（2017）沪0115民初43081号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2018-07-15
案件名称
宗金荣、吴丽珍与鲁伟利房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宗金荣,吴丽珍,鲁伟利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初43081号原告：宗金荣，男，1951年8月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：吴丽珍，女，1950年9月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：鲁伟利，女，1984年5月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告宗金荣、吴丽珍诉被告鲁伟利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宗金荣、吴丽珍，被告鲁伟利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗金荣、吴丽珍向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告违约金人民币(以下币种相同)80,100元。事实和理由：2015年12月26日，原、被告及瑞阳中介就两原告名下的上海市浦东新区康达路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订房屋买卖合同及居间协议。因原告在补办该房屋遗失的产证，时间近两个月，原告想要置换房屋的价格上涨，因此表示不卖房了，被告遂于2016年3月9日起诉至法院。调解中，被告认为原告违约，要求三月底前给其八万元，被告拿到八万元后，把定金收据拿出来。如果被告的购房条件真实、合法、合规，两原告违约应该双倍返还定金，但事实是被告在签订合同时，对中介明确表示其户口、贷款没有批下来，不要算她违规，说明完全知道自己签合同是违法、违规的，但中介还是与其签下了这个买卖合同，并用该合同起诉至法院，只字不提购房资格。根据上海市的相关规定，因被告签订合同时不具有购房资格，故原、被告所签合同应为无效合同，被告以合法方式掩盖非法目的，应返还原告违约金80,100元。故原告诉至法院，要求判如所请。被告鲁伟利辩称，第一，被告完全具有购房资格，原告认为没有资格的，应承担相应举证责任。被告丈夫在上海工作满10年，持有《上海市居住证》申办本市常住户口，并于2015年12月10日经上海市人力资源和社会保障局审核并公示。被告家庭购买的第一套房屋坐落于上海市浦东新区康桥镇康达路XXX弄XXX号XXX室，被告丈夫与儿子的户口于2016年1月16日迁入该房屋。第二，原、被告于2015年12月26日签订《房地产买卖居间协议》(以下简称协议)和《房屋买卖合同》(以下简称合同)，并根据协议支付给原告10万元作为履约定金。因原告的产证遗失尚未申请补办需要时间，而被告丈夫的户口迁入手续也需要时间，故双方在签订协议及合同时协商一致，将网签时间确定在合同签订后110天内，被告不可能预见到原告会违约。被告与原告签约时，从未隐瞒任何情况，原告所述被告隐瞒、欺诈没有事实依据。第三，原告于2016年2月19日(合同签订后的第55天)明确表示不出售系争房屋，依据《合同法》第115条及《担保法》第89条的规定，收受定金一方违约应双倍返还定金给被违约方，原告拒绝双倍返还。被告遂于2016年2月29日将两原告诉至法院，案号为：(2016)沪0115民初25415号。诉前调解时，调解员希望考虑两位老人的情况，不要坚持10万元的违约金，被告才同意了8万元的调解方案，并且在原告支付完毕后向法院申请撤诉，双方争议已经一次性解决完毕。第四，由于房价上涨、原告违约不卖，被告无奈于2016年2月21日另行购买了同小区康达路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房价已上涨10万元。综上所述，被告接受原告的违约金合法有效，不应返还，请求法院驳回原告诉请。针对被告的答辩意见，原告表示，签订合同及协议时，因系争房屋产证遗失尚未补办，被告自称户口尚未迁入本市，故双方均未提供有效证件，而中介也未审查，只是要求双方先签订居间协议和买卖合同，表示签完之后原告方尽快申请补办产证、被告落实户口迁移手续。因被告当天表示户口何时办下来不确定，如果拖延了不要算她违约，故将网签时间推迟到4月。原告至今都不知道被告的户口迁移情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年12月26日，原告宗金荣、吴丽珍(甲方，出售方)与被告鲁伟利(乙方，买受方)在上海瑞丛投资管理有限公司(丙方，居间方)的居间下，签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：“1、乙方愿意购买甲方名下坐落于上海市浦东新区康达路XXX弄XXX号XXX室房屋，并通过丙方向乙方支付意向金(预定金)2万元。该款先交付丙方保管，如甲方接受买卖条件且签署《房屋买卖合同》的，则意向金转为正式定金。该定金为履约定金，用于担保买卖合同履行。2、总房价款：164万元；3、其他约定：乙方承诺定金3天内补足至10万元，总房价为甲方净到手价格”。同日，原告宗金荣、吴丽珍(甲方，出卖方)与被告鲁伟利(乙方，买受方)签订《房屋买卖合同》，双方约定：“1、房屋坐落：上海市浦东新区康达路XXX弄XXX号XXX室。2、房地产权证号：沪房(地)浦字(2010)第222560号。3、签订示范文本买卖合同：为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后110天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。4、定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。……甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不卖，则已支付甲方的定金不予返还”。双方还对付款方式、房屋交付、交易过户、违约责任等做了约定。同日，被告支付原告定金2万元。同年12月29日，原告宗金荣出具收款收据，确认收到被告两笔购房定金共计10万元。2016年2月19日，原告宗金荣出具说明，言明：“本人康达路XXX弄XXX号XXX室房子由于种种原因。现在本人决定不卖给下家”。2月20日，被告出具收条，确认收到原告宗金荣银行转账100,100元。2016年2月29日，鲁伟利向本院递交诉状，请求判令宗金荣、吴丽珍另行支付鲁伟利10万元(已收到100,100元)。3月9日，浦东新区联合人民调解委员会组织双方诉前调解(2016)沪0115诉前调11571号)，宗金荣、吴丽珍在该案调解笔录中陈述：“当时我出售房屋的目的是改善型的，即把系争房屋卖掉，另外再买一套，由于当时我的房产证遗失了，中介称没有关系，20天就可以办出来，但直至2016年2月19日房产证才出来，这时的房价已经涨得很高，我这套房屋已经达到210万-220万左右，我要买的房屋价格也涨得很高，我已经买不起了，因此我就明确告知中介和原告，我不愿卖这套房屋。中介和原告知道这个情况后，就叫我把10万元定金退给她，我于是于2016年2月21日通过银行转账返还给原告房屋定金100,100元……”。鲁伟利陈述：“他明显违约了，他现在只退给我定金，我不同意”。后经调解，鲁伟利表示愿意减少违约金，要求宗金荣、吴丽珍给付8万元，并在收到钱款后至法院撤诉。3月24日，鲁伟利收到吴丽珍银行转账汇款的8万元。3月30日，鲁伟利出具收据和责任免除确认书，确认：“经法院调解，甲方(宗金荣、吴丽珍)于2016年3月24日支付乙方(鲁伟丽)违约金8万元，作为此案件的最终和解款……。因此立即并永久地解除甲方对乙方的违约责任。乙方保证不再就前述事项提出任何性质、任何形式的索赔。”4月5日，鲁伟利向本院申请撤诉，本院予以准许，(2016)沪0115民初25415号鲁伟利诉宗金荣、吴丽珍定金合同纠纷一案以双方庭外和解、鲁伟利自愿撤诉结案。另查明，一、本案所涉的上海市浦东新区康达路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权登记在两原告名下。2016年1月4日，两原告向房地产登记部门申请补证，并于2016年2月16日取得沪房地浦字(2016)第257636号上海市房地产权证。二、被告鲁伟利与案外人杨1系夫妻关系，于2008年1月31日登记结婚，于2009年10月2日生育一子名杨某2。三、上海市人力资源和社会保障局网站2015年12月10日公布《持有人员申办本市常住户口公示名单》，中海国际船舶有限公司的申请人杨1、随迁子女杨某2，已经该局审核同意办理本市常住户口，并予公示，公示时间自2015年12月10日至2015年12月24日。四、2016年1月16日，被告丈夫杨1及儿子杨某2的户口由湖北省潜江市浩口镇南湾村12组迁入本市浦东新区康桥镇康达路XXX弄XXX号XXX室。根据户口簿记载，杨1的工作单位是中海国际船舶有限公司。五、2016年2月21日，被告及其丈夫杨1与案外人沈某某、宋某某签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，购买坐落于上海市浦东新区康桥镇康达路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房地产转让价款为175万元，并于2016年4月13日取得沪房地浦字(2016)第267683号上海市房地产权证，产权登记在被告及其丈夫杨1名下。审理中，两原告坚持诉请，被告不同意返还违约金，双方意见分歧，致调解未成。以上事实，由两原告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收条、起诉书、收据和责任免除确认书、上海市浦东新区房地产登记收件收据、上海市房地产权证，由被告提供的结婚证、户口簿、(2016)沪0115民初25415号一案电子卷宗材料及庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故双方的定金合同关系成立并自原告支付定金时生效，对双方均具有约束力。根据合同的约定，原告向被告支付的定金属于履约定金，以担保双方在约定的期限内签订正式买卖合同。房屋买卖对一般家庭而言属于生活中的重大事件，当事人在决意买卖房屋前理应对所涉事项有慎重的考虑及全面的考量，给自己按约履行合同留有充分的准备时间。原、被告在签订合同时，对各自的情况是充分了解的，原告产证遗失、尚未申请补办，被告丈夫的户口虽已通过公示但尚未正式迁入本市，因此双方协商一致同意将网签时间确定在合同签订后的110天内，不违反法律规定、并无不当。原告收取被告定金后，到约定的网签之日前，明确作出不出售房屋的意思表示，已构成违约，应根据合同约定向被告双倍返还定金。因双方在(2016)沪0115民初25415号一案中经诉前调解达成协议，并于庭外自行履行完毕，一致确认以原告支付违约金8万元作为案件的最终和解款、被告收取出具收据和责任免除确认书并申请撤诉，原、被告的行为均系双方真实意思表示，可视作双方已对纠纷的解决达成一致意见，本院予以确认。被告在庭审中提供了其家庭另行购买二套房的依据，证明其具有在合同约定的网签时间前符合购买第二套房的资格，故原告以双方在2016年12月26日签订房地产买卖居间协议和房屋买卖合同时被告不具有购房资格、原告未提供房地产权证、中介未审查等为由，主张房屋买卖合同无效的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，对原告要求被告返还违约金80,100元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告宗金荣、吴丽珍要求被告鲁伟利返还违约金80,100元的诉讼请求。案件受理费1,802.50元，减半收取计901.25元，由原告宗金荣、吴丽珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱敏二〇一七年六月二十六日书记员 赵晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”