（2017）粤0304民初3444-3456号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-07-25

案件名称

深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司与深圳和记黄埔中航地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市福田区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司,深圳市中华龙实业有限公司,深圳市海合鑫实业有限公司,深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司,林明华,何晓慧,金耀江,徐声快,朱闪星,郑国戍,曹秦生,林立然,深圳和记黄埔中航地产有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

{C} 广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2017）粤0304民初3444-3456号（3444、3445号案）原告：深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司，住所地深圳市福田区深南大道3018号世纪汇广场商场三层311B，组织机构代码59675792-7。法定代表人：吴洪彬。（3446号案）原告：深圳市中华龙实业有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道南塘商业广场C区508，统一社会信用代码9144030008826347XH。法定代表人：黄秋燕。（3447号案）原告：深圳市海合鑫实业有限公司，住所地深圳市福田区深南中路北中航路西世纪汇广场商场第一层131+132商铺，统一社会信用代码9144030073109715X7。法定代表人：吴洪彬。（3448号案）原告：深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道罗沙路莲塘工业区一小区117栋3楼中、4楼、5楼A，组织机构代码78834300-8。法定代表人：李飞跃。（3449号案）原告：林明华，男，汉族，1973年5月20日出生，住所地广东省深圳市福田区，（3450号案）原告：何晓慧，女，汉族，1992年9月11日出生，住址广东省雷州市，（3451号案）原告：金耀江，男，汉族，1964年2月28日出生，住址广东省深圳市南山区，（3452号案）原告：徐声快，男，汉族，1981年1月9日出生，住址广东省深圳市罗湖区，（3453号案）原告：朱闪星，男，汉族，1988年2月18日出生，住址广东省深圳市福田区，（3454号案）原告：郑国戍，男，汉族，1982年3月13日出生，住址西安市蓝田县，（3455号案）原告：曹秦生，男，汉族，1957年12月17日出生，住址甘肃省天水市秦州区，（3456号案）原告：林立然，男，汉族，1968年1月10日出生，住址广东省深圳市罗湖区，上述原告共同委托代理人李铁成，广东雅尔德律师事务所律师。上述原告共同委托代理人梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：深圳和记黄埔中航地产有限公司，住所地深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼B区，统一社会信用代码914403007576060478。法定代表人：周伟淦。委托代理人：吴海兵，广东深天正律师事务所律师。原告深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司等13户承租深圳世纪汇广场商铺的租户诉被告深圳和记黄埔中航地产有限公司房屋租赁合同纠纷13案，本院于2017年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。3444-3456号案件原告共同委托代理人李铁成、梁融，被告委托代理人吴海兵到庭参加诉讼。上列案件现已审理终结。 13案原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告双方签订的《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》约定的月租金标准相应变更（变更后的金额详见附表）；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：被告是世纪汇广场的所有人，负责世纪汇广场的出租和运营管理。自2012年开始，被告在多家媒体对世纪汇广场进行招商宣传推广，声称世纪汇广场将打造成为一个国际购物中心，众多国际和国内的知名品牌将入驻世纪汇广场，带动拉升世纪汇广场的人流密度和商业价值。基于被告对世纪汇广场所描绘的美好商业前景和知名品牌效应，原告有意承租世纪汇广场商铺经营，并与被告就租赁条件展开洽谈。在招商洽谈过程中，被告向原告提供了世纪汇广场的相关招商简介资料，其中将世纪汇广场定位为“通往中航城的窗口”，并显著标识在世纪汇广场的负一层至四层均规划建设连廊通道直通中航城（九方购物中心）。同时，被告在招商洽谈时还向原告提供了一套完整的组合平面图，其中明确标注了各楼层各商铺的入驻品牌落位并再次在图中突出标明世纪汇广场与中航城（九方购物中心）的连廊规划，而且被告还承诺商场开业率大道70%以上。基于上述条件，原、被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》，约定原告承租被告名下的世纪汇广场涉案商铺（具体铺位、面积、租期、基本租金、提成租金详见附表）。签约后，原告依约入驻世纪汇广场涉案商铺，但被告数次单方调整世纪汇广场的开业时间，从最早承诺2014年3月17日调整为2014年6月1日，此后又调整为2014年8月1日，最终被告确定世纪汇广场于2014年8月2日试营业。可是世纪汇广场试营业状况并不理想，人气低迷，经营惨淡，致使包括原告在内的驻场商户均出现不同程度的亏损。被告向原告表示将全力投放商场宣传推广，努力提升客流，并研究租金优惠方案，但之后世纪汇广场没有任何起色，原告等商户的亏损继续扩大，且原、被告双方最终未达成租金优惠方案。直至2016年4月29日，世纪汇广场的经营状况毫无改观，原告与其他数十家商户共同就招商不力、品牌进驻、人气低迷、客流锐减等问题向被告提出质疑和诉求，并要求将租金标准与商场开业率结果挂钩，但被告置之不理；2016年9月至11月间，原告与其他商户多次向被告提出诉求，但均未得到回应；2016年12月29日原告再次以书面形式询问被告正式开业时间、承诺的商场开业率兑现时间以及承诺的知名品牌进驻时间，至今被告未予理睬。根据上述事实，原告认为，被告在招商阶段承诺的商场开业率、知名品牌的进驻和落位以及世纪汇广场与中航城（九方购物中心）的连廊建设是原告同意承租被告商铺的重要前提条件和合同基础，而实际上世纪汇广场开业率持续低迷、被告承诺的知名品牌至今未进驻，除负一层的连廊已建成外，其余连廊均未建设；被告故意虚构上述条件、在未能兑现的情况下又刻意隐瞒该事实，依法构成欺诈，原告有权变更原租赁合同约定的租金标准。被告答辩称，原告的主张无事实依据，双方的权利义务在租赁合同及补充协议中已经明确约定，原告主张的不属于合同约定，原告不具有单方变更的权利。租赁合同及补充协议是双方协商一致签订，对双方具有约束力，各原告应按合同约定按时支付租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年12月至2014年10月期间，13案原告与被告分别签订了《深圳市房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下合称租赁合同），约定各原告向被告承租位于深圳市××××航路西世纪汇广场商场的商铺（具体铺位、面积、租期详见附表），租金包括基本租金和提成租金（具体约定详见附表）；自开业日起的任何一个公历年度内，原告不得连续3日或累计7日中途停业，原告如需中途停业，应事先征得被告的书面批准，否则视为原告违约；若原告未经被告同意，擅自撤离租赁房产的，被告有权书面通知原告终止租赁合同、收回房产；租赁合同是双方就租赁房产事宜所达成的全部协议，应取代所有之前达成的与租赁房产事宜有关的书面或口头的约定、谈判、陈述和建议；任何一方均无需受该方的代表、代理人、雇员所作出的但在租赁合同中没有明确约定的任何陈述或许诺所约束，或对这些行为承担责任。签约后，各原告陆续入驻世纪汇广场涉案商铺。2014年8月21日，被告向原告深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司发出《深圳世纪汇商场免除商场开业日前费用通知函》，函载：世纪汇商场已于8月份正式试业，免除原告深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司于2014年7月31日及之前的相关费用……。庭审中，被告称世纪汇广场于2014年8月2日开业。原告提交了品牌落位图，欲证明被告在世纪汇广场的招商过程中向各租户提供的品牌落位图显示世纪汇广场负一层至四层均标明有通往中航城（九方购物中心）的连廊规划，且标明了各楼层各商铺的入驻品牌落位，同时以此佐证被告曾向各原告承诺世纪汇广场开业率将达到70%。被告不确认原告提交的品牌落位图系被告所提供，且表示在原、被告的书面合同中并没有关于世纪汇广场通往中航城（九方购物中心）的连廊建设约定，也没有关于世纪汇广场入驻品牌落位约定，更没有关于开业率达到70%的约定，被告在招商过程中也未作出相关承诺。另查，世纪汇广场负一层至四层的房屋建筑面积分户位置图未显示有通往中航城（九方购物中心）的连廊通道。原告庭审中陈述目前世纪汇广场除负一层有地铁站与中航城连接起来，其余楼层均未有与中航城的连接通道。 2015年5月7日，被告向世纪汇广场的租户发出《深圳世纪汇商场租金优惠函》，函载：“在贵我双方的共同努力下，世纪汇商场的营运情况已朝正面方向发展而渐入佳境。有关贵司在世纪汇目前面临的经营困难，我司表示理解及深切关注，为感谢贵司一直以来对我司工作的配合及表达我司对贵司经营上的支持，就贵我双方已签定的租赁合同的合作条件，我司已积极及慎重研究租金优惠方案，并计划按不同业态及情况在租金上向各租户提供划一的方案，并将会就上述的事项在本函发出后两个星期内安排专人与贵司会面作正式通知。”被告称该函件系针对租户经营困难情况而发出，但原、被告在租金优惠上最终达不成一致意见。庭审中，原告明确其要求调整租金的标准是原则上如果有同层租户租金标准低的，则参照同层低租金的标准予以调整，如果没有同层租金可参照的标准，则参照本13案原告租金标准最低的。其中3446、3449、3451、3453号案请求调整的租金标准参照深圳巴千诺贸易有限公司与被告签署的租赁合同所约定租金标准（200元/平方米/月）计算，3450、3452、3454、3455、3456号案请求调整的租金标准参照3445号案原告深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司与被告签署的租赁合同所约定的311B商铺租赁标准（100元/平方米/月）计算；另外3444、3445号案请求租金调整为按照原告深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司2014年11月至2016年12月期间在涉案商铺经营的月平均营业额的10%（纯扣点方式）计算租金，3448号案请求租金调整为按照原告深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司2015年1月至2016年11月期间在涉案商铺经营的月平均营业额的18%（纯扣点方式）计算。3444、3445、3348号案原告庭审中陈述被告与该3案原告口头约定了同意以纯扣点的方式支付租金，被告予以否认。原告提交的案外人深圳巴千诺贸易有限公司与被告签署的租赁合同显示案外人深圳巴千诺贸易有限公司承租世纪汇广场负一层B138号商铺，建筑面积189.18平方米，月租金37836元。另查，2016年1月26日，深圳和记黄埔中航地产有限公司向本院起诉深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司，请求支付拖欠的租金、推广费、POS机租金及场地使用费等费用，本院于2016年10月作出（2016）粤0304民初3381号民事判决，判令深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司内向深圳和记黄埔中航地产有限公司支付截至2015年11月30日的基本租金2126769.36元、推广费119198.40元、POS机租金8000元、场地使用费16元及上述费用的相应逾期付款违约金。该判决送达双方后均未上诉。2016年6月23日，3448号案原告深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司（乙方）与被告深圳和记黄埔中航地产有限公司（甲方）签订了一份《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》，约定在乙方于2016年7月31日或之前付清2016年4月30日前的所有欠款（包括乙方欠甲方欠款2114243.13元，欠世纪汇商场受托管理人的欠款25941.05元）的前提下，则将原租赁合同附件三第一部分租金第1条的部分内容（即附表中载明的3448号案合同约定基本租金和提成租金）更新为：2014年4月21日至2014年8月20日期间为装修期，每月基本租金已经包含在后期租金，不计每月提成租金；2014年8月21日至2014年8月31日期间每月基本租金为0元，2014年9月1日至2015年12月31日期间每月基本租金为103554元，2016年1月1日至2016年9月30日期间每月基本租金为0元，2016年10月1日至2017年4月20日期间每月基本租金为181219元，2017年4月21日至2018年4月20日期间每月基本租金为190283元，2018年4月21日至2019年4月20日期间每月基本租金为199794元；2014年8月21日至2015年12月31日以及2016年10月1日至2019年4月20日期间每月提成租金为任何公历月的总营业额的18%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；2016年1月1日至2016年9月30日期间每月提成租金为任何公历月的总营业额的15%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零。如果乙方在租赁合同届满之前出现未经协议闭店或严重违约的情况，则乙方将不能享受本补充协议第一条约定的较原租赁合同的租金优惠部分（包括基本租金及提成租金），乙方必须按原租赁合同约定的标准向甲方缴纳相关费用。本院认为，13案原告与被告签订的租赁合同合法有效，受法律保护。13案原告要求调低双方租赁合同约定的租金标准的理由是被告在招商过程中存在虚假承诺世纪汇广场负一层至四层有规划建设连廊通道直通中航城（九方购物中心）、多家知名品牌入驻以及开业率达到70%。根据各原告提交的证据，不足以认定被告在招商过程中有向各原告作出世纪汇广场负一层至四层有规划建设连廊通道直通中航城（九方购物中心）、多家知名品牌入驻以及开业率达到70%的承诺，且原、被告签署的租赁合同也未有上述约定。另，从2015年5月7日被告发出的《深圳世纪汇商场租金优惠函》内容看，被告与世纪汇广场租户协商研究租金优惠方案是基于租户经营困难，且出租方与承租方最终在租金优惠上达不成一致意见。3444、3445、3448号案原告主张与被告口头约定了以纯扣点方式支付租金，被告予以否认，该3案原告对其主张亦未提供证据予以佐证，本院无法采信。13案原告请求调整租金标准的理由均不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回13案原告深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司等的诉讼请求。案件受理费每案各100元（13案原告均已预交），由13案原告各自负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审　判　长　姚　璇　娟人民陪审员　黄　绮　玲人民陪审员　吴　锡　钳二〇一七年六月二十六日书　记　员　雷小勇（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附表：序号案号原告房号合同约定的商铺建筑面积(㎡）合同约定的租赁期限合同约定的每月基本租金合同约定的每月提成租金诉求要求变更的租金（元/月） 1 3444号深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司三层311A 107.99 2015.2.2至2022.6.2 第一、二年每月26998元，第三、四年每月28402元，第五、六年每月29914元，第七、八年每月31426元任何公历月的总营业额的10%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 1542.48 2 3445号深圳贵友京院餐饮文化管理有限公司三层311B 1124.92 2014.4.1起八年第一、二年每月112492元，第三、四年每月118117元，第五、六年每月124867元，第七、八年每月131616元任何公历月的总营业额的10%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 16067.84 3 3446号深圳市中华龙实业有限公司负一层B134 83.17 2014.6.1起三年第一年每月37427元，第二年每月41170元，第三年每月45328元任何公历月的总营业额的18%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 16634 4 3447号深圳市海合鑫实业有限公司一层131+132 98.8 2014.10.8起三年第一年每月64220元，第二年每月67481元，第三年每月70939元任何公历月的总营业额的10%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 26676 5 3448号深圳粉蓝衣橱时尚股份有限公司二层211B 1123.82 2014.4.2起五年第一、二年每月151716元，第三年每月159302元，第四年每月167270元，第五年每月175631元任何公历月的总营业额的18%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 49276.58 6 3449号林明华负一层B105 218.38 2014.9.15起三年第一、二年每月65514元，第三年每月68790元，第四年每月72284元，第五年每月75997元任何公历月的总营业额的12%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 43676 7 3450号何晓慧五层508B 62.55 2014.10.10起三年第一年每月26271元，第二年每月27585元，第三年每月28961元任何公历月的总营业额的19%（第二年20%、第三年21%）减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 6255 8 3451号金耀江负一层B132 48.24 2014.5.2起三年第一年每月28944元，第二年每月30392元，第三年每月31935元任何公历月的总营业额的18%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 9648 9 3452号徐声快五层505 126.89 2014.4.2起三年第一年每月53294元，第二年每月55959元，第三年每月58877元任何公历月的总营业额的24%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 12689 10 3453号朱闪星负一层B108 91.16 2014.4.2起三年第一年每月55426元，第二年每月60895元，第三年每月66912元任何公历月的总营业额的15%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 18232 11 3454号郑国戍四层412A 142.24 2014.5.15起三年第一年每月62586元，第二年每月65431元，第三年每月68276元任何公历月的总营业额的20%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 14224 12 3455号曹秦生四层414-415 469.53 2014.4.1起三年第一年每月140859元，第二年每月147902元，第三年每月155415元任何公历月的总营业额的23%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 46953 13 3456号林立然五层517 85.85 2014.8.4起三年第一年每月36744元，第二年每月40436元，第三年每月44471元任何公历月的总营业额的20%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零 8585 搜索“”