（2017）桂03民终1213号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-09-28

案件名称

伊思德（中国）有限公司、周艳梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区桂林市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

伊思德（中国）有限公司,周艳梅

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区桂林市中级人民法院民事判决书（2017）桂03民终1213号上诉人（原审被告）：伊思德（中国）有限公司，住所地：深圳市南山区科园路1003号软件产业基地1C11楼。法定代表人：郜均秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周艳梅，女，汉族，1980年2月13日出生，住广西壮族自治区桂林市七星区。委托诉讼代理人：傅旭，上海永松健律师事务所律师。上诉人伊思德（中国）有限公司(以下简称上诉人)因与被上诉人周艳梅(以下简称被上诉人)房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2016）桂0305民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伊思德（中国）有限公司委托诉讼代理人刘芳，被上诉人周艳梅委托诉讼代理人傅旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人伊思德（中国）有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项上诉人向被上诉人支付违约金10000元，家居物品损失5366元，电子房券折款1800元的判决内容，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、一审判决认定上诉人未提前一个月通知被上诉人解除合同事宜，是错误的。对于解除合同事宜，上诉人已经提前一个月通知了被上诉人，上诉人因相关行政部门采取一系列消防改造等行政措施无法继续经营，向被上诉人提出提前解除合同，为此上诉人在2016年7月上旬，派了两名总部部门负责人及一名工作人员三人从深圳前往桂林，与当地的项目负责人一起同业主沟通联系，打电话通知每个业主双方合同在2016年8月底解除，在现场接待业主、进行讲解。上诉人还通过微信和手机短信通知了被上诉��解除合同的事宜。由于当时负责发送微信及手机短信的工作人员离职，上诉人无法提供当时发送微信及短信的情况，但被上诉人对此事实是予以认可的，被上诉人在起诉状中对上诉人在7月份就已经通过书面方式向被上诉人提出解除合同的事实应予认定。上诉人8月份邮寄给被上诉人的《解约通知书》与上诉人7月份发送给被上诉人的微信和短信内容是一样的，是对微信及短信通知内容的再次书面通知。合同约定提前解约需提前一个月通知，是为了达到对方提前一个月知晓解约的目的，本案中，被上诉人已经提前一个月得到了通知，知晓了解约事宜，实现了合同约定的目的。二、上诉人提出解除合同是基于行政部门对公寓经营采取的一些行政规定，上诉人解除合同并无违约，无需支付违约金。双方均提交了证据《解约通知书》，在通知书中上诉人明确提到解除合同的原因是“相关行政部门近期采取的一系列消防改造等行政措施禁止公寓的运营，致使该协议无法继续履行”。《委托租赁服务合同》第九条第6款约定：“如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定、通知，或采取相应的行政措施，则双方无条件解约，无需支付违约金。”三、一审法院判决上诉人支付高额违约金没有依据。前面已述，上诉人没有违约，不需承担任何违约金。退一步说，即便上诉人违约，依据约定及实际损失，都不应承担高额违约金，一审判决要求上诉人支付违约金一万元是错误的。一审判决混淆了合同关系，认为上诉人是被上诉人房产的承租方，这种认定是错误的。双方签订的是《委托租赁服务合同》，依据合同内容可知，双方是合作关系，是被上诉人委托上诉人对其房产提供在线租赁及增值服务，从而获得收益，被上诉人的房产不是用来给上诉人居住或办公的，是用来满足出差或度假等人员的入住需要对外经营的，被上诉人收取的是租金收益，该租赁收益与租金是完全不同的概念。合同第三条第2项规定：“自甲方交房之日起60天内为筹备及培育期，在此期间，甲方不享有任何租赁收益。”上述规定是双方合作经营的条件之一，也是合理的，对于经营来说，确实需要筹备及培育期，需要购买家私、家电、布草等物资并安装摆放到位，需要培训员工、推广宣传项目，这期间也不可能有收益。双方合同中约定的筹备及培育期期间被上诉人没有收益，不属于被上诉人免除上诉人两个月的租金，不能认定为是被上诉人的损失。上诉人每月向被上诉人支付的固定收益在同一个小区是最高的，相对来说，上诉人收益方面也是��有损失的。合同解除后，被上诉人收回房产，对房产拥有了所有权的全部权能，可以自住、出租或合作经营，且上诉人已提前一个月通知解除合同，被上诉人有足够时间安排房产使用，事实上被上诉人没有任何损失。一审判决的一万元违约金，没有依据。四、一审判决要求上诉人按代购物品价值20%的比例向被上诉人赔偿，没有事实及法律依据。代购物品的所有权属于被上诉人，合同解除后，被上诉人也签收了这些物品，物品上的标签上印有标识，是可以去除的，不会影响使用。一审判决认定物品上印有或绣有标志且影响被上诉人的使用是错误的。五、电子房券是作为“一呆业主会”会员每年获赠的，可在全国上诉人经营品牌公寓入住时使用。如果一审法院认为上诉人当庭表述电子房券仍可在合同约定的范围内使用没有保障，可以判决电子房券按约定使用，但要求上诉人支付等额现金没有任何依据。被上诉人周艳梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。被上诉人王文君向一审法院起诉请求：一、自2016年8月31日起解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、被告将涉案家电家具及房间用品搬出租房，并退还原告先行垫付的费用27600元的90%即24840元；三、被告向原告返还拖欠的滞纳金112.02元；四、被告向原告支付房屋空置期租金损失10841.04元（6个月合同租金）；五、被告向原告支付违约金10000元；六、被告向原告支付两个月免租期的租金损失3613.68元；七、被告返还原告的有线电视收视费221元、物业费1194.52元、垃圾费59.5元、水费35.42元，电费465.96元，共计1976.40元；八、被告支付未消费的电子代金券对应的现金1800元；九、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月7日，原告与被告签订《委托租赁合同》一份，约定由原告将其购买的位于桂林市七星区穿山东路43号桂林高新万达广场9号楼11-16号房（建筑面积50.19平方米）出租给被告用于酒店经营。合同约定租赁期限为5年，从2015年12月15日至2020年12月14日；原告应于2015年12月15日前按标准完成物业设施配置，将房屋交付被告；房屋租金为36元/平方米/月，租金结算方式为每月25日支付上个月租金，如延迟支付超过15日的，从第十六日起每日支付应付金额千分之一的滞纳金，超过30日，出租方有权解除合同；自原告交房之日起60天内为筹备及培养期，在此期间，原告不享有任何租赁收益；合同约定了违约金为5000元，并约定，如有任何一方单方退出合作，需提前一个月通知对方并承担违约责任。如违约方未提前一个月提前书面通知对方，则��双倍支付违约金；合同还约定，合同生效后，原告成为“一呆业主会”会员，合作期间，每年获赠1800元面额的一呆电子房券，允许原告入住被告全国“一呆”品牌公寓。2016年1月7日，原告与被告签订《代购委托书》一份，委托被告代购符合清单内标准的家电家俱及房间用品全款共计27600元。原告于2015年12月11日向被告支付了代购款27600元，被告按清单购买配齐了房间物品，部分物品上绣有或印有被告的酒店标记。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦正常向原告支付租金，但2016年6月后，被告开始拖欠原告租金，并通过微信的方式，要求与原告解除合同。2016年8月30日，原告收到被告邮寄的《〈委托租赁服务合同〉解约通知书》，通知原告于2016年8月31日解除与原告签订的《委托租赁服务合同》。2016年8月31日，原、被告双方对房间内物品进行清点交接，经确认该房间丢失电话机、便签夹、灭火器、公寓宣传册、节能电开关、小绿植、浴室置物架、体重秤、阳台晾衣架各一。根据清单计算，价值共计760元。其后双方就解约的损失赔偿问题进行协商未能达成一致意见，原告故诉至该院，提出前述诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点：一、原告于2016年1月7日与被告签订的《委托租赁合同》的效力；二：被告解除合同是否违约；三、违约金是否约定过高；四、其他损失的计算。关于争议焦点一，本院认为，原告于2016年1月7日与被告签订的《委托租赁合同》，向被告出租其购买的房屋，收取租金，属房屋租赁合同。合同的内容系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点二，该院认为，被告在合同履行过程中，没有法定和约定的事由，单方解除合同，属违约解除。被告向原告发出解约通知书，要求于2016年8月31日解除合同，原告表示同意并接收了被告返还的房屋，双方的租赁合同已于2016年8月31日解除，对原告要求本院确认合同于2016年8月31日解除的诉讼请求，该院予以支持。关于争议焦点三，该院认为，被告违约提前解除合同，应承担违约责任，向原告支付违约金。由于被告未提前一个月书面通知原告解除合同，应向原告支付双倍的违约金10000元，故对原告要求被告支付违约金10000元诉讼请求，该院予以支持。被告辩称，违约金约定过高，应以一个月租金为标准予以降低。对此，该院认为，原告为履行合同，收取合同期内的全部租金，免除了被告两个月的租金。并且被告未提前一个月通知原告解除合同，应承担两个月过渡期的租金损失，原告的租金损失与违约金大致相当，被告主张违约金约定过高，要求予以降低，没有事实和法律依据，该院不予支持。同理，原告在被告承担了支付违约金的责任后，另行要求被告支付房屋空置期租金损失10841.04元及两个月免租期的租金损失3613.68元，没有法律和合同依据，该院亦不予支持。关于争议焦点四，该院认为，在合同中，双方明确约定原告应按被告要求配齐屋内物品，在其后双方所签订的代购委托书中亦明确屋内物品系被告代原告购买，因此，该批物品的所有权归原告所有，原告要求被告将该批家电家具及房间用品搬出租房并退还代购款的90%，没有法律依据，该院不予支持。但被告在使用中丢失的物品，应照价赔偿，经计算，该部分损失为760元，且被告未经原告同意在部分物品��印上被告酒店的标志，影响了原告以后对该批物品的正常使用，该院酌情判令被告给予物品价值20%的赔偿，赔偿数额为5366元〔（27600-760）×20%〕。原告要求被告支付滞纳金111.78元、水费37.95元、电费442.70元的诉讼请求，被告予以认可，故对原告的该部分诉讼请求，该院予以支持。原告要求被告支付的有线电视收视费221元、物业费1194.52元、垃圾费59.5元，因原告未充分举证对此予以证明，原告的该部分诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。对于原告要求被告支付电子代金券对应的现金1800元，该院认为，按合同约定，合同生效期间，原告成为“一呆业主会”会员，每年获赠1800元面额的一呆电子房券。获取该电子房券，系原告的合同权利，现被告解除与原告的房屋租赁合同，原告已不属于“一呆业主会”会员，被告可以随时停止该电子房券的使用，且��告在本市无同品牌的酒店可以使用该电子房券，继续要求原告使用该电子房券有失公平。被告应将该电子房券以等额现金的方式返还原告，故对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告周艳梅与被告伊思德（中国）有限公司于2016年1月7日签订的《委托租赁合同》于2016年8月31日解除；二、被告伊思德（中国）有限公司支付原告周艳梅违约金10000元、家居物品损失6126元、滞纳金112.02元、水费35.42元、电费465.96元、电子房券折款1800元，共计18539.40元；三、驳回原告周艳梅的其他诉讼请求。本案收取案件受理费1130元，因适用简易程序减半收取565元（原告已预付本院1130元，应退还原告565元），由原告承担366元，被��承担199元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事进行了质证。上诉人向本院提交以下新证据：一、广西壮族自治区特种行业管理条例，证实旅馆业需要办理特种行业许可证，桂林一呆公寓没有办理二次消防验收，所以被停业；二、丹东市公安局出具的安全检查记录，证明不得开展日租房，故桂林一呆公寓被停业；三、布草标识，证实枕套、被单的标识是印在里面，可以去除。被上诉人对上诉人提交新证据的质证意见为：证据一是法律法规，不属于证据，而且是在合同签订前实施的，上诉人应该知晓；证据二、与本案无关，不予质证；证据三、不能确认是涉案的物品。对上诉人提供的新证据，本院认定如下：对证据一的真实性、合法性予以认可，但上诉人未提交政府行政部门针对本案公寓的任何行政文件相佐证，故对于本案关联性不予认可；对证据二与本案的关联性不予认可；对证据三的真实性予以认可，但是不能确认是本案涉案物品，故对与本案关联性不予认可。对一审查明的事实双方当事人没有异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人解除合同是否构成违约；二、上诉人应否支付违约金以及违约金的数额；三、一审判决上诉人按代购物品价值20%的比例向被上诉人赔偿损失，有无事实及法律依据；四、一审判决上诉人支付被上诉人等额现金的电子房券有无依据。对于第一个争议焦点，本案《委托租赁合同》系双方当事人在平等协商的基础上自愿签订，符合相关法律规定，合同依法生效并发生法律效力，双方当事��均应按照合同约定的权利义务履行。本案中，上诉人系在合同正常履行期限内主动要求解除双方合同关系，并明确表示不再继续履行合同。其庭审时虽辩称双方合同系因政府行为导致无法继续履行才予以解除，符合双方合同中约定的无条件解约条款，但并未提供上诉人因相关行政部门采取消防改造等行政措施而无法营业的充分证据，故上诉人应承担举证不能的法律责任，对此上诉理由，本院不予采信。在本案合同的履行过程中，被上诉人并无任何违约行为，亦无过错；造成本案合同解除的原因系上诉人违反合同约定单方行使合同解除权。故根据双方合同的约定及相关法律规定，上诉人应承担本案合同解除的违约责任。对于上诉人主张双方当事人之间系合作关系，不是租赁合同关系，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案双方当事人之间签订的《委托租赁服务合同》，明确约定了被上诉人将其所有的房屋及附属设施交付上诉人出租使用，被上诉人每月收取固定租金，该合同的内容符合我国法律关于租赁合同的规定，故本院对上诉人的主张不予采信。对于第二个争议焦点，对本案合同已解除的事实和时间，双方并无争议,即双方合同已于2016年8月31日解除。现上诉人主张减轻其违约责任的上诉理由主要有两点，一是主张其在送达书面解除函前一个月已采用微信、短信及电话方式向被上诉人表示了解除合同的意思表示；二是被上诉人一审诉状中也认可该事实。对此，本院认为，首先，对上诉人所辩称的其以微信、短信及电话等电子数据方式通知被上诉人解除合同意思表示的事实，上诉人并未提��任何证据证实，其首先应承担举证不能的法律责任。其次，我国法律虽允许以电子数据送达的方式缔结、变更、解除合同，但本案合同本身系上诉人所起草并提供的格式合同，在该合同中已明确约定解除本案合同的方式应采取书面通知的方式。故在对合同条款所表达的通知方式双方当事人存在争议的情况下，根据我国的法律精神，应采信格式合同提供者相对方的解释，即本案被上诉人有理由确认的以书面通知方式时间确定解除本案合同的解除时间。故上诉人上诉理由不成立，本院不予支持,因上诉人未能提前一个月向被上诉人书面通知解除合同，根据双方合同的约定，上诉人应向被上诉人支付双倍违约金，而该违约金条款系双方当事人经自愿协商后确定，在签订时应已充分考虑到双方的履约能力、违约程度、违约损失等综合因素，亦未违反法律强制性、禁止性规定，现上诉人要求减少违约金金额，亦未提供相应证据予以证实，本院不予支持。故一审该项判决金额认定正确，本院予以维持。对于争议焦点三，在合同中，双方已明确约定被上诉人应按上诉人要求配齐屋内物品，双方所签订的代购委托书中亦明确屋内物品系上诉人代被上诉人购买，因此，该批物品的所有权归被上诉人所有，双方解除合同后，对上述物品进行了清点交付，被上诉人亦在物品清单上签收，上述物品现在被上诉人处，故被上诉人要求上诉人将该批家电家具及房间用品搬出租房并退还代购款的90%，没有法律依据，一审法院不予支持，本院亦予以维持。但一审法院酌情按代购物品价值20%的比例判决上诉人向被上诉人赔偿损失，超出了被上诉人的诉讼请求，本院予以纠正。对于争议焦点四，按双方合��约定，合同生效后，被上诉人成为“一呆业主会”会员，每年获赠1800元面额的电子房券，允许入住全国“一呆”品牌公寓。合同签订后，上诉人如约赠送了被上诉人电子房券，完成合同约定的义务。现被上诉人要求上诉人将电子房券以等额现金的方式支付，没有合同及法律依据，本院不予支持。对于双方合同已于2016年8月31日解除的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认，不再另行作出判决。一审判决上诉人伊思德（中国）有限公司支付被上诉人周艳梅滞纳金112.02元、水费35.42元、电费465.96元，当事人未提出异议，本院予以认可。综上，上诉人伊思德（中国）有限公司应支付被上诉人周艳梅违约金10000元、滞纳金112.02元、水费35.42元、电费465.96元，共计10613.4元。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2016）桂0305民初2127号民事判决；二、上诉人伊思德（中国）有限公司支付被上诉人周艳梅违约金10000元、滞纳金112.02元、水费35.42元、电费465.96元，共计10613.4元；三、驳回被上诉人周艳梅其他诉讼请求。一审案件受理费1130元（被上诉人已预交），适用简易程序减半收取565元，由上诉人负担199元，被上诉人负担366元；二审案件受理费263元（上诉人已预交），由上诉人负担83元，被上诉人负担180元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长　　彭卫国审判员　　宿健慧审判员　　周　霞二〇一七年六月二十六日书记员　　黄高钰来源：百度“”