（2017）吉0211民初1264号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-03
案件名称
中海宏洋物业公司与张春艳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市丰满区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司,张春艳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0211民初1264号原告：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市丰满区。负责人：潘立峰，地区管理中心总监。委托诉讼代理人：刘勋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，男，该公司法律顾问。被告：张春艳，女，汉族，住吉林省吉林市丰满区。原告中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）与被告张春艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告中海物业公司委托诉讼代理人刘勋、ＸＸ刚、被告张春艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张春艳支付2016年1月至2017年12月期间的物业费4455.6元；2.判令张春艳支付违约金1336.68元。事实和理由：张春艳为中海紫御东郡业主，中海物业公司为其提供物业服务。张春艳拖欠2016年1月至2017年12月期间的物业费至今，经多次催要未果，故起诉至法院，请求支持中海物业公司诉请。张春艳辩称，小区存在违章建筑，在楼下挖了十几米深的大坑，威胁到我们的人身安全。电梯经常坏，经常停水，物业不给打扫20楼的卫生，楼宇门经常开着，给物业打电话反映也没有效果。施工造成经常有烟进入房间，没有办法通风。经法庭询问，中海物业公司称，小区并不存在违章建筑。张春艳所称施工是在小区外沿江一侧，物业公司进行过制止，没有成功。后来反映到丰满区政府，得知该施工是有政府批件的，该施工与物业公司无关。本案争议焦点：1.中海物业公司在物业服务过程中是否存在瑕疵；2.中海物业公司诉请的物业服务费用具体数额如何确定，违约金是否应予支持。针对争议焦点，中海物业公司提供证据如下：1、前期物业服务合同一份，张春艳表示对收费标准无异议，但小区经常停水，电梯维修不及时，卫生服务不到位。2、入伙手续会签单一份，张春艳表示入住手续是其丈夫办理，应该是其丈夫的签字。3、物业费缴费通知单，张春艳表示只收到过一份催缴通知单。4、部分物业服务工作记录，张春艳表示不清楚物业公司的具体工作情况。上述证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。张春艳无证据向法庭提供。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司为中海紫御东郡小区开发建设单位。2015年3月1日，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与中海物业公司续签前期物业服务合同。合同约定：中海物业公司为中海紫御东郡BD区提供前期物业服务，收费标准为住宅区域每月每平方米1.35元。物业费按年交纳，业主应在每年12月30日前交纳次年的全部服务费用。未能按时交纳的，应按照每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为2015年1月1日至2015年12月31日。在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，经双方协商，合同期限顺延1年，顺延次数不定。2013年张春艳入住中海紫御东郡，现拖欠2016年至2017年的物业管理费未付。2016年11月中海物业公司曾向张春艳催缴物业费。本院认为，吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与中海物业公司续签的前期物业服务合同合法有效。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”可见，建设单位所签订的前期物业服务合同效力及于小区内各业主。根据合同权利义务的相对性原则，张春艳在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。本案中，中海物业公司向小区业主提供了物业服务，张春艳作为该小区的业主，在享受到物业服务的同时，应履行交纳物业服务费的义务。关于张春艳抗辩的小区楼下施工违建问题，本院认为，该施工虽临近小区住宅楼，但发生在小区之外，且该施工非中海物业公司组织建设，物业公司只具有按照物业合同约定对小区房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的义务，物业公司仅是具有服务职能的服务企业，而非政府权能部门，停止施工或者审查案外人施工资质、施工是否符合国家相关规定，并非中海物业公司服务范畴，其亦无此权能。张春艳以其楼下施工扰民、破坏环境、给楼体造成危险为由拒交物业费，于法无据。关于施工问题其可另行寻求正确的救济途径维护自身合法权益。关于张春艳抗辩称小区经常停水，电梯经常出现故障、楼宇门经常不关及20楼卫生清扫不到位的问题，因中海物业公司对此予以否认，张春艳又未能提供证据予以证实，本院认定张春艳上述抗辩证据不足。本案现无证据证实中海物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵，故中海物业公司要求张春艳交纳物业费的诉讼请求应予支持。前期物业合同约定物业费的收取标准为每月每平方米1.35元，交费节点为上一年度的12月30日。现中海物业公司要求张春艳按照每平方米1.3元的标准交纳2016年至2017年的物业费，应予支持。故张春艳应交物业费4460（1.3×142.96×24）元，现中海物业公司主张张春艳交纳物业费4455.6元，应予支持。鉴于中海物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，对中海物业公司要求张春艳给付违约金的请求不予支持。针对本案，本院赘述如下，小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与百姓的生活息息相关。物业公司与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。物业服务质量的提升不仅需要物业公司本着诚信的原则，落实服务投入和不断提高服务能力，也需要业主秉持整体观念，积极配合，维持正常的物业管理服务需要运营成本，而部分业主拒交物业费的行为，也是导致物业服务能力难以为继，服务质量下降的因素之一，既侵害物业公司的合法权益，也侵害其他按时交纳物业费业主的合法权利。只有广大业主积极交纳物业费用，物业公司才能更好的为小区业主服务。我们应该承认，即使再敬业，物业公司的服务也很难做到尽善尽美、毫无瑕疵，如仅因细微瑕疵的存在，业主就拒交物业费，对物业公司是不公平的。但同时，也只有物业公司的服务日趋完美，才能得到广大业主的认可，才能使广大业主按时主动交纳物业费用。中海物业公司也应在今后的服务中提高服务质量，提升员工素质，多与广大业主沟通，以取得业主的理解和谅解。望广大业主和物业公司均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张春艳于本判决生效后十日内向中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司交纳2016年1月至2017年12月期间的物业服务费4455.60元；二、驳回中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由张春艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 于萍楠二〇一七年六月二十六日书记员 李瑞琦 来源：百度“”