（2017）津02民终3497号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-06-30
案件名称
胡百岭、王洪梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡百岭,王洪梅,庞雪华,胡来姣,中国农业银行股份有限公司宁河县支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3497号上诉人（原审被告）：胡百岭，男，1958年10月30日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：胡来姣（上诉人之女），女，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：冉祥林，天津宏光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王洪梅，女，1959年9月5日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：胡来姣（上诉人之女），女，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：冉祥林，天津宏光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞雪华，女，1972年8月3日出生，汉族，住天津市宁河区。原审被告：胡来姣，女，1986年7月16日出生，汉族，住天津市宁河区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司宁河县支行，住所地宁河县芦台镇光明路29号。负责人：刘国庆，该行行长。委托诉讼代理人：张宝来，该行客户经理。委托诉讼代理人：刘志莲，该行客户经理。上诉人胡百岭、王洪梅因与被上诉人庞雪华、原审被告胡来姣、原审第三人中国农业银行股份有限公司宁河县支行（以下简称“农行宁河支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2016）津0117民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胡百岭、王洪梅上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，被上诉人违反合同约定，只为上诉人偿还贷款三个月，没有按照合同约定提前还贷，无法撤销抵押登记，使得合同无法履行；一审缺席审判，违反民事诉讼法程序规定；一审采集证据不充分，适用法律不当。庞雪华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡来姣述称，同意上诉人的上诉请求。农行宁河支行述称，服从法院判决并同意配合办理过户手续。庞雪华向一审法院起诉请求：1、要求三被告继续履行房屋买卖合同义务，配合原告办理房屋过户手续；2、诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：诉争房屋坐落于天津市宁河区桥北新区津榆公路以北御湖园小区11-2-502号，被告胡百岭系该房屋登记所有权人，房产证号为津（2016）宁河区不动产权第10082**号。被告胡百岭与被告王洪梅系夫妻关系，被告胡来姣系被告胡百岭、王洪梅的女儿，诉争房屋系在被告胡百岭、王洪梅婚后购买。2016年5月14日，原告庞雪华作为买方，被告胡百岭、王洪梅作为卖方，天津卓越房地产经纪有限公司作为居间人，共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定：1、卖方将诉争房屋转让给买方；2、房屋转让价格为690000元，买方应先行给付卖方部分房款300000元（含定金），并按月将房屋贷款汇入被告胡百岭的还款账户，待诉争房屋产权证书制发后，卖方负责清偿房屋贷款，并配合买方到房屋管理局签订合同和办理房屋产权转移登记手续；3、办理诉争房屋产权登记手续过程中产生的一切税费均由买方承担。原告庞雪华于2016年5月14日给付被告胡百岭房屋定金20000元，于2016年5月19日给付房款280000元，被告胡百岭、王洪梅于2016年5月21日将诉争房屋交付给原告庞雪华，原告庞雪华实际装修入住至今。房屋交付后，原告庞雪华代被告胡百岭偿还了2016年6、7、8、9、10月的房屋贷款合计11026.09元。2016年11月3日，天津市国土资源和房屋管理局为被告胡百岭颁发了诉争房屋的不动产权证书。被告胡百岭因购买诉争房屋向第三人农行宁河支行贷款430000元，并办理了抵押权登记，抵押期间为2014年12月17日至2027年12月16日。第三人农行宁河支行在庭审中指出，截至2017年4月5日被告胡百岭尚欠贷款本金182422.53元，明确表示如原告庞雪华或被告胡百岭的提前还贷，愿意协助办理撤销抵押登记。原告庞雪华明确表示愿意清偿被告胡百岭在第三人农行宁河支行处的房屋贷款，并于本案一审辩论终结前将诉争房屋剩余房款全部预交到一审法院保管款账户。一审法院认为，原告庞雪华与被告胡百岭、王洪梅在平等自愿的基础上订立的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告庞雪华已经按照合同约定将部分房款先行给付被告胡百岭、王洪梅，被告胡百岭、王洪梅亦已向原告庞雪华交付了房屋，符合二手房买卖的交易习惯，现原告庞雪华已将剩余房款预交到法院保管款账户，视为完成了付款义务，被告胡百岭、王洪梅应当按双方买卖合同的约定履行办理房屋产权转移登记手续的义务，故对原告庞雪华要求被告胡百岭、王洪梅继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。关于第三人农行宁河支行对诉争房屋具有抵押权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，买受人可以通过代替出卖人清偿债务的方式，使抵押权消灭。第三人农行宁河支行在庭审中亦明确表示同意接受买卖双方任何一方的提前还贷申请并愿意配合撤销抵押权。因此，原告庞雪华可以代替被告胡百岭清偿所欠第三人农行宁河支行的债务，使第三人农行宁河支行对诉争房屋的抵押权消灭。关于原告庞雪华应向被告胡百岭、王洪梅给付剩余房款的数额问题，原告庞雪华与被告胡百岭、王洪梅约定房屋总价为690000元，原告庞雪华已经向其支付300000元，原告庞雪华于诉讼前代被告胡百岭偿还的房屋贷款11026.09元和在本案中因清偿诉争房屋贷款所支出的款项，均应在需向被告胡百岭、王洪梅给付的390000元房款中予以抵扣。关于被告胡来姣在本案中是否具有民事责任问题，被告胡来姣作为被告胡百岭、王洪梅出售房屋时的代理人，既不是诉争房屋的登记所有权人，亦不是房屋买卖合同的相对方，故被告胡来姣在本案中不应承担民事责任，对被告胡来姣的答辩意见，一审法院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告庞雪华于本判决生效后三日内代被告胡百岭向第三人中国农业银行股份有限公司宁河县支行清偿宁河区桥北新区津榆公路以北御湖园11-2-502室的房屋贷款，第三人中国农业银行股份有限公司宁河县支行协助办理撤销房产抵押登记；二、被告胡百岭、王洪梅于宁河区桥北新区津榆公路以北御湖园11-2-502室房屋撤销抵押登记之日起三日内将该房屋过户至原告庞雪华名下，相应的过户税费由原告庞雪华负担；三、原告庞雪华预交于本院的房款390000元，在扣除原告庞雪华代被告胡百岭清偿房屋贷款的款项后，剩余房款应给付被告胡百岭、王洪梅；四、被告胡来姣在本案中不承担民事责任。案件受理费5350元，由被告胡百岭、王洪梅承担。二审中，上诉人提供中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明被上诉人仅替其偿还2016年7、8、9月的贷款。被上诉人庞雪华对此不认可，称还了6、7、8、9、10月的贷款。原审被告胡来姣认可上诉人证据；原审第三人农行宁河支行认可还了贷款，不清楚谁还的。本院对该证据的真实性予以确认，但经双方对账后，上诉人无法解释该账号中2016年6月25号、10月24号的进账情况，故本院对该证据的证明目的不予采信。其他当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定，被上诉人需按时足额将还款打入上诉人账户，待产权证下发后，上诉人负责清偿房屋贷款注销抵押。本案中被上诉人依约履行了还款义务，在合同签订后产权证下发前的五个月进行了按时足额还款，但上诉人对其中2016年6月和10月两个月的还款事实不认可。被上诉人为此提供了2016年6月25号中国农业银行回单、2016年10月24号的中国邮政储蓄自动柜员机客户凭单证实其在此日期内向上诉人胡百岭的账号进行了转账，且转账金额与还贷款金额一致，上诉人虽二审中提供了胡百岭名下的银行卡交易明细清单，但对于该两笔转账无法解释对方转账人。综合以上，可以认定被上诉人主张的已还贷款五个月事实成立，被上诉人不存在违约行为，在被上诉人已将剩余房款交至一审法院保管款账户，抵押权人农行宁河支行亦同意还贷后撤销抵押权的情况下，上诉人应依合同约定履行办理过户的手续。上诉人主张被上诉人违约依据不足，本院不予支持。关于上诉人称一审送达程序存在问题的主张，经查阅一审卷宗中的送达回证并不存在上诉人所述程序违法情形，故对上诉人的该项主张本院亦不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人胡百岭、王洪梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 李国敏代理审判员 苏美玉代理审判员 孟 夏二〇一七年六月二十六日书 记 员 穆 艺 百度搜索“”