷款人）签订的《三方协议》，该三方协议约定：甲、乙双方签订了《借款合同》和《抵押合同》，甲、丙双方签订了编号为20130608的《房屋租赁合同》，本协议项下的租赁费由丙方按季度支付，在每季租期开始前10日内支付，丙方应将租赁费划入甲方开立在乙方的专户xxxxxxxxxxxxxxxxxx。2013年3月27日，天津市滨海新区塘沽管理委员会环境保护和市容市政管理局给盛和公司发放临时施工执照，施工项目为对坐落于天津市滨海新区塘沽××号盛和大厦做外檐装修、��号，第一次续期为2013年7月10号。2013年6月1日，新天地公司开始对涉诉租赁大厦进行装修。2013年7月1日，津滨城际铁路有限责任公司向滨海新区规划和国土资源管理局发意见函，恳请其协调相关单位停止盛和大厦临金街一侧扩建工程。2013年7月10日，滨海新区规划和国土资源管理局给津滨城际铁路有限责任公司复函称“鉴于盛和大厦扩建工程未办理规划审批手续，我局已于2013年7月8日将该违法建设案件移送新区综合执法局依法处理”。2013年7月8日，滨海新区规划和国土资源管理局给滨海新区综合执法局发送关于移送违法案件的函,该函称“天津市盛和实业发展有限公司在塘沽××号盛和大厦外檐进行装修过程中，沿解放路一侧已打钢筋混凝土桩基4根，将学校大街一侧的消防阀门，消防用水外部水管道外移，经进一步了解，天津市盛和实业发展有限公司拟沿盛和大厦外侧���L型钢筋混凝土桩基，并在桩基上加盖与盛和大厦相连的罩群。经核实，上述建设行为，未经建设规划部门许可，属违法建筑行为。”2013年7月15日，天津市滨海新区塘沽建设工程交易管理中心向盛和公司、案外人天津市青龙建设工程有限公司发出停工通知单，因盛和大厦外檐装修工程未取得质量、安全监督手续、未取得施工许可证，要求该工程全面停工。2014年2月27日，天津市滨海新区塘沽管理委员会环境保护和市容市政管理局给盛和公司发放临时施工执照，许可其对坐落于天津市滨海新区塘沽××号盛和大厦做原建筑物墙体立体面装修改造，要求不得突出原墙面15至20公分，新天地公司确认该临时施工执照是由盛和公司协助办理的。自2013年4月1日至2016年5月21日期间，新天地公司先后对盛和大厦进行内外部装修、改造盛和大厦的消防设施、对盛和大厦安装直梯、扶梯、货梯，并进行电业增容和燃气工程改造。其中2013年6月10日，新天地公司与案外人天津市青龙建筑安装工程有限公司签订《施工工程内部协议》，工程名称为盛和大厦（外跨钢结构制作安装）工程，施工内容为外跨钢结构制作安装、桩基础、楼层承重板、混凝土浇筑、室内钢结构楼梯、砌块维护墙等，合同价款为4397525元。2013年6月18日，新天地公司与天津市青龙建筑安装工程有限公司签订《施工工程内部协议》，工程名称为盛和大厦（6、7层钢结构接层制作安装）新建工程，施工内容为六七层钢结构接层、基础、层面彩板、钢结构外檐彩板围护墙，合同价款为4100638元。2013年11月16日，新天地公司与天津市青龙建筑安装工程有限公司签订《施工工程内部协议》，工程名称为盛和大厦（外檐玻璃幕墙工程），施工内容为外檐所有玻璃幕墙，合同价款为3795940元。2014年5月6日，新天地公司与天津市青龙建筑安装工程有限公司签订《施工工程内部协议》，工程名称为盛和大厦（消防水池及钢结构消防楼梯）新建工程，工程内容包括施工图纸及预算包括内容（新建室外300立方米消防水池，3、4、5#钢结构消防楼梯制作安装），合同价款为4157371元。2014年5月27日至2014年8月25日期间，新天地公司先后给付天津市青龙建筑安装工程有限公司上述合同项下的工程款。2015年1月30日，天津市滨海新区公安消防支队作出滨公（消）行罚决字[2015]0017号行政处罚决定书，因新天地购物广场未经消防安全检查擅自投入使用、营业，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，责令新天地公司停产停业，并处罚款30000元。2015年5月29日，新天地公司向消防支队缴纳罚款30000元。2015年12月21日，天津市滨海新区公安消防支队向新��地公司颁发滨公消检字[2015]第0082号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2016年1月12日，天津市自由贸易试验区市场和质量监督管理局向新天地公司颁发营业执照，2016年3月10日向新天地公司颁发卫生许可证。新天地公司给付盛和公司的款项如下：2013年4月1日给付押金1800000元，2014年6月20日给付往来款5400000元，2014年9月19日给付700000元，2014年12月15日给付2300000元，2015年3月31日给付300000元，2015年4月22日给付1600000元，2015年5月22日给付200000元，2015年8月6日给付1800000元，2015年10月30日给付300000元，2016年1月18日给付700000元。盛和公司庭审中认可新天地公司共给付其租金14400000元，该数额包括2014年6月20日给付5400000元。2013年11月28日给付盛和公司自来水该消防管道工程款45240元，2014年6月26日给付盛和公司燃气工程款835971.69元。2014年10月28日给付盛和公司152600元，2014年10月30日给付盛和公司420653.12元。2016年3月29日，新天地公司向盛和公司发送商洽函，要就租赁“新天地购物广场”房屋的相关事宜进行商洽。该商洽函于2016年3月31日被案外人张爱明签收。2016年1月8日，盛和公司给新天地公司发送律师函，告知其拖欠租金3300000元，且拖欠租金的期限已超过30日，要求新天地公司在收到律师函十日内支付租金，若不履行将解除双方签订的《天津市房屋租赁合同》。2016年5月16日，盛和公司向新天地公司发送《关于解除的函》，该函称“新天地公司自2015年第四季度尚欠租金800000元，自2016年1月至今未向盛和公司支付任何相关费用。同时，根据房屋租赁合同第7.4条的约定，盛和公司不再补偿新天地公司相关装修费及添加设施的购置费（包括但不限于1.2部��梯、2部客梯、1部货梯；2.大楼的变电室，分层的总闸箱；3.消防控制室；4.制冷制热设备等），新天地公司不能自行将现状（现有）房屋的任何装修及设施设备作以改动及拆除，并要求新天地公司接到该函后48小时内腾空租赁房屋并补交齐所有欠费”。2016年5月24日，盛和公司对盛和大厦的前后所有出入口均粘贴封条封门。盛和公司于2016年5月27日在该大厦张贴通知，通知称：我天津市盛和发展有限公司已于2016年5月18日下发了通知，要求新天地购物广场有限公司于2016年5月21日腾空租赁地新天地购物广场房屋的《告知函》。但至今我公司仍发现有商户未清场，现我公司再次通知新天地购物广场各商户在5月31日前清理干净自己的商铺及其物品，如5月31日仍未清场的，则视为该商户自行放弃所租的商铺及其物品，我公司有权处置未清场的商铺及物品。一审法院认为，双方签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。双方的争议焦点为：1.新天地公司是否按时足额支付盛和公司租金；2.《天津市房屋租赁合同》是否已经解除；3.盛和公司作为出租人在合同履行期间有无履行合同的附随义务，是否应就新天地公司主张的损失承担相应赔偿责任。关于争议焦点一。根据合同约定，2014年1月1日至2016年6月30日期间的租金为18000000元，押金为1800000元，共计19800000元。关于新天地公司已给付盛和公司的租金数额问题，新天地公司于2014年6月20日给付盛和公司的5400000元，双方对该笔款项是租金还是借款有争议，被告认可该笔款项系租金，鉴于该笔款项汇入盛和公司、新天地公司和案外人天津银行股份有限公司塘沽支行签订的《三方协议》约定的缴纳租金专户，新天地公司未举证证明该笔款项系双方之间的借款，本院认定该笔款项系新天地公司给付盛和公司的租金；新天地公司2014年9月19日给付盛和公司700000元，因新天地公司提供的天津银行网上银行转账凭证载明2014年10月30日其给盛和公司的420653.12元为“缴纳煤气公司工程费”，其提供的天津市企业单位往来收据载明2014年10月28日给付盛和公司的152600元为煤气公司工程款，上述两笔款项均为煤气公司工程费，故本院认定新天地公司2014年9月19日给付盛和公司700000元不是租金，是给付电力公司的电力增容费。新天地公司于2013年4月1日至2016年1月18日期间共向盛和公司支付租金1440000元。根据合同的约定，可以认定新天地公司在签订合同时知晓其必须按照国家消防规定完善其经营所需消防设施，其必须经国家消防部门验收合格，且取得相关消防行政验收许可证。但盛和公司应根据新天地公司装修盛和大厦和改造消防工程的需要，协助提供新天地公司需要的文件，协助新天地取得装修和改建工程所需要的证照和相关审批手续。盛和公司抗辩称其对新天地公司的装修和改建工程均不知情，鉴于天津市滨海新区塘沽建设工程交易管理中心的停工通知单和天津市滨海新区塘沽管理委员会环境保护和市容市政管理局的临时施工执照的对象均系盛和公司，且双方约定由新天地公司按国家消防规定完善其经营所需消防设施取得相关消防行政验收许可证，其应当知晓盛和大厦的装修和消防改建工程情况。在其知晓新天地公司装修和改造盛和大厦消防工程被停工的情况下，截止2014年2月27日才协助新天地公司办理相关审批手续，应认定盛和公司未积极履行合同约定的协助义务。盛和公司履行义务不符合���同约定，对合同的顺利履行存在过错。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方不履行的，后履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝履行其相应的履行要求，盛和公司不履行协助新天地公司办理临时施工执照，导致新天地公司装修和改建消防工程停工、延期开业，新天地公司可以拒绝支付停工期间的租金。本院认为应酌情减免新天地公司2013年7月15日至2014年2月27日被要求停工期间的租金，此期间的租金为4416986元。减免后2014年1月1日至2016年6月30日期间新天地公司应当支付的租金数额为13583014元，新天地公司已给付盛和公司的租金14400000元。故对盛和公司要求新天地公司支付2016年1月1日至2016年5月21日的租金的主张，不予支持。关于涉诉《天津市房屋租赁合同》是否已经解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据认定的新天地公司应交付的租金数额和已实际交付的租金数额，新天地公司除应补缴押金外，未少给付盛和公司租金，《天津市房屋租赁合同》约定的解除合同的条件尚未成就，故盛和公司于2016年5月16日向新天地公司发送的关于解除《天津市房屋租赁合同的函》不发生解除合同的效力。同时，合同约定的租赁期限长达15年，根据盛和公司提供的《关于解除与天津新天地购物广场有限公司的函》，结合新天地公司提供的《工程设计合同》、《产品购销合同》、《产品安装合同》和《施工工程内部协议》和汇款凭证等证据材料，可以认定新天地公司基于对租赁合同约定期限的信赖，就盛和大厦在扶梯、客梯、货梯、变电室、分层的总闸箱、��防控制室、制冷制热设备等方面做了大量资金投入，考虑到盛和大厦经营的稳定性，本院认为双方均应秉承诚实信用的原则友好协商，而不宜动辄解除合同。故新天地公司要求继续履行《天津市房屋租赁合同》的诉求，本院予以支持。双方签订的《天津市房屋租赁合同》未解除，盛和公司主张合同解除后产生的房屋空置损失1800000元，无事实和法律依据，不予支持。关于新天地公司要求盛和公司排除妨碍的主张，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。新天地公司作为承租人，已足额交付租金，即应对盛和大厦享有使用权。盛和公司封锁盛和大厦并断水、断电、已经严重影响了新天地公司对盛和大厦的正常使用，新天地有权请求盛和公司对断水断电、封锁大厦等行为排除妨害，对新天地公司的该项诉请，应予以支持。盛和公司���为房屋出租人是否应就新天地公司主张的损失承担相应赔偿责任。庭审中新天地公司明确其主张的损失系次承租人因盛和大厦水流量小而与其解除租赁合同产生的损失，约定如新天地公司根据其实际经营情况需要对现有水电及燃气等进行扩容或增量的，需要事先征得盛和公司的同意并经过相关部门的批准。新天地公司所举的证据不足以证明其要求的自来水增容事宜经过盛和公司的同意，也不足以证明其曾要求过盛和公司协助其办理相关审批手续。即使次承租人因水流量小与新天地公司解除租赁合同，盛和公司也不应为此承担赔偿责任。加之《天津市房屋租赁合同》继续履行，有待于双方在今后的履行过程中诚信合作，尽快回归合同正常履行状态。故对新天地公司主张的该项损失4742818元，不予支持。一审法院判决：“一、天津市盛和发展有限公司和天津��天地购物广场有限公司于2013年6月1日签订的《天津市房屋租赁合同》继续履行；二、天津市盛和发展有限公司自本判决生效之日起十日内排除妨害（开通落于天津市滨海新区塘沽××号盛和大厦的水电、解除封条，打开前后各出入口的门锁等）；三、驳回天津新天地购物广场有限公司的其他诉讼请求；四、驳回天津市盛和发展有限公司的反诉请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实与证据，本院认定如下：1、关于案涉房屋的临时施工执照的事实。盛和公司二审提交了《天津市建筑物门面装修改建、设置牌匾、户外广告临时施工执照》（2013年第66号），该证据系政府职能部门作出，本院对其真实性予以认可。综合该证据与一审期间新天地公司提交的2013年3月27日以及2014年2月27日的相同名称的施工执照可以认定如下事实：2013年3月27日，天津市滨海新区塘沽管理委员会环境保护和市容市政管理局下发了针对案涉房屋的施工执照，编号为2013第12号，其施工项目为“仅限外檐装修、字号，内容盛和大厦”，2013年7月10日进行了续期；2013年10月8日，相同的政府机关下发了2013第66号施工执照，施工内容为“仅限原建筑物墙体立面装修改造，不得突出原墙面15-20公分”，并于2013年12月31日，2014年2月28日，2014年4月30日办理三次续期。2、关于盛和公司催要租金的事实。盛和公司二审提交了2016年4月29日发给新天地公司的通知以及同日新天地公司发给次承租人的《催收房租及相关能源费的函》，该证据均系单方作出，未见通知或是函件相对方的确认，本院对其真实性不予认可。但是，对于盛和公司3次发律师函对租金予以催要的事实双���均认可，因此，本院对2015年5月5日、2015年7月27日、2016年1月8日三次律师函催要的事实予以认定。3、关于案涉房屋的现状，双方二审均提交了部分照片，经法院现场勘察，各方提供的证据均无法证实其待证事实，本院不予采信。房屋的现状为关门停业，门口存在围挡，室内处于停水、停电状态。4、关于新天地公司与案外人就案涉房屋签订施工合同并支付工程款项的事实。该部分事实系新天地公司与案外人天津市青龙建筑安装工程之间合同关系，与本案租房屋赁合同纠纷缺乏关联性，本院对一审法院对查明的该部分事实不予确认。5、二审期间，双方均认可新天地公司向盛和公司支付的租金及押金共计14400000元。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方签订的《天津市房屋租赁合���》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。关于新天地公司是否拖欠盛和公司租金的问题。盛和公司向新天地公司发送的律师函件能够证实，在2016年1月8日盛和公司向新天地公司发送律师函时，新天地公司存在拖欠租金之情形，新天地公司虽在此之后补交了部分租金，但按照合同计算仍有拖欠，对此，新天地公司抗辩认为双方口头约定2014年免除租金，而其在2014年向盛和公司支付的5400000元，用于补交2016年所拖欠的租金，新天地公司对其抗辩事由未提交任何证据予以证实，本院不予支持。同时，对于租金计算问题，新天地公司亦表示其认可一审法院的认定，认为应当按照房屋改造停工时长扣除租期内相应时间段的租金，对此，双方合同中对改造事项进行了约定，新天地公司对于装��、改造需要经盛和公司和政府相关部门批准后，自行进行，且具体施工方案、平面设计图、水电路改造图等向盛和公司进行书面备案。本案中，新天地公司未能举证证明其按照合同履行了上述约定义务。而且，双方合同中亦未约定由盛和公司协助新天地公司办理相关的装修、改造相关证照的义务。因此，就租金中扣除部分停工影响的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，双方对于押金如何缴纳使用做了明确的约定，故亦不能将押金计算在正常租金范围内。基于上述分析，新天地公司未能按照合同约定给付相应的租金，根据双方均认可已经给付的租金以及押金数额，本院依照合同计算，自2014年1月1日至2016年5月21日盛和公司要求新天地公司腾空案涉房屋之日，共计17206026元。新天地公司共给付盛和公司14400000元，其中包含1800000元押金，因此，盛和公司提出的将押金折抵入租金后，新天地公司应当支付欠付租金2806026元的上诉主张，具有事实依据，本院予以支持。关于案涉合同是否解除的问题。虽然双方在合同中约定了解除条款，新天地公司亦存在未按合同约定支付租金之情形，符合约定解除条件，但是综合考虑合同约定的租赁期限较长，新天地公司就案涉房屋进行了相应的投入和改造，案涉房屋中诸多小商户已经装修，具备继续经营的条件等因素，基于公平原则，平衡各方利益，一审法院判令案涉租赁合同继续履行，处理并无不当。基于此，一审法院判令盛和公司排除妨碍的处理，亦有利于承租的诸多小商户尽快恢复经营，维护案涉房屋整体经营的稳定性。盛和公司上诉提出驳回新天地公司该项诉请的主张，本院不予支持。关于双方所主张的赔偿问题。新天地公司在一审中提出，其损失系次承��人因案涉房屋的水流量小与其解除租赁合同所产生的损失，对此，一审法院进行了论证，且新天地公司未就该项提出上诉，本院不再赘述。对于盛和公司上诉主张的违约金1800000元问题，其在一审明确表示该数额系案涉房屋关门后的空置损失，对此，就案涉房屋关门期间新天地公司和盛和公司两方之间的损失问题，因为新天地公司未按照合同约定支付租金，构成违约，就其关门期间的损失部分，应当自行承担。对于盛和公司，其自行将案涉房屋大门关闭的行为系对自己权利的处分，所产生的房屋空置损失亦不应由新天地公司承担。因此，盛和公司上诉主张由新天地公司赔偿房屋空置损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，盛和公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初1516号民事判决第一、二项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初1516号民事判决第三、四项；三、被上诉人天津新天地购物广场有限公司自本判决生效之日起十日内，向上诉人天津市盛和实业发展有限公司支付拖欠的租金2806026元（已扣除1800000元押金）；四、驳回上诉人天津市盛和实业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人天津新天地购物广场有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上诉人天津市盛和实业发展有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费44822元，由天津新天地购物广场有限公司负担22411元，由天津市盛和实业发展有限公司负担22411元。一审案件反诉受理费43648元，由天津市盛和实业发展有限公司负担14400元，由天津新天地购物广场有限公司负担29248。二审案件受理费21904元，由天津市盛和实业发展有限公司负担7227元，由天津新天地购物广场有限公司负担14677元。本判决为终审判决。审 判 长 李纪申审 判 员 韩 萍代理审判员 田 雷二〇一七年六月二十六日书 记 员 底 健 关注公众号“”