（2017）渝0104民初3144号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-11-16
案件名称
重庆科而士物业管理有限公司与夏福蓉李春龙等物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书
法院
重庆市大渡口区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆科而士物业管理有限公司,李春龙,李俊,夏福蓉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条，第一百四十四条，第一百五十七条，第一百六十二条
全文
重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0104民初3144号原告：重庆科而士物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区松青路1109号，统一社会信用代码91500104745308093Y。法定代表人：王伟，该公司董事长。委托代理人：殷玉萍，该公司员工，特别授权。被告：李春龙，男，1956年11月1日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被告：李俊，男，1983年3月9日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被告：夏福蓉，女，1957年7月13日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告重庆科而士物业管理有限公司（以下简称“科而士物业公司”）诉被告李春龙、李俊、夏福蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日受理后，由代理审判员李亚飞独任审判，适用小额诉讼程序，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告科而士物业公司的委托代理人殷玉萍，被告李春龙、李俊到庭参加了诉讼。被告夏福蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告科而士物业公司诉称，该公司系大渡口区天辰美苑小区的物业服务公司，被告李春龙、李俊、夏福蓉系该小区的业主。被告从2016年10月起至2017年5月未履行交纳服务费用义务，原告科而士物业公司多次催收，被告均拒不交纳。现起诉来院，要求判令被告支付拖欠的自2016年10月至2017年5月的物业服务费1080.64元、能源公摊费80.00元及违约金30元，共计1190.64元，并由被告承担本案的诉讼费。被告李春龙、李俊辩称，原被告没有订立物业服务合同，且即使有合同，合同也已经到期，不应该交纳物管费。小区设施景观损坏，物业管理不到位，小区公共收益未对业主公布。被告夏福蓉未到庭，无答辩意见。经审理查明，被告李春龙、李俊、夏福蓉系重庆市大渡口区春晖路街道松青路1118号天辰美苑小区某栋某单元某号房屋的所有权人，其房屋建筑面积112.57平方米。2013年1月18日，原告科而士物业公司（作为乙方）和天辰美苑业主大会（作为甲方）签订《物业服务合同》，约定自2013年1月1日起至2015年12月31日止，原告科而士物业公司为天辰美苑小区提供物业服务；合同第六条约定，物业服务费用按月收取，物业服务费收费标准住宅按建筑面积0.65元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米·月，电梯费为0.3元/平方米·月；合同第七条约定，公用的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取10元/月·户的定额方式向业主分摊计收；合同第八条约定，业主应于当月的1-10日交纳当月的物业服务费、电梯费及公共能源费；合同第十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。《物业服务合同》签订后，原告科而士物业公司入驻天辰美苑小区提供物业管理服务。2015年12月31日，《物业服务合同》到期后，因该小区一直未聘请新的物业服务商，原告一直继续为该小区提供物业服务。2017年5月31日，重庆市大渡口区房屋管理局出具证明载明，兹有大渡口天辰美苑小区，物业服务合同已于2016年1月18日到期，但未进行重新选聘物业企业，截至今日该小区的物业服务仍由重庆科而士物业管理有限公司提供。自2016年10月起至2017年5月，被告李春龙、李俊、夏福蓉未向原告科而士物业公司交纳物业服务费、能源公摊费，经原告催收后，被告仍未缴纳。上述事实，有原告科而士物业公司举示的物业服务合同、备案证明、物业公司日常物业服务证明、大渡口区房管局开具的证明、保安巡逻记录、电梯维保记录、消防维保记录、催款通知、欠费明细表等证据以及原被告的陈述等证据为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。原告科而士物业公司和天辰美苑业主大会签订的物业服务合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的合同，该合同对被告李春龙、李俊、夏福蓉同样具有约束力，原告科而士物业公司提供了物业服务后，被告应按照物业服务合同的约定履行自己交纳物业管理费用的义务。原告科而士物业公司和天辰美苑业主大会签订的物业服务合同期限届满后，因天辰美苑小区未续聘或者重新选聘物业公司，科而士物业公司继续为该小区提供物业服务，因此，被告李春龙、李俊、夏福蓉作为该小区的业主，在物业合同期限届满后，科而士物业公司实际提供物业服务期间，也应及时支付物业服务费等费用。被告辩称原被告双方不成立物业服务合同关系，不应向原告支付物管费的理由不能支持。被告在庭审中举示了若干张照片拟证明原告未按约定提供物业管理服务，上述照片虽系原件，但不能反映其形成时间和地点，也不能达到证明原告提供的物业服务持续存在问题的证明目的，故被告提供的证据并不能证明原告未按合同约定履行物业管理服务，被告不缴纳物业服务费没有事实及法律依据。对被告辩称小区公共收益未对业主公布的问题，由于小区的公共收益属于业主共同所有，并不能单独抵扣业主的物管费用，如业主的合法权益确被侵害，可另行提起侵权之诉。此外，如小区业主对物业服务企业的服务不满意，可以通过业主大会将其解聘，选择其他物业服务企业。在物业服务企业未经相应程序解聘前，如果业主认为物业服务公司的服务未完全按照合同约定或相关法律规定履行其义务，可以请求其继续履行、采取补救措施，如果造成其损失的，可以请求赔偿损失，但是，不能以此为由不缴纳物业服务费。自2016年10月至2017年5月期间，被告李春龙、李俊、夏福蓉每月应交纳的物业管理费用为（0.65元＋0.25元＋0.30元）×112.57平方米＝135.08元，该期间被告共拖欠物业管理费用135.08元/月×8个月＝1080.64元；该期间被告共拖欠能源公摊费10元/月×8个月＝80元；故本院对原告科而士物业公司要求被告李春龙、李俊、夏福蓉支付拖欠物业管理费用1080.64元和能源公摊费80元的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，被告未及时缴纳物业服务费等费用的行为已构成违约，依合同之约定应承担违约责任给付违约金。因原告在本案审理过程中请求将违约金调整为30元，本院认为其系处分其实体权利，且未违反法律规定，对原告请求违约金30元的主张予以支持。被告夏福蓉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告李春龙、李俊、夏福蓉于本判决生效之日起五日内向原告重庆科而士物业管理有限公司支付自2016年10月至2017年5月期间拖欠的物业服务费1080.64元、能源公摊费80元、违约金30元，共计1190.64元。若被告李春龙、李俊、夏福蓉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告李春龙、李俊、夏福蓉负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行生效法律文书确定的义务。被告到期不履行此义务，原告于判决所定履行期限届满之日起二年内申请强制执行。代理审判员 李亚飞二〇一七年六月二十六日书 记 员 万 芳 关注公众号“”