（2017）湘0502民初89号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-06
案件名称
原告罗鸿、姚玲菊与被告周盛魁租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
邵阳市双清区人民法院
所属地区
邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗鸿,姚玲菊,周盛魁
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0502民初89号原告（反诉被告）罗鸿，男，汉族，住长沙市雨花区。原告（反诉被告）姚玲菊，女，汉族，住邵阳市双清区。两原告共同委托诉讼代理人邓骞，湖南楚信律师事务所律师。被告（反诉原告）周盛魁，男，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人冒朝军，湖南邵长律师事务所律师。委托诉讼代理人黄小宁，汉族，女。原告（反诉被告）罗鸿、姚玲菊与被告（反诉原告）周盛魁租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗鸿、姚玲菊及其共同委托诉讼代理人邓骞、被告（反诉原告）周盛魁及其委托诉讼代理人冒朝军、黄小宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗鸿、姚玲菊提出诉讼请求：1、被告腾空大汉东风商业步行街B区（栋）1025、1026号门面并退还给原告；2、被告赔偿原告损失67,000元（自2017年2月1日至2017年7月30日的门面租金，顺延照计）；3、恢复墙体、墙面和五扇卷闸门；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2010年12月10日签订了《门面租赁合同》，约定：1、租期为2010年12月11日至2016年12月10日；2、合同到期后，原告（甲方）有权无条件收回门面。后来，被告以别人的门面均有优惠为由，需要对租期进行变更，因此，原、被告双方于2011年6月19日签订了《门面租赁合同》，约定：1、租期为2011年2月1日至2017年2月1日；2、合同到期后，原告（甲方）有权无条件收回门面。2016年11月，原告告知被告：门面不再续租。2016年12月20日通过公证向被告送达告知函。2017年2月，经居委会、派出所、业主委员会等部门多次调解均未果，请求法院依法处理。被告周盛魁书面辩称：原告强行撬开门面，损害了被告的财产，应当予以赔偿；合同第五条约定装修来修去丢，排除了租赁方的主要权利，应属于无效；服装行业洗货时间长，应当给予一年左右的洗货时间，原告姚玲菊此前同意续租，现因利益驱使不续租，构成了违约，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）周盛魁反诉称：1、两原告赔偿被告（反诉原告）停业损失26,500元；2、两原告赔偿被告（反诉原告）财物损失6,600元；3、确认租赁合同第五条无效；4、鉴定费用4,000元由两原告承担；5、两原告退还被告（反诉原告）押金20,000元；6、两原告承担反诉费用。原告（反诉被告）罗鸿、姚玲菊辩称：被告的反诉请求应当在答辩期间提出，原告开庭提出，应当予以驳回；原告没有损坏被告方的财物，无需承担赔偿责任。原告（反诉被告）罗鸿、姚玲菊向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告户籍资料复印件1份，拟证明原、被告基本情况及主体资格；2、门面租赁合同复印件1份，拟证明原、被告签订的合同约定的权利及义务；3、公证书复印件1份，拟证明通过公证送达了告知函；4、房屋产权证复印件1份，拟证明原告系门面的所有权人；5、U盘1个，拟证明没有损坏物品；6、居委会证明复印件1份，拟证明搬东西居委会也参与了事情的经过，原告没有损害财物；7、案件登记表、银行明细查明、短信记录复印件1份，拟证明被告说给原告方打了钱到卡上，但是这张卡原告方已经两年没有使用了，这笔款项原告并没有收到。8、信息记录截屏，拟证明已提前告知被告门面不再与其续签，要求其搬离。被告（反诉原告）周盛魁向本院提交如下证据：1、视频资料，拟证明罗鸿等违法关门锁门、撬门、砌墙，威胁店员，撬电源开关；罗鸿等违法粗暴乱扔货品，损坏玻璃门、模特、包装、衣架等；2、2017年2月5日周盛魁付款67,000元至姚玲菊账户的中国银行凭证，拟证明周盛魁已付67,000元；姚玲菊接受付款，续租合同已成立；3、对肖雁支、刘归香、陈海洋三人的调查笔录及身份证复印件，拟证明罗鸿等人关店门，粗暴搬运货品，撬电源开关；损坏模特8个，玻璃门1扇，电源开关1个，包装、货架、衣钩若干；4、店员曾小林的调查笔录，拟证明姚玲菊同意续租，承诺2017年2月再来收租金的事实；5、对离职员工许健萍、夏姚园的调查笔录，拟证明姚玲菊同意续租，承诺2017年2月再来收取租金；6、车辆技术鉴定意见书，拟证明事故车辆无法进行车速鉴定的事实，无法证明原告车辆超速调查笔录1份，拟证明姚玲菊同意续租，承诺2017年2月再来收取租金；7、2016年10月进货100多万元的凭证，拟证明基本合理预期，在2016年分别从两品牌进货，价值100多万元；8、刘亚、魏阳平、刘余粮的调查笔录，拟证明服装行业洗货周期，业内行规，应给予一年以上的准备期；9、鉴定费票据4,000元，拟证明被告鉴定费用；10、鉴定意见书1份，拟证明事发当天，原告等人到被告店面，造成被告损失及停电12天的事实，造成了14,256元的损失；当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据3公正书复印件，该证据符合证据三性，能够证明通过公正送达了告知函，本院予以采信；证据5视听资料，该证据符合证据三性，能够证明原告未损害被告财物，本院予以采信；证据6居委会证明复印件，该证据与证据5相互印证，符合证据三性，能证明原告未损害被告财物的事实，本院予以采信；证据7、8，该证据能证明原告没有与被告达成续租意向，原告拒绝与被告续租的事实，符合证据三性，本院予以采信。被告提交的证据1视频资料，该证据不能证明原告损坏被告财物的目的，本院不予采信；被告提交的证据2付款证明，该证据只是被告单方付款的证明，不能证明双方签订续租合同，本院对其证明目的不予采信；被告提交的证据3证人证言，该证据无法与其他关联证据相互印证，本院不予采信；被告提交的证据4，该证人证言没有其他关联证据相互印证，本院不予采信；被告提交的证据5，该证人证言的提供者系被告雇请员工，与被告存在利害关系，本院不予采信；被告提交的证据6，该证人证言没有其他关联证据相互印证，本院不予采信；被告提交的证据7，该进货单与本案无关联性，本院不予采信；被告提交的证据8，该证人证言与本案无关联性，本院不予采信；被告提交的证据9，该鉴定费无证据证明由原告承担，本院不予采信；被告提交的证据10，该鉴定书只是对损失价值的鉴定，不能证明系原告损坏，对其证明目的，本院不予采信。邵阳天勤资产评估事务所出具的回复函，该证据符合证据三性，能证明鉴定意见书的客观性，但不具备关联性，本院不予采信。本院经审理，确认如下事实：邵阳市双清区东风路商业步行街B区东栋两间门面[产籍号：14254675-036-0302(0001025)、14254675-036-0302(0001026)]为原告罗鸿、姚玲菊共同共有。2010年12月10日，原告罗鸿、姚玲菊作为甲方，与作为乙方的被告周盛魁签订《门面租赁合同》，约定：“甲方自愿将大汉东风路商业步行街B区（栋）1025、1026号门面租给乙方经营内衣服装，经营期为陆年，从2010年12月11日至2016年12月10日，前叁年租金为每年壹拾叁万捌仟元整，后叁年租金随行就市。乙方交给甲方门面押金及打墙押金共计贰万元整”。合同签订后，被告向原告缴纳了20,000元押金（该事实原告庭审中予以承认）。2011年6月19日，原、被告双方将租赁合同予以变更，变更内容：“甲方（罗鸿、姚玲菊）自愿将大汉东风商业步行街B区（栋）1025、1026号门面租给乙方（周盛魁）经营，经营期为陆年，从2011年2月1日，至2017年2月1日，年租金为壹拾叁万叁仟玖佰元整；…五、门面装修本着来修去丢的原则（即乙方从门面搬走不能带走或损坏固定性装修）。”2016年12月20日，原告罗鸿、姚玲菊委托湖南楚信律师事务所向被告周盛魁送达律师函，告知被告：罗鸿、姚玲菊想自己利用门面经营、不再出租该门面，要求被告在2017年2月2日合同到期后将门面交还给原告。并通过湖南省邵阳市罡大公证处对送达进行了公证。2017年2月2日，原、被告的租赁合同到期，被告未向原告归还门面。2017年2月10日，被告向原告姚玲菊中国银行尾号为“4855”的银行卡转账67,000元，声称缴纳2017年2月2日至8月1日的租金。原告姚玲菊回短信不愿出租，并于2017年2月11日10时向邵阳市公安局东风路派出所报警。此后，原、被告就门面租赁协商未果，故酿成本案。另查明，经被告周盛魁申请，邵阳市中级人民法院委托邵阳天勤资产评估事务所对被告周盛魁申请的财产损失进行评估，并出具了天勤所（2017）司鉴字（025）号评估意见书，评估意见：1、对损坏的财物价值评估鉴定为3,044元；2、对周盛魁关门期间（12天）的营业损失鉴定为11,212元；3、对损坏的财物及周盛魁关门期间（12天）的营业损失的因果关系无法确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告签订租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，应认定合法有效，原、被告应当按照合同行使权利、履行义务。原、被告约定的租赁期限为2011年2月1日至2017年2月1日，现该合同已经到期，被告应当返还原告门面，现被告拒绝将门面交还，并继续占用，其行为已经构成违约，并造成了原告的损失，该损失额相当于被告逾期腾房占用使用费（参照合同约定的租金标准计算），即11,158元(自2017年2月2日计算至2017年3月1日，顺延照计)。故对原告要求被告返还门面并赔偿的诉讼请求，本院予以支持，被告的答辩理由不成立，本院不予采纳。原告要求被告恢复墙体、墙面和五扇卷闸门，因该墙体系被告在装修过程中按照经营需要进行的改装，原告在被告改装过程中，对此事予以默认，且原、被告在合同中也约定对装修按照来修去丢的原则进行处理，因此，对原告要求被告恢复墙体、墙面和五扇卷闸门的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉称其停业损失有26,500元，但原、被告在租赁合同到期前，双方并未达成续租合同，因此，被告应当负有归还原告门面的义务，被告要求原告赔偿其26,500元停业损失的反诉请求缺乏充分证据证明，本院不予支持，原告的答辩理由成立，本院予以采纳。被告的财物损失6,600元，鉴定费4,000元，该反诉请求，被告不能提供充分证据证明系原告造成，对该反诉请求，本院不予支持，原告的答辩理由成立，本院予以采纳。被告要求确认合同第五条无效，该条款系双方约定，没有违反法律的禁止性规定，被告也不能提供证据证明该条款无效，对该反诉请求，本院不予采纳。被告支付的20,000元押金，因被告尚欠原告占用门面的租金未支付，该20,000元与被告已经转账给原告的67,000元，共计87,000元，原、被告另行结算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周盛魁自本判决生效之日起15日内将邵阳市双清区东风路商业步行街B区东栋两间门面[产籍号：14254675-036-0302(0001025)、14254675-036-0302(0001026)]返还给原告（反诉被告）罗鸿、姚玲菊；二、被告（反诉原告）周盛魁自本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）罗鸿、姚玲菊44,632元(自2017年2月2日计算至2017年6月1日，顺延照计)。三、驳回原告（反诉被告）罗鸿、姚玲菊的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周盛魁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费880元，反诉费314元，共计1,194元，由被告周盛魁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 张 莉代理审判员 王铁石人民陪审员 曾鹏程二〇一七年六月二十六日代理书记员 陈超伦附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十二条第一款当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：