（2017）苏13民终1087号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-08-21

案件名称

宿迁东方投资有限公司与江苏欧王堡酒业有限公司、江苏利是油脂有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏欧王堡酒业有限公司,江苏利是油脂有限公司,宿迁东方投资有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终1087号上诉人（原审被告）：江苏欧王堡酒业有限公司，住所地江苏泗阳经济开发区东区。法定代表人：邢光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王涛，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，江苏维世德律师事务所律师。上诉人（原审被告）江苏利是油脂有限公司，住所地江苏泗阳经济开发区东区。法定代表人：邢光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王涛，江苏维世德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宿迁东方投资有限公司，住所地江苏泗阳经济开发区东区。法定代表人：董加柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永红，江苏致强律师事务所律师。上诉人江苏欧王堡酒业有限公司（以下简称欧王堡公司）、江苏利是油脂有限公司（以下简称利是公司）因与被上诉人宿迁东方投资有限公司（以下简称东方投资公司）排除妨碍纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初2353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧王堡公司、利是公司共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.一审判决认定事实无相应的依据。东方投资公司与泗阳县泛林实业有限公司（以下简称泛林公司）之间的合同恶意损害承租人优先购买权，应属无效合同。欧王堡公司、利是公司与泛林公司之间租赁合同约定在合同期满后承租人有优先承租权，东方投资公司隐瞒其已经购买涉案租赁物的事实，违反租赁合同的约定。自2011年5月起，租赁房屋就因断水断电导致不具备合同约定的使用条件，应认定为东方投资公司未履行租赁合同义务。因东方投资公司与泛林公司签订工业项目置换合同，将涉案土地、房屋出让给东方投资公司，且东方投资公司在合同约定的付款期限前即付清转让款，损害了欧王堡公司、利是公司基于与泛林公司间租赁合同所享有的优先购买权、优先承租权及“适租权”。2.在欧王堡公司、利是公司与泛林公司租赁合同期内及期满后，东方投资公司有义务保证租赁物符合合同约定的使用条件，因租赁物不符合合同约定的使用条件，故欧王堡公司、利是公司不应支付相应的占用费。3.东方投资公司直到2016年3月才通知欧王堡公司、利是公司迁让租赁房屋及土地，并未按照租赁合同约定提前3个月通知。东方投资公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东方投资公司向一审法院起诉请求判令：1.欧王堡公司、利是公司搬离涉案厂房；2.欧王堡公司、利是公司支付东方投资公司房屋占用费560000元（自2012年11月18日起计算至2016年3月20日）及从起诉之日起至被告搬离之日止相应房屋占用费用（按照每月14000元计算），并支付滞纳金（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自起诉之日起至搬离之日止）。一审法院认定事实：2009年9月30日，欧王堡公司与泛林公司就位于泗阳经济开发区的江苏欧洲工业园A4栋厂房签订租赁合同，合同约定：租金第一年2.5元/平方米/月，总额8756.775元，租赁房地产（本合同涉及的厂房、堆场、办公室及职工宿舍）第一年合计105081.3元。第二年按照3元/平方米/月收取租金，第三年按照4元/平方米/月收取租金，租赁期间自2009年9月30日至2012年11月17日；本合同有效期内，泛林公司需要转让租赁房地产的部分或者全部产权的，应在转让前一个月书面通知欧王堡公司，欧王堡公司在同等条件下享有优先购买权。租赁房地产转让给他人的，泛林公司应确保受让人继续履行本合同。2010年8月18日，利是公司与泛林公司就位于江苏欧洲工业园A4栋厂房签订租赁合同，合同约定：租金第一年2.5元/平方米/月，总额8756.775元，租赁房地产（本合同涉及的厂房、堆场、办公室及职工宿舍）第一年合计105081.3元。第二年按照5元/平方米/月收取租金，第三年按照6元/平方米/月收取租金，租赁期间自2010年8月18日至2012年11月17日；本合同有效期内，泛林公司需要转让租赁房地产的部分或者全部产权的，应在转让前一个月书面通知被告，利是公司在同等条件下享有优先购买权。租赁房地产转让给他人的，泛林公司应确保受让人继续履行本合同。2011年3月25日，江苏泗阳经济开发区管委会、东方投资公司、泛林公司签订“工业项目（置换）合同书”。合同书约定：泛林公司将现有土地及房屋资产包括办公用房2880平方米，厂房约24000平方米以1999万元卖给东方公司；在本合同签订和泛林公司交付3栋厂房后5日内交付500万元，余款在双方约定土地房产全部过户完毕后5日内付清，其余3栋厂房及办公楼在本合同签订6个月内全部交付给东方投资公司；泛林公司负责对原有企业所产生的债权债务进行清理和偿还，不得影响东方投资公司的生产和经营。2011年12月30日，泛林公司将其涉案房屋过户登记在东方投资公司名下，建筑面积为3502.71平方米。2016年3月1日，东方投资公司向欧王堡公司、利是公司发函，要求欧王堡公司于2016年3月20日前将所租赁房屋搬空，如逾期不予搬出，东方投资公司将收回房屋并对厂房内物品进行强制清场。2016年3月20日，欧王堡公司、利是公司向东方投资公司回函，要求补偿损失后再搬出。欧王堡公司、利是公司自2011年5月份起就未缴纳租金，也未搬出厂房。2016年8月18日，欧王堡公司、利是公司分别向一审法院起诉，请求确认东方投资公司与泛林公司之间签订工业项目（置换）合同书无效，后因未在规定期限内向法院缴纳诉讼费用，一审法院裁定按照自动撤回起诉处理。一审法院认为，东方投资公司与泛林公司签订工业项目（置换）合同书不违反法律规定，合同应属有效。欧王堡公司、利是公司与泛林公司间的租赁合同到期后，继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。欧王堡公司、利是公司抗辩其有优先购买权，并以此主张确认东方投资公司与泛林公司之间的合同无效，但侵害优先购买权并不必然导致买卖合同无效。东方投资公司于2016年3月1日向欧王堡公司、利是公司发函要求二公司于2016年3月20日前搬出，应认定为东方投资公司提出解除合同，租赁合同解除。租赁合同解除后，承租人应该在合理期限内返还房屋。没有返还，则构成无权占有。东方投资公司作为房屋所有权人，有权要求欧王堡公司、利是公司返还房屋。欧王堡公司主张其优先购买权侵害及房屋不符合合同约定使用条件造成损失，其可另案主张权利。欧王堡公司、利是公司应向东方投资公司支付自2012年11月18日至2016年3月20日的租金及自2016年3月21日起至搬出之日止的房屋占用费。东方投资公司主张按照欧王堡公司、利是公司与泛林公司租赁间的合同约定的2012年租金标准即14000元/月主张占用费，未加重欧王堡公司、利是公司的负担，予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之之规定，一审法院判决：一、江苏欧王堡酒业有限公司、江苏利是油脂有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内搬出宿迁东方投资有限公司所有的位于泗阳县经济开发区东区淮海东路南侧的房屋厂房；二、江苏欧王堡酒业有限公司、江苏利是油脂有限公司于判决发生法律效力之日起十五日共同支付宿迁东方投资有限公司租金及占用费（按照14000元/月，自2012年11月18日起计算至搬离之日止）；驳回宿迁东方投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费9480元已减半收取4740元，由江苏欧王堡酒业有限公司、江苏利是油脂有限公司负担。本院二审中，双方当事人均未提供新的证据，双方当事人对一审认定的事实均未提出异议，依法予以确认。二审中，本案争议焦点为：欧王堡公司、利是公司在租赁合同到期后仍然占用涉案厂房的行为是否构成侵权，应否向东方投资公司支付占用费。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，东方投资公司与泛林公司就位于泗阳经济开发区欧洲工业园内厂房、土地等转让事宜签订的合同，其内容不违反法律的强制性规定。欧王堡公司、利是公司在知晓东方投资公司与泛林公司之间转让合同事宜后，在合理时间内也并未就其作为承租人的身份，主张对涉案厂房行使优先购买权，应视为已经放弃优先购买权，故东方投资公司与泛林公司之间买卖涉案厂房及土地的行为并不侵害欧王堡公司、利是公司的优先购买权。欧王堡公司、利是公司主张的优先续租权是基于其与泛林公司间的租赁合同享有的权利，且该权利的前提是在合同约定的租赁期限届满后出租人继续出租该厂房，泛林公司已经将厂房转让给东方投资公司，表明其不再依据合同约定继续出租涉案厂房，故欧王堡公司、利是公司当然也就不再享有优先承租权，东方投资公司也无义务将厂房出租给欧王堡公司、利是公司使用。欧王堡公司、利是公司未能就其主张的“适租权”提供相应的法律依据，根据其陈述的“适租权”的内容即承租人基于租赁合同要求出租人提供符合租用条件的租赁物，也是基于其与泛林公司之间的租赁合同所有权的债权，若泛林公司未能提供符合合同约定的租赁标的物，应承担相应的违约责任，但欧王堡公司、利是公司无权向东方投资公司主张该项权利。因此，东方投资公司与泛林公司之间转让土地及厂房行为不存在恶意串通损害欧王堡公司及利是公司合法权利的行为，转让合同合法有效，东方投资公司基于该合同取得对涉案厂房的所有权，应受法律保护。欧王堡公司、利是公司在租赁合同约定的租赁期限届满后，即无权继续占用涉案厂房。若其与泛林公司之间存在租赁合同纠纷，可依法另行主张，但以此为由继续占用涉案厂房无任何法律依据。欧王堡公司、利是公司在租赁期满后继续占用涉案厂房侵害东方投资公司对厂房享有的物权，东方投资公司参照其与泛林公司之间的租赁合同约定的租金标准主张占用费并无不当，应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。陈斌的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9480元，由江苏欧王堡酒业有限公司、江苏利是油脂有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长　　徐兵审判员　　万焱审判员　　孙权二〇一七年六月二十六日书记员　　冯邻第1页/共8页 微信公众号“”