（2017）陕0204民初543号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-11-16

案件名称

李久荣诉铜川市耀州区东鑫置业有限公司、铜川市耀州区东鑫城经营管理有限公司合同纠纷一案一审民事判决书合同纠纷一审民事判决书

法院

铜川市耀州区人民法院

所属地区

铜川市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李久荣,铜川市耀州区东鑫城经营管理有限公司,铜川市耀州区东鑫置业有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

陕西省铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0204民初543号原告：李久荣，男，回族。被告：铜川市耀州区东鑫城经营管理有限公司。法定代表人：胡军建，任公司总经理。委托诉讼代理人：王千，陕西博硕律师事务所律师。被告：铜川市耀州区东鑫置业有限公司。法定代表人：李惠民，任公司总经理。委托诉讼代理人：胡同义，男，汉族。委托诉讼代理人：郭振江，男，汉族。原告李久荣与被告铜川市耀州区东鑫城经营管理有限公司（以下简称东鑫经营公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，原告李久荣申请追加铜川市耀州区东鑫置业有限公司（以下简称东鑫置业公司）为本案被告，本院予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李久荣、被告东鑫经营公司委托诉讼代理人王千、被告东鑫置业公司委托诉讼代理人郭振江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李久荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告返还第二、第三年度商铺托管收益金即房租金45456.58元，并要求被告承担逾期返租的违约金10227.6元，合计55684.18元；2、依法判令由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告东鑫经营公司签订了《铜川市耀州区东鑫城.天街购物广场固定收益委托管理协议》。该协议明确规定按商铺实际成交金额的5%、6%、7%分别作为第一、第二、第三年的收益，并在每年的6月1日至6月30日向购买人支付。但原告只收到了第一年的租金，第二年、第三年的租金支付时间均已逾期。原告多次索要未果后，现诉至法院要求依法判令二被告返还第二、第三年度商铺托管收益金即房租金45456.58元及从2015年5月1日起至2016年9月30日止的逾期付款违约金10227.6元。被告东鑫经营公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。原告及被告东鑫置业公司从未将涉案商铺移交给被告东鑫经营公司，东鑫经营公司实际未实施管理行为。固定收益委托管理协议的合同主体已经在事实上调整为原告与被告东鑫置业公司，被告东鑫置业公司实际实施了商场的管理行为，并向原告支付了部分托管收益。目前被告东鑫置业公司仍实际实施各项管理行为，被告东鑫经营公司未实施管理行为，也实际未收取任何商场经营收益，因此被告东鑫置业公司应承担向原告支付固定托管收益的合同义务。被告东鑫置业公司辩称：不同意原告要求被告东鑫置业公司返还租金的请求。原告与被告东鑫经营公司签订了合同，被告东鑫置业公司不是合同的相对人，不应承担责任。两被告系独立的法人，对外独立承担责任。被告东鑫置业公司没有参与经营管理，原告对被告东鑫置业公司的起诉无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的承诺书一份，业主签名系原告的妻子孙春香，足以证明被告东鑫经营公司对拖欠了东鑫城天街购物广场业主返租款的事实是认可的，故可以作为认定案件事实的依据。对被告东鑫经营公司提供的商品房买卖合同及业主公约，不能达到其认为商铺未移交的证明目的，本院不予采信。对被告东鑫经营公司提供的中国建设银行网上银行交易受理回执及返款名单，不能达到其认为应由被告东鑫置业公司向业主承担返租款义务的证明目的，本院不予采信。对被告东鑫经营公司提供的收款收据四份，和本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月23日，原告李久荣在被告东鑫置业公司开发的铜川市耀州区东鑫城天街购物广场处购买商铺二间，商铺号分为4-416、4-417，建筑面积分别为35.12平方米和33.82平方米，原告李久荣分别支付了176338元和173328元的商铺款，合计349666元。同日，双方签订了《业主公约》，公约约定：业主加入时，同意由铜川市耀州区东鑫置业有限公司推介的经营管理公司进行商业管理（后期管理公司的确定由业主委员会审核）。公约对本广场的全体业主及管理公司均有约束力等内容。2014年10月14日，原告李久荣签订了指定经营管理公司确认书，确认同意由被告东鑫置业公司推介的被告东鑫经营公司对东鑫城天街购物广场进行商业物业管理。2014年10月14日，原告李久荣（委托方、甲方）与被告东鑫经营公司（受托方、甲方）签订了《铜川市耀州区东鑫城.天街购物广场固定收益委托管理协议》两份，协议约定：甲方委托乙方管理铜川市耀州区东鑫城.天街购物广场的商铺，商铺号分别为4-416和4-417，建筑面积为35.12平方米和33.82平平方米；委托管理期限：起始日从商铺交铺之日起，即2013年10月31日至2019年4月31日止，租赁期前三年明确收益，租赁期后两年收益在同等条件，同期市场均价下，商铺租赁使用权归乙方继续所有；商铺收益：商城计划于2014年10月1日正式开业，考虑到商业项目的启动周期，各方同意在合同有效期起6个月为招商、装修及试运营期，乙方不向甲方支付托管收益。本合同委托期内收益，以甲方购买商铺实际成交金额作为收取收益的依据，按商铺实际成交金额的5%、6%、7%分别作为第一年、第二年、第三年的收益，分年支付。第四年、第五年收益根据市场同期均价另行约定。装修及试运营期限届满之日起，乙方于每年6月1日至6月30日向甲方支付商铺托管收益（第一年度托管收益支付时间为2014年6月1日至10月31日；第二年度商铺托管收益支付时间为2015年6月1日至6月30日；第三年度商铺托管收益支付时间为2016年6月1日至6月30日），同时向甲方收取托管经营服务费，服务费标准按照甲方年收益额的10%收取，在托管收益中自行扣除；违约责任：甲乙双方应全面履行本合同，任何一方不履行本合同约定义务，应当承担违约责任，并赔偿损失等内容。合同签订后，原告李久荣按照约定收到了第一年度的商铺托管收益。第二、第三年度商铺托管收益未给付。另查明，被告东鑫经营公司向铜川市耀州区东鑫城.天街购物广场中委托其经营管理的业主发出承诺书一份，内容为：“尊敬的业主：由于受市场剧烈变化及经济下滑的影响，我商场运营资金压力增大，为保证商场正常运营，维护全体业主的投资利益，经公司研究决定：2015年5月1日至2016年4月30日业主的租金返款延迟至2016年6月1日至9月30日与2016年5月1日至2017年4月30日的返租款，一次性计算返款。对2015年5月1日至2016年4月30日应返金额按年息15%的利息计算。2016年5月1日至9月30日所造成的延时同样按照15%的利息计算。本承诺书经业主确认后生效。承诺人加盖东鑫经营公司公章。业主：孙春香”孙春香系原告李久荣妻子。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告李久荣是否将争议商铺移交给被告东鑫经营公司实施经营管理；2、被告东鑫置业公司、东鑫经营公司是否应向原告李久荣支付商铺租金及逾期返租的违约金。关于本案的第一个焦点问题。依据原告李久荣与被告东鑫经营公司于2014年10月14日签订的《铜川市耀州区东鑫城.天街购物广场固定收益委托管理协议》可知，商铺委托管理期限的起始日从商铺交铺之日起即2013年10月31日至2019年4月30日止。那么双方在2014年10月14日签订协议时对商铺已经交铺的事实是认可的。并且双方在协议中对合同有效期起6个月（招商、装修及试运营期），被告东鑫经营公司不向原告李久荣支付托管收益的事项也进行了约定。也就是从2013年10月31日起至2014年4月30日止的六个月，被告东鑫经营公司不向原告李久荣支付托管收益。从2014年5月1日起至2019年4月30日止，正是双方约定的五年托管收益支付期限。另外，被告东鑫经营公司向铜川市耀州区东鑫城.天街购物广场中委托其经营管理的业主发出承诺书也足以证明被告东鑫经营公司对拖欠了东鑫城天街购物广场业主返租款的事实是认可的，故被告东鑫经营公司认为原告李久荣未将争议商铺移交给其实施经营管理的辩称意见，没有事实和法律依据。关于本案的第二个焦点问题。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告李久荣与被告东鑫经营公司之间签订的固定收益委托管理协议，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告东鑫经营公司在原告李久荣提供两间商铺后，应按照合同约定支付租金，现未支付的行为构成违约，故对原告李久荣要求被告东鑫经营公司支付第二、第三年度商铺托管收益金的诉讼请求，有事实和法律依据。又因双方在协议中约定，原告李久荣应按照其年收益额的10%向被告东鑫经营公司支付托管经营服务费，并在托管收益中自行扣除。故被告东鑫经营公司应向原告李久荣支付的第二年度商铺托管收益金为18881.96元（349666元×6%-349666元×6%×10%）、第三年度商铺托管收益金为22028.96元（349666元×7%-349666元×7%×10%），以上合计40910.92元。被告东鑫经营公司向原告出具的承诺书中承诺，对下欠的返租款按照年利率15%计算利息。原告李久荣要求被告东鑫经营公司支付从2015年5月1日起至2016年9月30日止的违约金，按照双方的约定，第二年度商铺托管收益金支付的时间是2015年6月1日至6月30日，那么从2015年7月1日开始，被告东鑫经营公司未支付才构成违约，违约金的计算日期应从2015年7月1日开始计算至原告李久荣主张的2016年9月30日止，共15个月，数额为3540.37元（18881.96元×15%÷12个月×15个月）；按照双方的约定第三年度商铺托管收益金支付的时间是2016年6月1日至6月30日，那么从2016年7月1日开始，被告东鑫经营公司未支付才构成违约，违约金的计算日期应从2016年7月1日开始计算至原告李久荣主张的2016年9月30日止，共3个月，数额为826.09元（22028.96元×15%÷12个月×3个月），以上违约金合计4366.46元。第二被告东鑫置业公司是独立的法人，并且不是固定收益委托管理协议中合同的一方当事人，依法不承担责任。对被告东鑫经营公司辩称商铺实际由被告东鑫置业公司进行经营管理的意见，因系两公司之间的事项，和本案不属同一法律关系。本案不予涉及。综上所述，对原告李久荣的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：被告铜川市耀州区东鑫城经营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告李久荣支付第二、第三年度商铺托管收益金40910.92元及从2015年7月1日起至2016年9月30日止的逾期付款违约金4366.46元；驳回原告李久荣对被告铜川市耀州区东鑫置业有限公司的诉讼请求。驳回原告李久荣的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元，减半收取596元，由被告铜川市耀州区东鑫城经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审判员　　张敏二〇一七年六月二十六日书记员　　刘丹 微信公众号“”