（2017）京02民终5955号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2018-07-20
案件名称
北京龙基物业管理发展中心与刘福房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京龙基物业管理发展中心,刘福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5955号上诉人（原审被告）：北京龙基物业管理发展中心，住所地北京市西城区黑窑厂西里*号楼**号。法定代表人：谢建存，总经理。委托诉讼代理人：王天培，男，1975年10月10日出生，北京龙基物业管理发展中心职员，住单位宿舍。委托诉讼代理人：张玲玲，女，1977年12月1日出生，北京龙基物业管理发展中心职员，住单位宿舍。被上诉人（原审原告）：刘福，男，1964年10月14日出生，汉族，无业，住北京市。上诉人北京龙基物业管理发展中心（下称龙基物业中心）因与被上诉人刘福房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初22817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙基物业中心上诉请求：撤销原判，驳回刘福的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决第一项法律关系认定错误，承租人租赁权益未有损害的情况下，提出主张修复墙壁裂缝的物权诉求，刘福做为原告主体不适格。本案是房屋租赁合同纠纷，刘福是承租人，双方是债权关系，刘福对该房屋不享有所有物权，其权益诉求应限定在房屋是否保障了刘福居住安全和设备正常使用的合同权益范围之内。根据与双方所签订的《北京市公有住房租赁合同》所配套出台的《关于启用新的的通知》京房地房字【1997】第946号对“居住安全和设备正常使用”的定义，可以证明该房屋能够保障刘福的合同权益。刘福在合同权益未受到侵害的情况下，提出“修复承租的北京市西城区×××小区×号楼×门603室的房屋裂缝”的诉讼请求，是物权请求，不属于租赁合同纠纷，刘福做为原告主体不适格。二、一审判决第一项内容超出诉讼请求，违反“不告不理”的裁判原则。本案一审中，刘福的诉讼请求是：判令我单位修复刘福承租的北京市西城区×××小区×号楼×门603室的房屋裂缝，而判决却是对无诉求的圈梁采取措施，进行加固修复。该判决与刘福诉讼请求不符，并超出诉讼请求范围。三、一审对事实和证据的认定错误，圈梁及顶板拼接缝无维修必要。刘福申请的司法鉴定是：“房屋裂缝产生的原因和如何修复”。该鉴定具有明显的专门指向性，不能证明刘福承租权益受到损害，于本案没有关联性。该鉴定属于证言性质，鉴定人员未出庭质证不能做为证据使用，且该鉴定的鉴定依据建立在刘福并不认可真实性的图纸之上，其鉴定结果不合法不真实。根据房屋建筑安全常识：圈梁属于连接构件，不计算承重，单个圈梁损坏不影响房屋整体安全，顶板拼接缝也不影响房屋整体安全，无维修必要。且圈梁修复加固，涉及拆墙掀顶和共用部位物权，在不影响居住安全、不构成危房的情况下，实无必要。四、刘福自2000年4月1日至今，拖欠我单位房屋租金17年未支付，我单位有权行使不安抗辩权。五、裂缝不是我单位造成的，不应由我单位承担责任。刘福辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，我同意一审判决。1、房屋裂缝不是我造成的，与龙基物业中心在我房顶安装通讯发射塔有关。2、本案是公有住房租赁合同纠纷，龙基物业中心收取我的房屋租金，就要对房屋及其附属设施检查、维护、维修，保障承租人的正常使用。龙基物业中心未定期进行房屋安全检查、维修养护，反而推脱责任，十年来我多次主动找龙基物业中心协商房屋修理事宜都得不到解决。现屋顶及墙壁已经整体开裂，厨房窗户的四周缝隙大到成年人的手指可以伸进去，冬天露风，夏季渗雨，霉菌清晰可见，导致我和家人经常腰腿疼痛、偏头痛，已经严重影响了我的身体健康，同样也影响到楼下住户的生命安危。而且房屋曾有多处损毁部位，我都自行修缮解决，已经对我造成一定的经济损失。我要求龙基物业中心履行合同责任，对房屋进行检查维修，实属租赁合同纠纷。在我发现房屋安全险情，及时与龙基物业中心沟通后，龙基物业中心不做任何处理，侵犯了我作为承租人的合同权益，我有权对此提出诉讼。3、龙基物业中心断章取义，我提出修复房屋裂缝的诉讼，司法鉴定得出导致墙面裂缝的原因是预制板拼接缝开裂、混凝土圈梁开裂及墙体开裂造成的，因此一审判决按鉴定机构给出的修复方案，提出对混凝土圈梁采取措施进行加固修复，完全没有超出诉讼请求范围。4、司法鉴定指向房顶及墙面裂缝的形成原因，由此断定不是我人为造成房屋损坏，应属龙基物业中心检查、维修范围。但龙基物业中心在明确自身职责与修复解决方案后仍无任何作为，足以说明我的承租权益早已受到损害且损害仍在持续。鉴定机构是一审法院在取得双方同意情况下，才由一审法院委托的，并根据《民用建筑可靠性鉴定标准》得出鉴定结果及修复方案，故鉴定结论可作为有效证据。做鉴定时，龙基物业中心有两名工作人员在现场参与，整个过程从未提出异议，并在鉴定结束后和司法鉴定人员一同离开现场，鉴定真实性不容质疑。龙基物业中心并未提出鉴定人员出庭，如需鉴定人员出庭，费用由龙基物业中心承担。龙基物业中心所称单个圈梁损坏不影响房屋整体安全及在不影响居住安全、不构成危房的情况下，维修加固实无必要等说法对承租人生命安全极为不负责任。鉴定结论显示，该房屋并非单个圈梁损坏，已经影响到了房屋的安全性。鉴定对房屋安全性等级评定为Cu级。鉴定标准公分四级，Du最差，属于严重危房。Cu是第三级，是指安全性很差，不符合标准，房屋在承载能力、裂缝、变形等某个或多个方面有很大问题，应该采取修复措施，且个别构建必须立即采取加固修复措施，以免发生危险。5、房屋租金另案已达成调解，租金也已支付给法院，与本案无关，本案为房屋租赁合同纠纷，是有关房屋修复问题。刘福向一审法院起诉请求：1、判令龙基物业中心修复我承租的北京市西城区×××小区×号楼×门603室的房屋裂缝，并对该房屋北侧小卧室墙壁重新粉刷；2、龙基物业中心为我更换北侧小卧室窗户及厨房窗户。一审法院认定事实：2001年1月19日，龙基物业中心作为甲方（出租人）与乙方（承租人）刘福签订了《北京市公有住宅租赁合同》，约定甲方将北京市西城区（原宣武区）×××小区×号楼×单元603室房屋出租给乙方居住使用。其中约定：“……三、甲方负责乙方承租房屋及其附属设施的检查维修，保证居住安全和正常使用。因甲方责任致使房屋倒塌、毁损，造成乙方的直接经济损失，由甲方负责赔偿。……八、乙方对承租的房屋及室内装修、设备须爱护使用、保管，并在房屋建设标准限定的范围内合理使用。因乙方责任造成房屋及其附属设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿。……九、乙方不得擅自拆改房屋建筑结构及设备，如确属必需，须事先取得甲方同意并另行签订协议后方可拆改。擅自拆改的，乙方应负责恢复原状或赔偿。……”现刘福称现涉案房屋存在顶棚及墙体裂缝、卧室及厨房窗户破损以及房屋北侧卧室墙体发霉的情况，请求：1、判令龙基物业中心修复刘福承租的北京市西城区×××小区×号楼×门603室的房屋裂缝，并对该房屋北侧小卧室墙壁重新粉刷；2、龙基物业中心为刘福更换北侧小卧室窗户及厨房窗户。龙基物业中心以其答辩意见不同意刘福的诉讼请求。双方就争议事实分别进行举证：一、刘福为证明房屋存在顶棚及墙体裂缝、卧室及厨房窗户破损以及房屋北侧卧室墙体发霉的情况提交照片。龙基物业中心对照片的真实性认可，但认为不能证明产生的原因，刘福已经在原窗体外部自行安装新的窗户，卧室墙体裂缝不能证明危及房屋安全且不具备安全居住的条件；墙壁发霉是因为刘福踩坏雨水管导致渗水所致，应由其自行承担责任。同时，龙基物业中心提交了2016年8月1日的维修单，证明物业中心尽到修缮义务对室外雨水管进行维修。刘福认可该维修单的真实性，但称系在其多次要求下进行的维修。二、刘福为证明涉案房屋存在裂缝的原因及是否建议修复申请进行司法鉴定，经法院委托由北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具北京建研院司鉴中心[2016]建鉴字第301号司法鉴定意见书，其中载明：“……三、工程概况：涉案房屋为北京市西城区×××小区×号楼×门603房屋，该房屋为砖混结构，预制楼板。原、被告双方陈述：‘涉案房屋于1994年或1995年建成，原告于1997年入住。’原告陈述：‘1997年入住时，房屋无裂缝，2004年发现顶板及墙体出现裂缝，后自行采用粘贴网格布的方法修复过’……五、分析说明：5.1根据现场勘验情况、国家相关技术标准规范，对北京市西城区×××小区4号楼5门603房屋的房顶及墙面裂缝形成原因及是否建议修复进行如下分析：1.经现场剔凿，涉案房屋南卧室顶板裂缝为预制板拼接缝开裂，不影响结构的使用和安全，建议对顶板拼接缝进行封闭处理。2.涉案房屋位于顶层，结构形式为砖混结构，墙体上侧设置混凝土圈梁，预制楼板，东、西墙混凝土圈梁缝及墙体裂缝均与预制板拼接缝相连。根据上述勘验情况，对涉案房屋南卧室东、西墙混凝土圈梁裂缝及墙体裂缝形成原因进行如下分析：涉案房屋位于顶层，预制楼板在温度作用下沿预制板拼接缝开裂，并导致了预制板拼接缝下侧的圈梁及墙体的斜向开裂。3.依据中华人民共和国国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）第5.4.6条的相关约定，涉案房屋南卧室西墙及上部混凝土圈梁、南卧室东墙及上部混凝土圈梁构件安全性等级均评为Cu级……六、鉴定意见。依据鉴定委托的要求、现场勘验情况及国家相关技术标准规范对北京市西城区×××小区4号楼5门603房屋的房顶及墙面裂缝形成原因及是否建议修复的鉴定意见如下：1.涉案房屋南卧室顶板裂缝为预制板拼接缝，开裂原因为温度作用导致，不影响结构的使用和安全，建议对南卧室顶板拼接缝进行封闭处理。2.涉案房屋南卧室东、西墙上部混凝土圈梁斜裂缝及南卧室东、西墙体斜裂缝均为温度作用导致。3.依据相关规范规定，对涉案房屋南卧室西墙及上部混凝土圈梁……应采取措施，进行加固修复”。龙基物业公司认为上述鉴定意见不能证明刘福的承租权益受到损失，不能证明该房屋属于危房，对鉴定意见不认可，与本案无关；上述鉴定仅对房屋的缝隙进行了专门性鉴定，不能证明龙基物业中心不能保证该房屋的居住安全和使用。同时提交《关于启用新的的通知》（北京市房屋土地管理局（通知）京房地房字[1997]第946号）的网络打印件，其中载明：“……（二）无正当理由拖欠房租，系指在甲方能够保障承租者的居住安全和房屋设备正常使用（居住安全，房屋设备正常使用即房屋不倒、不塌，无严重漏雨，无严重潮湿，装修基本完好，设备运转正常）及无其他极特殊理由情况下的欠租”；因刘福承租房屋能够正常居住，故不具备维修条件。刘福认可上述证据的真实性，但认为龙基物业中心将房屋出租就应对房屋损坏进行维修。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，刘福主张龙基物业中心修复承租的北京市西城区×××小区×号楼×门603室的房屋裂缝。经鉴定机构及双方当事人确认，涉案房屋存在南卧室顶板裂缝，南卧室东、西墙上部混凝土圈梁斜裂缝及南卧室东、西墙体斜裂缝，鉴定机构明确了上述裂缝的产生原因、相应的构件安全性等级以及修复意见，因上述房屋裂缝并非因刘福使用造成，故龙基物业公司应当按照鉴定意见对上述裂缝进行处理及加固修复。龙基物业中心以房屋尚未达到维修的条件不同意进行维修，其所依据的《关于启用新的的通知》中有关居住安全及房屋设备正常使用的描述系产权部门对于“无正当理由拖欠房租”情形列举，并非免除出租人的维修义务或必须达到上述条件时才具备维修的条件，故龙基物业中心的该项抗辩意见，法院不予采纳。刘福要求重新粉刷该房屋北侧小卧室墙壁并更换卧室及厨房窗户的诉讼请求，因未提交证据证明卧室墙面发霉及其主张更换窗户损坏的产生原因，同时刘福亦认可其在所要求更换的窗户的外侧加装了推拉式窗户，故基于以上情形，法院对于刘福的上述诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：一、判决生效之日起十五日内，北京龙基物业管理发展中心对刘福承租的北京市西城区×××小区×号楼×门603室的南卧室顶板拼接缝进行封闭处理，并对该房屋南卧室西墙上部及上部混凝土圈梁采取措施，进行加固修复；二、驳回刘福的其他诉讼请求。本院查明的事实与一审一致。在本院审理中，刘福提交了北京市人民法院案款收据及POS机刷卡单，证明已将调解达成的应给付租金14000元于2017年5月2日交到了北京市西城区人民法院。龙基物业中心认可在另案诉讼中双方就此前拖欠的租金达成调解，涉及金额为14000元，但称尚未收到刘福交来的租金。本院限期要求龙基物业中心就刘福提交的案款收据与北京市西城区人民法院进行核实，龙基物业中心在限期内未对案款收据的真实性提出异议，本院对案款收据及POS机刷卡单的真实性予以确认。本院认为，龙基物业中心与刘福签订的《北京市公有住宅租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同及法律约定，龙基物业中心作为出租人应当履行承租房屋及其附属设施的检查维修义务，保障承租房屋居住安全和正常使用，刘福作为承租人有权要求龙基物业中心履行上述义务。龙基物业中心主张刘福作为本案原告主体不适格，无法律依据，本院不予采纳。根据鉴定结论，承租房屋出现的南卧室顶板裂缝，南卧室东、西墙上部混凝土圈梁斜裂缝及南卧室东、西墙体斜裂缝并非刘福非正常使用人为损毁所致，且鉴定结论对构件安全性等级作出了评定，并给出了修复意见，龙基物业中心应当按照一审判决认定的修复意见履行具体维修义务。龙基物业中心虽然对鉴定结论持有异议，但既未未申请鉴定人出庭，亦未提交足以推翻鉴定结论的相反证据，故本院对鉴定意见书予以采信。《关于启用新的的通知》中对居住安全的描述系针对无正当理由拖欠房租情形的列举，并非达到此种危及居住安全的程度出租方才负有维修义务。龙基物业中心主张承租房屋出现的裂缝不影响刘福的正常使用，缺乏判断依据，本院不予采信。刘福起诉要求龙基物业中心修复承租房屋的裂缝，一审法院采纳鉴定机构给出的修复方案判决龙基物业中心对承租房屋南卧室顶板拼接缝进行封闭处理，并对南卧室西墙上部及上部混凝土圈梁采取措施，进行加固修复，以达到刘福诉请，该判决内容并未超出刘福的诉讼请求范围。关于龙基物业中心所述刘福拖欠租金一节，双方已另案解决完毕，龙基物业中心主张行使不安抗辩权不能成立。关于鉴定费用的负担，司法鉴定系因龙基物业中心认为裂缝未达到维修标准与刘福的主张产生冲突才被启动，且鉴定结论否定了龙基物业中心的主张，故鉴定费用应由龙基物业中心负担。综上所述，龙基物业中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京龙基物业管理发展中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一七年六月二十六日书记员 赵子豪 来源：