（2017）皖1103民初1636号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-29
案件名称
刘成娣与滁州瑶海物业服务有限公司、滁州瑶海农机大市场开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市南谯区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘成娣,滁州瑶海物业服务有限公司,滁州瑶海农机大市场开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1103民初1636号原告：刘成娣，女，1972年1月12日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被告：滁州瑶海物业服务有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子社区院内，组织机构代码55782543-X。法定代表人：贺家水，该公司董事长。委托代理人：王伟，该公司员工。被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子街道（原担子办事处院内），组织机构代码68811829-2。法定代表人：尹正茂，该公司总经理。原告刘成娣诉被告滁州瑶海物业服务有限公司（以下简称瑶海物业公司）、滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海农机公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘成娣、被告瑶海物业公司的委托代理人王伟到庭参加了诉讼，被告瑶海农机公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘成娣向本院提出诉讼请求：被告支付原告租金收益9000元。庭审中原告变更诉请为要求被告支付原告租金收益6000元。事实与理由：2011年1月9日，原告与被告瑶海农机公司签订了商品房预售合同，购买了位于滁州市紫薇××路××市场××楼××号商铺，总价款380935元，同日又与被告瑶海物业公司签订了市场经营管理合同，约定：1、被告瑶海物业公司全权负责商铺所在市场的整体运营和管理；2、被告瑶海物业公司代表原告签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，原告商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在原告签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，原告享有的租金收益为被告瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入，被告瑶海物业公司向原告支付租金的结算期限为每个季度末的十个工作日内，届时被告瑶海物业公司将承租人实际所支付的租金按照本合同约定方式及时、足额支付给原告。被告瑶海物业公司系被告瑶海农机公司设立的物业服务公司，原告与两被告签订合同时，被告承诺包租6年，后三年不论房屋是否出租，被告均应按不低于总房款的24%支付原告租金收益。被告瑶海物业公司在合同中约定的后三年租金收益为实际出租的全部租金，以承租人实际支付租金来支付给原告，没有约定租不出去或租金无法收回的情形，该约定违反被告在售房时的承诺，该约定对原告显失公平，应视为无效约定，因此被告应将后三年的租金收益比照前三年的租金收益支付给原告。自2014年10月1日至2017年3月30日，两被告一直未支付原告租金收益，已构成违约。原告已就2014年10月1日至2015年6月和2015年7月1日至2016年6月30日的租金分别诉至法院，均已判决并生效，现原告就2016年7月1日至12月31日租金诉至法院，请求判如所请。被告瑶海物业公司辩称：1、房屋出租期间未实际收到租金及房屋未出租期间不产生租金，我司无支付租金的义务。2、原告与我司属于委托合同关系，我司作为受托人，双方签订的《经营管理合同》并未约定我司有垫付租金的义务。3、《经营管理合同》第四条：租金支付之若干约定。该合同约定是双方的真实意思表示，具有法律约束力。若原告认为该约定显失公平，未经法定程序依法撤销，不能单方认定无效。4、原告诉请的房屋租金收益计算方式没有依据，不能成立。理由：依据双方签订的《经营管理合同》约定，原告所享有的租金收益为实际出租期间的全部租金收入，承租人由于经营亏损于2015年9月22日与我司解除了租赁合同退还了涉案房屋，至今该房屋空置，在此之前通知业主拿房但业主拒绝拿回空置的房屋。原告在2016年12月30日在没有与我司解除委托合同的前提下自行处置房屋并将房屋对外出租，与承租人签订了2017年1月1日至2019年12月31日的三年房屋租赁合同，并收取了第一年的租金4800元，现在原告又在相同时间内重复向我司索要租金，显然不当。对于原告在委托期间内没有通过我司的同意，也没有与我司解除委托合同的前提下而自行对外出租房屋，对于原告这种严重违约行为我司将保留追诉的权利。5、瑶海大市场的租金定位应遵从市场的实际行情，现在市场经营商户的实际租金为4-5元/每平米每月。被告瑶海农机公司未予答辩也未提交证据材料。经审理查明：2011年1月9日，原告与被告瑶海农机公司签订了《商品房预售合同》，原告购买被告瑶海农机公司开发建设的位于滁州市紫薇××路××市场××楼××号商铺，建筑面积为91.26平方米,总价款380935元，同日原告又与被告瑶海物业公司签订了《经营管理合同》，约定：1、被告瑶海物业公司全权负责原告商铺所在市场的整体运营和管理；2、被告瑶海物业公司代表原告签署商铺租赁合同并代为收取租金；3、合同期限自2011年10月1日至2017年9月30日止；4、自2011年10月1日至2014年9月30日止的三年内，原告商铺在上述三年的租金收益为其总房款的24%，该租金收益已在原告签订商品房预售合同时从该商铺的总房款中一次性冲抵；5、自2014年10月1日至2017年9月30日为止的三年内，原告享有的租金收益为被告瑶海物业公司实际出租期间全部租金收入；6、瑶海物业公司有义务代为收取租金，按时足额向原告支付委托期内已出租商铺的已收取的承租人的租金，瑶海物业公司同时应依法向拖欠租金和相关市场管理费用的租户进行追缴，保障原告的合法权益。因被告瑶海物业公司未向原告给付租金，原告曾就2014年10月1日至2015年6月30日、2015年7月1日至2016年6月30日期间的租金两次诉至本院，本院两次判决支持原告的诉讼请求，该两份判决均已生效，原告申请执行，现原告就2016年7月1日至12月31日期间的租金诉讼来院。另查明：2011年12月15日，瑶海物业公司与陶再林签订一份《房屋租赁合同》，瑶海物业公司将包括刘成娣所有的案涉商铺在内的25幢1-32号房屋，共32间出租给陶再林，约定租期自2012年1月1日至2017年12月31日止，共6年，陶再林在2015年9月22日撤场，之后案涉商铺一直闲置。2016年12月30日原告在没有与被告瑶海物业公司解除《经营管理合同》的情况下与他人签订了《滁州瑶海大市场房屋租赁合同》，将案涉商铺出租给他人使用，租期自2017年1月1日至2019年12月31日，并收取了承租人2017年1月1日至12月31日止的一年租金4800元。本院认为：原被告2011年1月9日签订的经营管理合同是双方的真实意思表示，合法有效。原告将案涉商铺交给被告瑶海物业公司经营管理，被告按约应向原告支付租金，2015年9月22日后案涉商铺闲置，但被告瑶海物业公司并没有将该商铺返还给原告，参照双方约定前三年租金为总房款的24%的标准，原告以月租金1000元标准要求被告瑶海物业公司支付2016年7月1日至12月31日6个月的租金6000元，并无不当，本院支持。被告瑶海物业公司辩称其与原告之间系委托关系，原告所享有的租金收益为被告瑶海物业公司实际出租期间的全部租金收入，原承租人由于经营亏损于2015年9月22日与其解除了租赁合同并退还涉案商铺，涉案商铺闲置没有出租，不应支付原告该期间内租金，本院认为合同履行期间，若被告瑶海物业公司对原告的商铺怠于寻租导致商铺没有租出，长期占有控制原告的商铺却又拒绝向原告支付租金，无疑侵害了原告的财产权益，故对被告瑶海物业公司的此项辩称，本院不予采纳。被告瑶海物业公司与被告瑶海农机公司是两个独立的企业法人，原告与被告瑶海农机公司只是房屋买卖合同关系，原告与被告瑶海物业公司签订的《经营管理合同》对被告瑶海农机公司无约束力，原告要求被告瑶海农机公司支付租金无法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州瑶海物业服务有限公司于判决生效后十日内给付原告刘成娣租金人民币6000元；二、驳回原告刘成娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告刘成娣负担10元，被告滁州瑶海物业服务有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 龙云宏二〇一七年六月二十六日书记员 马茂丽附本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 百度搜索“”