（2017）豫01民终7837号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-10-16
案件名称
上诉人王杰与被上诉人徐永胜、赵利亚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王杰,徐永胜,赵利亚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7837号上诉人（原审原告）：王杰，男，1985年3月8日出生，汉族，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：郭志刚，河南则政鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐永胜，男，1977年1月12日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：闫松涛，河南规范律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵利亚，女，1979年6月18日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：闫松涛，河南规范律师事务所律师。上诉人王杰与被上诉人徐永胜、赵利亚房屋买卖合同纠纷一案，王杰于2017年2月17日向河南省郑州市二七区人民法院提起诉讼，请求依法判令徐永胜、赵利亚：1、依法解除与其于2016年7月12日签订的编号为0008764的《房屋买卖合同》；2、双倍返还购房定金6万元及佣金和代办费用损失10050元，共计70050元；3、支付房屋差价经济损失暂定为人民币10万元（经济损失具体数额待法院评估后确定）。河南省郑州市二七区人民法院于2017年3月30日作出（2017）豫0103民初2527号民事判决。王杰不服，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王杰及其委托诉讼代理人郭志刚，被上诉人徐永胜、赵利亚的委托诉讼代理人闫松涛于2017年6月22日到庭接受了询问。本案现已审理终结。原审查明：2016年7月12日，徐永胜、赵利亚系夫妻，赵利亚并代徐永胜作为卖方（甲方）与王杰作为买方（乙方）、郑州房朝房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定第一条：房屋状况：1.甲方拥有位于二七区××路××楼××单元××号的房产，房屋所有（共有）权证书号为1501052154-1、1501052154-2；房屋所有权人分别为徐永胜、赵利亚。房屋建筑面积为85.95平方米。……3.房屋的抵押情况为未设定抵押。第二条：成交价格：经甲乙双方协商一致，确定本合同项下房屋及配套设施的成交价款为805000元。第三条：乙方应于本合同签订时支付丙方居间服务费人民币8050元整及代办费2000元整；支付甲方定金1万元整。甲方同意该定金在办理过户手续前由丙方保管。第五条：产权过户时间：该房屋无银行按揭抵押贷款，双方应在本合同签订之日起60个工作日内，共同到相关部门办理网签、过户等相关手续。第十一条：违约责任：3.甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方支付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接交付乙方，除非三方达成新的协议）。第十二条：其他约定事项：1、按国家最新政策执行；2.甲乙双方按国家规定向相关部门交纳税费，居间方不得代收。2017年7月12日，郑州房朝房地产经纪有限公司向王杰开具居间服务费、代办费10050元收据及定金1万元收据各一份；2017年7月12日，赵利亚向王杰开具收到购房定金2万元收据一份。2016年11月13日，王杰通过电话与徐永胜就房屋补交差价、换证等与房屋买卖相关事宜进行沟通未果。原审另查明，位于二七区××路××楼××单元××号的房屋于2015年2月25日登记在徐永胜名下，共有情况为：共同共有，房屋性质为：经济适用房。原审认为：本案涉案房屋性质为经济适用住房，根据建设部、发展改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、税务总局联合颁布的《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）和郑州市人民政府公布实施的《郑州市经济适用住房管理办法》（郑州市人民政府第189号令）的相关规定，购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。徐永胜名下的经济适用住房登记时间为2015年2月25日，故其与王杰于2016年7月212日签订的《房屋买卖合同》无效。则王杰主张解除双方于2016年7月12日签订的编号为0008764的《房屋买卖合同》的请求，该院不予支持；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。徐永胜、赵利亚应向王杰返还王杰的购房定金3万元（其中包含郑州房朝房地产经纪有限公司代为保管的购房定金1万元）；王杰主张的佣金和代办费用，应另行向郑州房朝房地产经纪有限公司主张解决；王杰主张徐永胜、赵利亚向其支付王杰房屋差价经济损失10万元的请求，该院根据当事的过错程度、结合具体案情及房屋价格上涨实际情况，酌定支持徐永胜、赵利亚向王杰支付房屋差价损失5万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款及第三款之规定，该院判决：一、徐永胜、赵利亚于判决生效之日起十日内返还王杰交付的购房定金3万元（其中包含郑州房朝房地产经纪有限公司代为保管的购房定金1万元）；二、徐永胜、赵利亚于判决生效之日起十日内向王杰支付房屋差价经济损失5万元；三、驳回王杰的其他诉讼请求。如徐永胜、赵利亚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3701元，由王杰负担。宣判后，王杰不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初2527号民事判决，依法改判。事实与理由：一、王杰与徐永胜、赵利亚签订的房屋买卖合同系真实、合法有效的合同，原审法院认定房屋买卖合同系无效，系适用法律错误。因徐永胜、赵利亚的违约行为致使合同无法履行，应当适用《合同法》规定的定金双倍罚则，由徐永胜、赵利亚返还王杰6万元定金。二、原审法院在原审判决中认定徐永胜、赵利亚赔偿5万元对王杰显失公平，明显违背民事活动中诚实信用和公序良俗的原则，属于认定事实错误。根据王杰提供联合花园小区2016年4月至2017年2月涨势图可以看出，王杰要求徐永胜、赵利亚承担10万元的损失是合情合理的，而原审法院仅支持差价损失5万元。综上，请求二审法院撤销原审判决，对一审判决直接予以改判，支持王杰的上诉请求。被上诉人徐永胜、赵利亚答辩称：1、原审适用法律正确。双方签订的房屋买卖合同不但违反法律、法规的强制性规定，并且损害了社会公共利益，根据合同法第52条规定，合同应为无效合同。2、王杰同中介在明知该房系经适房，且房屋所有权人未授权出售该房屋情况下，依然欺骗赵利亚签订该房屋买卖协议，导致合同最终无效而无法履行。因此王杰和中介存在过错，应自行承担相应损失。3、王杰的损失没有事实和法律依据，该房不能上市交易，因此不会产生升值及差价，且王杰未提交其损失的相关证据，另根据双方合同第11条第3款违约责任，即使双方存在违约，也仅适用定金罚则。一审判决损失5万元已经远超出他们应当支付的数额。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：经济适用房系我国为解决中低收入者住房问题所制定的群体性福利政策，经济适用房是政府限定销售价格和对象，并采用划拨土地的方式供应建设用地，只有在经过严格审核后符合条件的才可以购买，且对于经适房购买不满五年的规定不得直接上市交易，应由政府回购。本案，双方行为违反我国关于经济适用房买卖的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，故一审法院认定涉案合同无效符合有关规定。合同无效后，双方应互相返还财产，本案定金在返还之列；同时，原判根据当事的过错程度又结合具体案情及房屋价格上涨实际情况，酌定支持徐永胜、赵利亚向王杰支付房屋差价损失5万元适当。综上，原判认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3701元，由上诉人王杰负担。本判决为终审判决。审判长 童 铸审判员 刘俊斌审判员 顾立江二〇一七年六月二十六日书记员 苑陈阳 微信公众号“”