（2017）黔27民终1081号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-04
案件名称
韦布云、屈德秀租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韦布云,屈德秀
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终1081号上诉人（原审被告）：韦布云，女，1975年4月1日出生，水族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：陈琪刚，系都匀市中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：屈德秀，女，1964年6月13日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：古嘉夷，系贵州勤剑律师事务所律师。上诉人韦布云因与被上诉人屈德秀租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2017）黔2701民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，因未有足以推翻一审认定事实的新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韦布云上诉请求，1、撤销一审判决，改判房租按都匀市沙包堡办事处七星城小区管委会与韦布云20**年4月份的约定每月100元／月履行。2、认定当事人双方于2016年1月20日签订的《房屋租赁合同》无效，韦布云不承担违约金1440元和房租4800元。3、一审法院未按法定程序追加都匀市沙包堡办事处七星城小区管委会为被告，请求二审法院予以纠正。事实和理由：当事人双方在不知情的情况下，于2013年10月16日签订了《房屋租赁合同》。2016年3月份后都匀市沙包堡办事处七星城管委会对屈德秀出租的都匀市七星城小区6号楼15号门面主张管理权，并出具了该门面由都匀开发区管委会交给都匀市沙包堡办事处管理的证明，为此，屈德秀找都匀市沙包堡办事处领导理论无果，都匀市沙包堡办事处七星城管委会仍坚持管理权，且屈德秀没有房产证，本人只好与都匀市沙包堡办事处七星城小区管委会达成租赁协议，从2016年4月起将房租900元的房租交给七星城小区管委会。由于一房出现两个管理人，本人并没有违约。一审中本人要求追加都匀市人民沙包堡办事处为被告，一审法院未追加，未按法定程序办案，故请求二审法院支持本人的上诉请求。屈德秀辩称，本案的事实清楚。韦布云擅自解除双方签订的房屋租赁合同，将争议房屋，另行与他人重新约定租赁关系并以此为由拒交屈德秀的租金，屈德秀在得知此事后，多次与韦布云交涉，要求其继续履行双方签订的租赁合同，韦布云置之不理，其行为损害屈德秀应有的合法权益，违背基本事实和法律，无理诉讼，一审判决并无不当。屈德秀向一审法院起诉请求：1、判决解除当事人双方签订的《房屋租赁合同》；2、判决韦布云支付拖欠屈德秀的租金4800元（算至2017年3月底）以及违约金1440元、案件受理费6240元。一审法院认定事实：屈德秀与案外人张小平系夫妻，张小平于2002年9月10日与都匀市瑞祥房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定张小平向该公司购买七星城6号楼1、2、3、4、5、6号门面、15号楼1、2、3、4号门面、17号楼1号门面，共计11个门面，价款共计269779元，该商品房买卖合同并经房产管理局进行备案登记，2008年7月30日，都匀市瑞祥房地产开发有限公司将其门面交付屈德秀夫妻使用。2013年10月16日，当事人双方签订《房屋租赁合同》，约定屈德秀将位于都匀市七星城小区6号楼15号（原为3号）门面房出租给韦布云使用，租金每月300元，合同期满后，双方于2016年1月20日又续签订了该门面的出租合同，租期两年至2017年12月30日止，租金每月400元，按季交纳，逾期，韦布云另向屈德秀支付10%的违约金，逾期超过20日的屈德秀有权解除合同。韦布云按约定交纳第一季度的租金1200元后，就未再支付租金，屈德秀催收租金，韦布云称另行与都匀市沙包堡办事处签订租赁合同，该门面2016年4月至12月的租金，已交都匀市沙包堡办事处共900元。双方交涉未果，为此，屈德秀向一审法院提起诉讼。一审法院认为，屈德秀与韦布云签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效合同，该合同对当事人双方具有法律约束力，被告未按照合同约定履行义务将租金交付屈德秀，已构成违约，屈德秀要求与韦布云解除合同，并支付拖欠租金至2017年3月4800元及违约金1440元，理由成立，予以支持，韦布云提出屈德秀夫妇未办理房产证，应认定合同无效，于法无据，本院不予采纳，另外，韦布云口头申请要求追加都匀市沙包堡办事处为本案共同被告，因其申请不系同一法律关系，不属本案处理范围，韦布云另行依照合法途径解决。综上，屈德秀要求与韦布云解除合同、支付拖欠的租金至2017年3月4800元及违约金1440元的诉讼请求成立，本院予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除屈德秀与韦布云双方于2016年1月20日签订《房屋租赁合同》；二、韦布云拖欠屈德秀的门面租金4800元及违约金1440元，共计6240元，应于本判决生效后7日内给付屈德秀。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。受理费元50元，适用简易审理减半收取后，由韦布云负担25元。二审中，当事人没有提交足以推翻一审认定事实的新证据。本院经查对一审查明的事实予以确认。本院认为，屈德秀与韦布云对双方于2013年10月16日签订《房屋租赁合同》，并按合同约定履行房屋出租和给付租金，2016年1月20日续签《房屋租赁合同》，韦布云按约定交纳了第一季度的租金1200元的事实均无提出异议，对此本院予以确认。针对韦布云的上诉主张，本案的争议焦点是：当事人双方于2016年1月20日签订的《房屋租赁合同》是否有效；韦布云是否应当承担房租4800元和违约金1440元；房租每月按多少金额履行。关于《房屋租赁合同》的效力问题。该合同的签订是当事人双方真实意思的表示，合同内容未违反国家法律法规的禁止性规定，《房屋租赁合同》应合法有效。韦布云的此主张本院不予支持。既然《房屋租赁合同》有效，当事人双方理应按照合同约定的条款履行义务，韦布云未按期支付房租，就应当按照合同约定履行给付租金义务和支付逾期的违约金，月租金也应按照合同约定的400元／月履行。故对韦布云提出不给付应付未付的租金和承担违约金，以及月租金应按100元／月履行的主张本院不予支持。关于韦布云提出追加都匀市沙包堡办事处七星城小区管委会为被告的主张。根据合同的相对性原则，都匀市沙包堡办事处七星城小区管委会不为本案的适格主体，故韦布云的此主张本院亦不予支持。综上，韦布云的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由韦布云负担。本判决为终审判决。审判长 李颖敏审判员 刘国红审判员 王 锦二〇一七年六月二十六日书记员 王 玮 微信公众号“”