（2017）粤0307民初7789号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-08-28

案件名称

深圳市宇讯科技有限公司与深圳市博时恒科技有限公司、于洪生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市龙岗区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市宇讯科技有限公司,深圳市博时恒科技有限公司,于洪生

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

{C} 广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）粤0307民初7789号 原告深圳市宇讯科技有限公司（以下简称宇讯公司），住所地深圳市龙岗区平湖街道新木社区新木大道6号高职宿舍A1楼。 法定代表人梁志英。 委托代理人薛世峰，广东宏泰律师事务所律师。 被告深圳市博时恒科技有限公司（以下简称博时恒公司），住所地深圳市龙岗区平湖街道新木社区新木大道6号A栋5楼501。 法定代表人于洪生。 被告于洪生，男，汉族，1970年1月12日出生，户籍地址北京市海淀区学院南路4号。 原告深圳市宇讯科技有限公司诉被告深圳市博时恒科技有限公司、被告于洪生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人薛世峰、被告于洪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1、原告租赁给被告的房屋是属于原告和深圳市平湖新木股份合作公司利用深圳市菜篮子工程征地返还建设用地合作兴建的新木盛低碳产业园的一部分。根掘原告和深圳市平湖新木股份合作公司签订的合作协议，原告对租赁物业拥有使用权和收益权。2、租赁合同：l、租赁厂房合同2013年12月8日，原告和被告一签订了一份《厂房租赁合同》及附件，租赁面积：厂房1861平方米；租赁期限：36个月（2013年12月16日—2016年12月15日），没有免租期；租赁价格：第一、二年厂房每月每平方米22元，月租金总额40942元；第三年递增10%，每月租金总额人民币45035.2元；其他费用：每月公共卫生费500元、电梯使用费500元、消防维保费428元、垃圾清运费465.3元；缴费时间：合同约定每月28日缴纳次月的租金、电梯使用、费卫生费；交当月的水电费。实际执行的是每月五日交清当月的租金、电梯使用费、卫生费和上月的水电费。厂房实际使用到2016年l1月底。2、租赁宿舍合同：2013年11月13日—2014年7月l0日间，原告和被告（一）之间签订了三份《员工宿舍租赁合同》：被告一向原告租用员工宿舍共计19间，其中，A栋14间(339、340、519—521、523—529,631和632)；B栋5间(523,524，526,702和704)；租赁价格：其中，631、632、702和704每月每间990元；339、340、519—521、523—529、523、524和526每间每月930元；第三年起每间月租金递增10%。租期：从签订合同起至2016年12月l5日止。缴费时间：合同约定每月28日缴纳次月的租金、电梯使用、费卫生费；交当月的水电费。实际执行的是每月五日交清当月的租金、电梯使用、费卫生费和上期的水电费。3、租赁合同违约条款（1）、逾期交费按照每日千分之五向原告交违约金。（2）、拖欠租金达一个月以上，原告有权没收保证金。3、经原告和被告一对账确认：截止2016年12月31日，被告一共计拖欠原告租金、水电费、卫生费和违约金共计人民币937226.5元。被告一向原告出具了法定代表人签字、被告一盖章的《欠条》和还款计划。《欠条》和《还款计划》是经原告和被告一确认和平等协商，就欠款金和归还欠款期限达成一致意见所形成的协议，不违反法律法规的强制性规定，被告一有义务依照《还款计划》归还欠款。签订还款计划后，被告一一直没有还款，逾期还款应当承担违约责任，支付利息。四、深圳市博时恒科技有限公司（被告一）是由被告二于洪生个人出资设立的自然人独资有限责任公司，目前已经处在停业但未清算状态。经营过程中，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，且没有依法履行法定报表审计义务。根据《公司法》第六十二条规定“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告二和被告一个人财产和公司财产混同，因被告二应当对被告一的债务承担连带责任。原告为维护合法权益，依法起诉至法院，诉讼请求为：l、判令被告立即向原告支付欠款人民币937226.5元及逾期付款利息（利息从2017年1月1日起算至归还全部欠款之日止，利率为年息6%，暂计至2017年5月31日为人民币23430.66元）；2、判令被告二对被告一所欠原告的上述债务承担连带付款责任；3、判令诉讼费由被告承担。 二被告辩称，我方欠原告租金、水电费共计436741.9元。原告主张滞纳金500484.6元过高，我方要求调整。我方交纳的押金142826元仍在原告处，未退还，我方要求冲抵部分租金并不再计算滞纳金。另与原告签合同的是被告一，被告二作为自然人不应当承担责任。 经审理查明，2013年12月8日，原告与被告博时恒公司签订了《厂房租赁合同一份》，内容为：甲方（出租方）深圳市宇讯科技有限公司，乙方（承租方）深圳市博时恒科技有限公司。一、甲方提供位于平湖新木大道6号新木盛低碳产业园厂房第A栋第5楼，面积1861平方米（包括分摊面积）。厂房结构为框架结构，水、电、货梯、消防设施齐全，租予乙方用于厂房使用。二、合同期限：从2013年12月16日起至2016年12月15日止，共36个月。四、厂房租金：厂房单价按每月每平方米22元，计月租金40942元；管理费2元／平方米，每月管理费小计/元，合计金额每月共计40942元，此报价不含开票，并由乙方负责缴纳房屋租赁所需一切费用，厂房从第叁年起递增10%。五、厂房外公共区的卫生费每月500元／整层（租赁面积不足整层按整层卫生费收取），厂房的电梯使用费每月500元，每月垃圾清费、消防系统维保费收费标准详见后附件一。六、付款方式：1、合同签订后五日内，乙方即交付相当于两个月租金的押金给甲方作为本合同履约保证金，计81884元；同时交付首月租金40942元；电费押金20000元（按行业及预计用电而定）；三项合计共：142826元。合同期满后，经甲方验收房屋无损坏且在恢复到原状并结清一切费用后，甲方不计利息退回原乙方所交的履约保证金。3、乙方每月租金及管理费、电梯使用费、卫生费须于每月28号前交纳次且费用，水电费须于每月28号前交清当月（以上月的25号到本月的24号为当月）费用，甲方在收到款项后出具收款收据。乙方逾期缴交，则按所欠金额每日5‰向甲方交违约金，如逾期10天仍未能缴清一切费用，乙方无条件地接受和同意甲方采取停水停电及控制进出设施设备、货物、借物、材料等措施。九、违约责任：在下列情形之一的，甲方有权解除本合同，没收履约保证金，造成的损失由乙方承担。提前解除合同时乙方须在甲方限定期限内清退场，将厂房内一切物件按时搬出，恢复原状，如有拖延天数按租余二倍计租，拖延五天以上厂内一切物件视为乙方放弃，由甲方处理。1、未经甲方同意，乙方擅自将承租的厂房转租、转让、转借他的；乙方擅自将承租的厂房、宿舍对外提供担保的；2、乙方拖欠租金达一个月以上（含一个月）的，甲方有权处理该出租物业。 2013年11月13日、2013年12月16日、2014年7月15日，原告与被告博时恒公司分别签订了三份《员工宿舍租赁合同》：被告博时恒公司向原告租用员工宿舍共计19间，A栋14间(339、340、519—521、523—529,631和632)，B栋5间(523,524，526,702和704)；租赁价格：其中631、632、702和704每月每间990元；339、340、519—521、523—529、523、524和526每间每月930元；第三年起每间月租金递增10%。租期：从签订合同起至2016年12月l5日止。履约保证金分别为3600元、27900元、3600元。其他合同条款内容与《厂房租赁合同》相同。 2016年12月22日，被告博时恒公司向原告出具欠条一份，内容为：“今欠深圳市宇讯科技有限公司欠款人民币937226.5元，大写：玖拾叁万柒仟贰佰贰拾陆元伍角整（截止2016年12月31日止，详见清单，押金142826元未退）。”该欠条附有博时恒租金水电类结算清单（从2016年1月5日到2016年12月31日），租金、水电费等合计436741.9元，违约金为500484.6元。 同日，被告博时恒公司向原告另出具还款计划一份，内容为：“今有深圳市博时恒科技有限公司因经营困难，共欠深圳市宇讯科技有限公司欠款937226.5元，大写：玖拾叁万柒仟贰佰贰拾陆元伍角整（截止2016年12月23日止），现计划还款如下：从2017年1月25日开始归还，每月最少归还人民10万元，大写：拾万元整，到2018年1月24号月份还清。”均有欠款人被告博时恒公司法定代表人被告于洪生签字，并加盖被告博时恒公司的公章。 庭审中，原、被告确认双方于2016年11月底解除了双方之间的租赁合同关系，被告交还涉案房屋。 原告提供的深圳市市场监督管理局信息查询单记载，被告深圳市博时恒科技有限公司于2011年5月9日成立，为自然人独资的有限责任公司，法定代表人于洪生，股东于洪生，出资比例100%。 另查，原告于2005年9月2日取得深规许字第06-2005-0231号建设用地规划许可证，载明：用地单位为深圳市平湖新木股份合作公司，用地项目名称为龙岗平湖新木非农建设用地，总用地面积35006.79平方米，宗地号为G04228-0100。2006年6月12日，原告与深圳市平湖新木股份合作公司签订了合作协议书，约定合作开发新木长排（G04228-0100工业用地），该地块的面积约为35000平方米，实际面积以测量为准。 上列事实，有原告提交的租赁合同、还款计划、欠条、建设用地规划许可证、合作协议书、工商信息查询单及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，原告与被告博时恒公司已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护。双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。被告博时恒公司拖欠原告租金、水电费等共计436741.9元，被告博时恒公司对此予以认可，原告要求被告博时恒公司支付上述款项，合法有据，本院予以支持。原告请求被告博时恒公司每日按照欠付租金、物业管理费金额的千分之五支付违约金（从欠付之日计算至2016年12月31日共计500484.6），考虑到该约定过分高于原告的损失，本院酌定减少为按照欠付金额的千分之一支付违约金，从欠付之日计算至2016年12月31日，根据欠条所附的博时恒租金水电类结算清单，经核算，违约金为100096.92元。原告诉请被告博时恒公司支付其逾期付款利息，本院予以支持，利息应以436741.9元为本金，按照年利率6%，从2017年1月1日起计算至付清之日止。被告博时恒公司主张其已交付的押金即履约保证金应用于抵扣租金等欠款，因双方合同明确约定承租人违约情况下出租人有权没收履约保证金，据此，被告主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告博时恒公司为被告于洪生一人独资的有限责任公司，被告于洪生为该公司的唯一股东，其不能提供充分有效的证据证明被告博时恒公司财产独立于其自己的财产，故应对被告博时恒公司的债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告深圳市博时恒科技有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市宇讯科技有限公司租金等欠款436741.9元及逾期违约金100096.92元； 二、被告深圳市博时恒科技有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市宇讯科技有限公司逾期付款利息（以436741.9元为本金，按年利率6%，从2017年1月1日起计算至付清之日止）； 三、被告于洪生对被告深圳市博时恒科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告深圳市宇讯科技有限公司的其它诉讼请求。 上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6703元（原告已预交），由原告承担2794元，由被告承担3909元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员　陈　璟 二〇一七年六月二十六日 本件与原本核对无异 书记员　吴逸涛