（2017）粤01民终6653号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-10-18
案件名称
叶静萍、冼健华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶静萍,冼健华,广州新力潮荟市场经营管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终6653号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶静萍，女，1978年7月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：丁海才，广东禹优律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶锦萍，女，1963年9月24日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冼健华，男，1966年11月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：广州新力潮荟市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街繁华路1号友谊中心第3层3008。法定代表人：麦树棠，该公司经理。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：林杨，广东广信君达律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李晓琼，广东广信君达律师事务所律师。上诉人叶静萍因与被上诉人冼健华、广州新力潮荟市场经营管理有限公司（以下简称新力潮荟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初3684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人叶静萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持叶静萍一审全部诉请，驳回对方的反诉请求。事实理由如下：一审判决正确认定了冼健华逾期涂销抵押的事实，但却未依法认定剥夺叶静萍合同解除权、免除对方重大责任的合同条款无效，从而做出了错误判决。一、冼健华逾期涂销抵押，违反《商铺买卖合同》第九条第二款第1项的规定，构成违约。双方合同明确约定出卖人即冼健华必须在合同签订之日起180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续。双方签订合同日期为2015年4月28日，从第二天起计算180个工作日约为245个自然日，也即冼健华须在2016年1月3日前办妥涂销抵押手续，但叶静萍在2016年1月21日打印的广州市不动产登记查册表之房地产它项权利明细显示，该商铺仍处于最高额抵押状态。根据冼健华自行提供的证据显示，房地产他项权于2016年3月25日才注销。二、双方合同第九条第二款关于逾期涂销抵押的约定中没有设定叶静萍的解除合同权，显然是严重剥夺了叶静萍的重大权利，属格式条款，应依法归于无效。按照该合同第九条第二款第2项的约定，无论逾期是否超过30日，合同都必须继续履行。也即，即使冼健华存在无限期逾期涂销抵押，叶静萍均不得享有解除合同权，这显然是冼健华单方制定的显失公平的格式条款，排除了叶静萍的主要权利，违背了基本的公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定应认定该格式条款归于无效。因此，该约定即使冼健华逾期30日合同仍应继续履行的条款应依法视为无效，对叶静萍没有法律约束力。叶静萍有权根据《中华人民共和国合同法》的规定，在冼健华违约过错的情况下，不仅享有获得违约赔偿的权利，还应享有单方合同解除权。一审判决在认定了冼健华存在逾期涂销抵押违约行为的情况下，却认为其之后已经涂销了抵押，所以合同还有继续履行的可能，该认定完全排除了叶静萍作为守约方的买受人依法享有在冼健华作为违约方的出卖人违约情况下的合同解除权，排除了叶静萍的主要权利，适用法律错误。三、由于冼健华违反《商铺买卖合同》第九条第二款的规定，未在合同约定期限办理涉讼商铺涂销抵押手续，致使叶静萍不能按照2015年6月15日冼健华收到的华夏银行广州分行出具的贷款审批结果通知书（通知书要求叶静萍想买涉讼商铺需承诺以涉讼商铺为抵押物）向银行担保办理按揭贷款，因此叶静萍无法按照《商铺买卖合同》第四条第二款第3项的约定以按揭贷款方式支付余下房款310000元。因冼健华的违约事实及银行贷款条件导致叶静萍在冼健华未办理涉讼商铺涂销抵押的情况下，该涉讼商铺产权无法变更到叶静萍名下，叶静萍无法以涉讼商铺作为抵押物向银行担保办理按揭贷款。这些都是由于冼健华的违约所致，并导致叶静萍不能实现《商铺买卖合同》约定的以按揭付款方式支付购房款的合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，叶静萍依法有权解除合同。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。据此，本案由于冼健华逾期办理涉讼商铺涂销抵押手续，致使叶静萍不能以涉讼商铺为抵押担保办理银行贷款，不能在房管部门办理他项权证。也即因冼健华违约导致叶静萍不能实现《商铺买卖合同》约定的以按揭付款方式支付购房款的合同目的，双方《商铺买卖合同》不能继续履行，叶静萍有权请求解除《商铺买卖合同》，冼健华应当将收受的购房款328000元及利息返还给叶静萍。一审法院认定叶静萍不享有合同解除权，属适用法律错误。四、一审法院判决叶静萍以310000元为本金支付2016年8月2日至实际付清为止的违约金给冼健华，缺乏事实和法律依据。（一）叶静萍于2016年5月10日已依法提起本案解除《商铺买卖合同》之诉，如前文所述，叶静萍依法享有解除《商铺买卖合同》的权利，也即无需继续履行《商铺买卖合同》支付310000元购房余款。（二）冼健华故意逾期办理涉讼商铺涂销抵押手续，并隐瞒其收到华夏银行的贷款审批结果通知书，不通知叶静萍到银行办理按揭。冼健华多次办理过二手房交易，其清楚知道叶静萍要办理按揭贷款，冼健华应先涂销抵押，将涉讼商铺过户到叶静萍名下，叶静萍才能以该商铺抵押担保给银行办理按揭贷款。因冼健华违反《商铺买卖合同》，构成违约，并导致叶静萍无法获得按揭贷款310000元。叶静萍不存在违约，无需向冼健华支付违约金。五、冼健华一直未通知叶静萍银行已经出具的同贷书，甚至事后一两年都未通知叶静萍再贷款，不能贷款是因冼健华的原因造成的。另据了解，其他类似商铺的价值根本不能达到贷款申请额度，也即合同已经无法履行。由于冼健华的原因导致按揭不能批准，这意味着并非叶静萍过错导致本案纠纷，双方合同不能继续履行，叶静萍也不可能配合冼健华继续履行合同。综上所述，叶静萍上诉请求二审法院依法改判，支持其全部上诉请求。被上诉人冼健华、新力潮荟公司二审答辩称：一审法院认定叶静萍无权解除其与冼健华签订的《商铺买卖合同》，继续履行《商铺买卖合同》，向冼健华支付应付未付的购房款及违约金，事实清楚、法律适用正确。一、冼健华未于约定期限内办理涂销抵押登记依法依约均不能构成叶静萍单方解除合同的合法合理事由。（一）根据《商铺买卖合同》第四条第二款备注第1项的约定，叶静萍自接到冼健华或银行通知的5个工作日内未到银行办理按揭贷款手续，则视为逾期付款，应承担相应的违约责任。同时，《商铺买卖合同》第五条第1款第(2)项约定，叶静萍逾期付款超过15日的，冼健华有权相应顺延本合同约定履行义务的时间。据此，冼健华有权顺延在后履行的办理涂销抵押手续的合同义务，其未于合同约定的期限内办理涂销抵押手续是正当行使合同权利而非违约行为。（二）办理涉讼商铺涂销抵押手续并非买卖合同关系中的主要债务，即使冼健华未在约定期限内履行该义务，也不构成叶静萍单方解除合同的合法合理事由。（三）冼健华在2016年3月25日已办妥涉讼商铺涂销抵押登记手续，也即冼健华在叶静萍提起本案诉讼(即2016年5月10日)前，涉讼商铺已不存在任何抵押情形，双方《商铺买卖合同》不存在可解除的事由。二、《商铺买卖合同》第九条第二款并不属于排除叶静萍主要权利的无效格式条款，一审法院关于该条款为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照履行各自的合同义务的认定正确。（一）《商铺买卖合同》第九条第二款是否设定叶静萍的单方解除权并不能作为认定该条款是否有效的依据。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约责任的形式可以有很多种，包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。虽然上述合同条款未约定冼健华违约时叶静萍可解除合同，但明确约定了冼健华应当支付违约金，并根据逾期时间长短按照不同标准加重支付违约金。上述条款已对冼健华的违约责任进行明确约定，且该约定不违反法律规定，不存在显失公平或者排除叶静萍权利的情形，属合法有效。（二）上述合同条款不存在任何违反现行法律、行政法规的强制性规定或侵害国家、集体或其他人的合法权益或加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容，双方均应遵照履行。为此，即使冼健华存在逾期办理涂销抵押登记的违约情形，叶静萍有权要求冼健华依照《商铺买卖合同》的约定承担违约责任，但无权单方解除《商铺买卖合同》。三、一审判决叶静萍应向冼健华支付应付未付的购房余款及逾期付款违约金，事实认定及法律适用正确。四、以按揭付款方式履行《商铺买卖合同》，只是合同的履行方式而非合同目的。即使叶静萍无法通过按揭贷款方式支付购房余款也不构成买卖合同目的无法实现。并且，双方《商铺买卖合同》第四条备注第3款已明确约定，若叶静萍无法办理银行按揭贷款的应当以一次性付款方式付清购房余款。五、叶静萍主张其未支付购房余款是由于冼健华的原因所导致，没有事实及法律依据。（一）虽然涉讼商铺设置了抵押，但是该抵押是最高额抵押，根据交易习惯涉讼商铺可办理二次抵押，并且涂销抵押登记过户及重新抵押登记可同时办理，而并非必须由冼健华先将房屋过户到叶静萍名下方可办理抵押。（二）冼健华未将涉讼商铺过户叶静萍的名下，是因为叶静萍未付清购房款，且未付购房款接近总价款的50%。叶静萍也未提交任何证据证明华夏银行要求其必须以涉讼商铺为抵押物，方能办理按揭贷款。事实上，根据冼健华一审所提交的证据，足以证明华夏银行早已出具同贷书，并且冼健华也通过律师函的方式告知叶静萍应支付购房余款。叶静萍于2016年5月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《商铺买卖合同》；2.冼健华向叶静萍返还购房款328000元及违约金(从2016年1月4日起计，按已付款328000元的每日千分之一计算)；3.新力潮荟公司向叶静萍承担一般保证责任即补充清偿责任。一审诉讼过程中，叶静萍变更其第3项诉讼请求为要求新力潮荟公司对冼健华所负债务承担连带清偿责任。冼健华一审反诉请求法院判令：1.叶静萍继续履行其与冼健华及新力潮荟公司签订的《商铺买卖合同》，向冼健华支付应付未付购房款310000元；2.叶静萍依约向冼健华支付自2015年6月20日起至购房款付清之日止逾期付款的违约金（违约金暂计至2016年7月19日为146940元）。双方当事人围绕本诉的诉讼请求和反诉诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织双方进行了证据交换和质证。一审法院经审理查明：冼健华为位于广州市番禺区市桥街繁华路1号友谊中心2层72号（以下简称涉讼商铺）的登记权属人，根据《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号）显示，房地产他项权于2015年3月17日登记，并于2016年3月25日注销。2015年4月21日，冼健华（出售方，其委托代理人及保证人为新力潮荟公司）与叶静萍（认购方）于2015年4月21日签订《商铺认购书》，约定叶静萍以638000元的价格向冼健华认购涉讼商铺，叶静萍采取银行按揭的方式支付购房款，定金为50000元、首期款为100000元、第二期楼款为178000元，尾款310000元由叶静萍在发展商通知三日内申办商业按揭手续。双方另约定，买受人清晰了解涉讼商铺已抵押，在双方签署《商铺买卖合同》之日起计180个工作日内，由出卖人办理该商铺涂销解押手续。2015年4月28日，冼健华（出卖人）与叶静萍（买受人）签订《商铺买卖合同》，新力潮荟公司为冼健华的委托代理人与保证人。该合同约定买受人以638000元的价格向出卖人认购涉讼商铺，该商铺出售前，买受人已查看销售图纸和房地产权证，知悉该商铺现状。2015年4月28日前支付150000元，2015年5月5日前支付178000元，余下房款310000元向银行申请按揭贷款。备注：买受人接出卖人、银行（包括银行委托办理按揭的机构）通知（电话或书面通知）的5个工作日内必须到银行（包括银行委托办理按揭的机构）办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续，视为逾期付款，则合同第五条的约定承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因银行不批准买受人贷款申请的或买受人原因（包括但不限于买受人不接受银行的贷款额度、利率，年限等任一情形的）导致无法办理银行按揭贷款手续的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人通知（电话或书面通知）之日起计5个工作日内，向出卖人以一次性付款方式付清差额购房款；若逾期付款，则按本合同第五条中的约定承担违约责任。第五条约定买受人未按合同规定的时间付款且逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除合同，有权选择解除合同或继续履行合同，如出卖人选择继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按欠付金额1.2‰向出卖人计付违约金，且出卖人有权相对顺延合同约定履行义务的时间，本合同继续履行。买受人清楚并接受该商铺的抵押情况。出卖人在双方签署《商铺买卖合同》之日起计180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续。出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理：逾期在30日之内，自合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日后，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金，本合同继续履行。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。为证明华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）已经同意向叶静萍发放310000元贷款，冼健华和新力潮荟公司提交了该行于2015年6月15日向包括叶静萍在内的8名按揭申请人出具的《贷款审批结果通知书》，载明鉴于按揭申请人拟购买位于广州市番禺区市桥街繁华路1号友谊中心首层至四层的商铺，并承诺以商铺为抵押物向其申请按揭贷款，该行经初步审查，同意向8名按揭申请人在符合该行审批和放款要求的前提下发放按揭贷款，其中叶静萍的贷款金额为310000元，年限为5年，利率为20%。叶静萍对于通知书的真实性、合法性、关联性均不予确认，其质证认为其不清楚华夏银行广州分行公章是否为合法备案的公章，而且其从未收到该通知书；即使该通知书是真实的，签订合同时，房屋已经存在最高抵押，只要冼健华所出售的房屋最高抵押没有解除的情况下，叶静萍显然无法从银行获得贷款，叶静萍的银行贷款无法获得，即不存在逾期付款的问题，因为合同是明确约定通过银行贷款方式来支付余款。此外，为证明叶静萍早在合同签订后不久、约定的涂销抵押期限届满前，曾以涉讼商铺无法独立使用为由明确要求解除《商铺买卖合同》，冼健华提交了广东星宇律师事务所陆宝昌律师接受包括叶静萍在内的7名购房人的委托，于2015年6月25日向冼健华和新力潮荟公司出具的《律师函》。冼健华和新力潮荟公司委托广东凯成律师事务所于2015年6月30日向叶静萍出具复函，载明其申办按揭并经银行审批同意贷款后，因个人原因经贷款银行工作人员及新力潮荟公司销售人员多次通知后仍未前往银行办理按揭手续已经违反了合同的约定，要求其自收到该律师函之日起7日内前往银行办理贷款手续或一次性支付剩余款项。叶静萍质证认为其确实曾委托陆宝昌律师，但是委托期限仅有一个月，且其并未作出任何发函行为；而且叶静萍有权以冼健华的多种违约行为提出解除合同，之前理由即使与本案的理由不同，也不影响叶静萍于本案中的诉求。至于广东凯成律师事务所的复函，叶静萍从未收到过，且冼健华亦未能提交相应的证据予以证实。一审诉讼过程中，叶静萍和冼健华、新力潮荟公司均确认叶静萍已经向冼健华支付了328000元的购房款，双方仅是约定尾款310000元通过向银行申请按揭贷款的方式支付，但并未约定支付的具体时间。庭审过程中，冼健华要求继续履行合同，一审法院明确向叶静萍释明，根据《商铺买卖合同》的约定，在冼健华存在逾期办理涂销抵押手续的情况，其并不享有解除合同的权利，是否变更其本诉诉讼请求，但叶静萍仍坚持原有的诉讼请求不变更。本案的争议焦点在于《商铺买卖合同》是否应当解除的问题。冼健华和新力潮荟公司主张认为《商铺买卖合同》并未达到解除的条件，继续履行并不存在障碍，应当继续履行。2015年4月28日，双方签订《商铺买卖合同》后，叶静萍即在驻点的几家银行当中选择了华夏银行广州分行作为其办理按揭贷款的银行，其向该行提交了办理按揭贷款所需的资料，但并未签署正式的贷款合同。2015年6月15日，华夏银行广州分行就包括叶静萍在内的7名购房人的申请出具了《贷款审批结果通知书》，并采用书面形式及电话通知方式通知了包括叶静萍在内的购房人；新力潮荟公司的工作人员亦以电话方式通知了叶静萍。然而，叶静萍在接到通知后，并未按照《商铺买卖合同》的约定在5个工作日内前往华夏银行广州分行签订正式的按揭贷款合同，办理按揭贷款手续，存在逾期付款的情形，故其有权根据《商铺买卖合同》的约定顺延涂销抵押手续的时间。因此，冼健华并不存在逾期涂销抵押的违约行为。退一步来说，即使冼健华存在逾期涂销抵押的行为，那么根据《商铺买卖合同》的约定，逾期在30日之内，自合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日后，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金，本合同继续履行。即在冼健华逾期办理涂销抵押手续并不足以导致合同无法继续履行的情况下，叶静萍并不享有合同解除权，仅仅享有要求冼健华支付违约金的权利，《商铺买卖合同》继续履行。对于冼健华和新力潮荟公司的上述意见，叶静萍则不予认可，其反驳认为其在签订《商铺买卖合同》的同时，即已提交了办理按揭贷款所需的全部资料并签订了按揭贷款合同，之后其无需再做任何事情，要做的仅仅是等待银行放款。华夏银行广州分行和冼健华、新力潮荟公司从未通知过叶静萍其贷款申请已获审批，且《贷款审批结果通知书》并不是同贷书，亦不会发入到每一个贷款人的手里。《商铺买卖合同》约定，冼健华应于签订该合同后的180个工作日内即2016年1月3日前办理涂销抵押的手续，现其并未在上述约定的时间内办理，叶静萍有权解除《商铺买卖合同》并要求其返还全部的购房款。虽然《商铺买卖合同》并未明确约定叶静萍享有合同解除权，但是冼健华认为“逾期超过30日后，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金，本合同继续履行”显然是格式条款，与房管局的合同不一致，且该条款严重剥夺了叶静萍的合理解除合同的权利，该条款应为无效的格式条款，不能作为本案判案的依据。一审法院认为:《商铺买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格遵照履行。关于冼健华是否存在逾期办理涂销抵押手续的违约行为的问题。《商铺买卖合同》明确约定，出卖人应在双方签署《商铺买卖合同》之日起计180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续。叶静萍和冼健华、新力潮荟公司于2015年4月28日签订《商铺买卖合同》，那么冼健华应当于该日起180个工作日即2016年1月14日前办理涉讼商铺的涂销抵押的手续。现根据冼健华提交的涉讼商铺的《房地产权证》附记显示，其于2016年3月25日方才办理了涉讼商铺的涂销抵押手续，已经超过了《商铺买卖合同》约定的履行期限。虽然冼健华抗辩认为叶静萍存在逾期付款的违约行为，故其有权顺延履行相应的合同义务。然而关于叶静萍是否存在逾期付款的违约行为的问题，首先，双方仅约定尾款310000元由叶静萍通过向银行申请按揭贷款的方式支付，至于支付时间和期限，双方并未明确作出约定，均以银行的审批时间和银行或冼健华的通知为准；其次，虽然冼健华和新力潮荟公司均主张认为华夏银行广州分行在向其出具包括叶静萍在内7人的《贷款审批结果通知书》的同时，采用书面形式及电话通知方式通知了叶静萍前去办理按揭贷款手续，新力潮荟公司的工作人员亦以电话方式通知了叶静萍，但却未能提交相应的证据予以证实；最后，虽然冼健华和新力潮荟公司提交了其于2015年6月30日向叶静萍回复的《律师函》，载明要求其前往贷款银行办理按揭手续或一次性付款，但叶静萍抗辩认为其并未收到过上述函件，而冼健华亦未能提交相应的证据证明上述函件的送达情况。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，冼健华和新力潮荟公司未能提交充分的证据证明其或华夏银行广州分行履行了通知叶静萍办理按揭贷款手续的义务，而叶静萍在其办理涂销抵押手续期间存在逾期付款的违约行为。故对于冼健华和新力潮荟公司提出其并不存在逾期办理涂销抵押手续的违约行为的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于叶静萍是否有权解除《商铺买卖合同》的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，其承担违约责任的形式有很多种，对方当事人可以要求其继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，或者双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、因违约产生的损失赔偿额的计算方法等，亦可约定合同解除的条件，条件成就时，守约方可以要求解除合同。本案中，双方对于冼健华逾期办理涂销抵押手续的违约责任作出了明确的约定：“出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，按逾期时间长短，分别处理：（1）逾期在30日之内，自合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金，本合同继续履行。”换言之，叶静萍和冼健华于《商铺买卖合同》中并未约定冼健华出现逾期办理涂销抵押手续的违约行为时叶静萍享有合同解除权，而是明确约定冼健华应当按照逾期时间长短、按照不同的标准承担支付违约金的违约责任。上述约定，为叶静萍和冼健华的真实意思表示，且叶静萍未能说明上述条款存在违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律上的约束力。此外，虽然冼健华存在逾期办理涂销抵押手续的违约行为，但其最终于2016年3月25日履行了上述合同义务，《商铺买卖合同》并不存在继续履行的障碍。因此，对于叶静萍提出上述合同条款为格式条款，为无效条款，在冼健华逾期办理涂销抵押手续的情况下，其有权解除《商铺买卖合同》并要求冼健华返还全部购房款的诉请，不符合法律的规定和合同的约定，一审法院不予支持，叶静萍和冼健华应当继续履行双方签订的《商铺买卖合同》。至于冼健华要求叶静萍向其支付剩余购房款310000元的问题。诚如叶静萍所言，其在签订《商铺买卖合同》现场已经办理完毕全部的按揭贷款手续，签订了贷款合同，只须等待银行放款而已，但从未收到过华夏银行广州分行或冼健华、新力潮荟公司任何通知。然而《商铺买卖合同》签订于2015年4月28日，距今已近两年，至今仍未出审批结果或放款明显超出了正常、合理的期间，有违常理。《商铺买卖合同》明确约定如买受人提出按揭贷款申请后，因银行不批准买受人贷款申请的或买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续的，买受人须在收到银行或出卖人通知之日起计5个工作日内，向出卖人以一次性付款方式付清差额购房款。现叶静萍抗辩认为其已办理按揭贷款手续但至今未有结果，而其亦无法证明是由于冼健华的原因导致的，故叶静萍应当向冼健华支付剩余购房款310000元。关于冼健华和新力潮荟公司是否应当向叶静萍支付逾期办理涂销抵押手续的违约金的问题。《商铺买卖合同》约定冼健华逾期办理涂销抵押手续超过30日后，自合同约定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，其按日向叶静萍支付已付房价款1.2‰的违约金。如前文所述，冼健华应于2016年1月14日前办理涉讼商铺的涂销抵押手续，但其实际于2016年3月25日方才办理完毕。因此，冼健华应当以328000元为本金，按照每日1.2‰的标准向叶静萍支付2016年1月15日至2016年3月24日期间的违约金。然而，鉴于叶静萍起诉及诉讼过程中，均仅要求冼健华按照每日1‰的标准支付违约金，为其对自身诉讼权利的自由处分，一审法院予以准许，故冼健华应当以328000元为本金，按照每日1‰的标准向叶静萍支付2016年1月15日至2016年3月24日期间的违约金22632元（328000元×1‰×69天）。鉴于《商铺买卖合同》仅约定新力潮荟公司作为保证人，仅同意对冼健华在该合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，故对于叶静萍提出要求新力潮荟公司对于冼健华的上述债务承担连带清偿责任的诉讼，理据不足，一审法院不予支持。至于叶静萍是否应当向冼健华支付逾期付款违约金的问题。《商铺买卖合同》约定，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续，视为逾期付款，而出卖人选择继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按欠付金额1.2‰向出卖人计付违约金。现冼健华未能举证证明其与新力潮荟公司及华夏银行广州分行曾通知叶静萍办理涉讼商铺的按揭贷款手续，故其要求叶静萍自2015年6月20日起向其支付逾期付款违约金的反诉请求，缺乏理据，一审法院不予支持。然而，本案第一次庭审时间为2016年7月26日，冼健华明确提出反诉请求，并提交华夏银行广州分行出具的《贷款审批结果通知书》，要求叶静萍继续履行《商铺买卖合同》。因此，根据公平、等价有偿原则，叶静萍应当以310000元为本金，按照每日1.2‰的标准向冼健华支付2016年8月2日（五个工作日内）至实际付清之日止的违约金；违约金的总额以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2016年11月10日作出判决如下：一、叶静萍和冼健华、广州新力潮荟市场经营管理有限公司继续履行双方于2015年4月28日签订的《商铺买卖合同》；二、叶静萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向冼健华支付剩余购房款310000元及违约金（违约金以310000元为本金，按照每日1.2‰的标准自2016年8月2日起计至实际付清之日止；违约金总额以310000元为限）；三、冼健华应于本判决发生法律效力之日起十日内向叶静萍支付逾期办理涂销抵押手续的违约金22632元；四、驳回叶静萍的其余全部本诉诉讼请求；五、驳回冼健华的其余全部反诉诉讼请求。一审本诉受理费10597元，由叶静萍负担353元、冼健华负担10244元；反诉受理费5825元，由冼健华负担1091元、叶静萍负担4734元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。叶静萍二审期间提交了一份并非涉讼商铺但属同一开发商的《知会函》，拟证明涉讼商铺已经不能再开，即使购买人提交所有资料，银行也不能批到任何款项，如因为商铺本身价值，无法达到银行按揭要求，这显然是开发商的原因，而不是买受人原因造成，双方合同第四条约定不能适用，不能因为冼健华原因不能完成贷款，要求叶静萍履行合同。冼健华、新力潮荟公司对此质证称：该知会函无原件核对，无法确认其真实性、合法性，每一当事人及按揭贷款人财产状况、履行情况均不一致，即便知会函所述内容为真实的，案外人李守华不具备按揭贷款资格也不代表叶静萍不具备资格，该证据与本案不具有关联性。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对叶静萍的上诉主张，本院认定如下：一、叶静萍诉请解除双方《商铺买卖合同》的问题。（一）因叶静萍与冼健华、新力潮荟公司签订《商铺买卖合同》约定冼健华将涉讼商铺出售给叶静萍。据此，作为买方的基本合同权利义务是接收使用涉讼商铺、取得涉讼商铺产权并支付全部购房款；而冼健华作为卖方的基本合同权利义务则是收取购房款并交付涉讼商铺办理涉讼商铺过户手续。因涉讼商铺在出售期间仍存在抵押登记的事实，为此冼健华依约负有在双方约定的期限内办理涉讼商铺的涂销抵押登记手续。而履约过程中，冼健华确实存在迟延69天办理涂销抵押登记手续的事实，但双方《商铺买卖合同》对于冼健华逾期办理涂销抵押手续的违约责任作出了明确约定，即“出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，按逾期时间长短，分别处理（1）逾期在30日之内，自合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日后，自本合同规定的最后办理期限之第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金，本合同继续履行。”《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。而本案中，双方前述约定并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条所规定的情形，也不存在免除冼健华承担违约责任、加重叶静萍责任以及排除叶静萍主要权利的情形。叶静萍主张前述约定无效，依据不足。为此，叶静萍以冼健华逾期办理涂销抵押手续为由主张解除《商铺买卖合同》，于约定不符，本院不予采纳。（二）叶静萍主张行使法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。涉讼商铺现不存在查封、抵押等影响办理产权登记过户手续的情形，也不存在冼健华逾期办理涂销抵押手续的违约行为导致叶静萍的合同目的无法实现，并不构成根本违约。因此，叶静萍依法定事由诉请法院确认双方合同解除的主张不能成立。至于叶静萍称因冼健华的违约行为导致其无法实现以银行按揭贷款方式的支付购房款的合同目的，因支付购房款是叶静萍的合同义务，以何种方式支付购房款仅仅是叶静萍履行其付款义务的履行方式，双方合同亦明确约定按揭不能的情况下，叶静萍需要限期一次性支付购房余款。另外，因叶静萍尚未支付剩余购房款，冼健华暂未将涉讼商铺交付给叶静萍，亦未办理过户手续，并非冼健华的原因所致。本案并不属于前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形，叶静萍据此以冼健华违约导致合同目的无法实现为由，主张依前述事由解除双方《商铺买卖合同》，本院亦不予采纳。同理，叶静萍基于《商铺买卖合同》解除而主张对方返还购房款及支付违约金的请求也缺乏事实依据，本院不予支持。叶静萍二审所举证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。二、关于叶静萍应向冼健华支付购房余款310000元的问题。因如前文所述，叶静萍主张冼健华存在逾期办理涂销抵押手续的违约行为，其有权解除《商铺买卖合同》并要求冼健华返还已付购房款及违约金的诉请，不符合合同约定和法律规定，双方仍应当继续履行《商铺买卖合同》。《商铺买卖合同》明确约定如买受人提出按揭贷款申请后，因银行不批准买受人贷款申请的或买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续的，买受人须在收到银行或出卖人通知之日起计5个工作日内，向出卖人以一次性付款方式付清差额购房款。而支付购房款是购房人的基本义务，现叶静萍抗辩认为其已办理按揭贷款手续但至今未有结果，但其亦无法证明是由于冼健华的原因导致。因此，冼健华主张叶静萍一次性支付剩余购房款310000元，符合合同约定。三、关于叶静萍上诉主张其不应向冼健华支付逾期付款违约金的问题。因《商铺买卖合同》约定，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续，视为逾期付款，而出卖人选择继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按欠付金额1.2‰向出卖人计付违约金。在本案一审第一次庭审（2016年7月26日）过程中，冼健华明确提出反诉请求，并提交华夏银行广州分行出具的《贷款审批结果通知书》，要求叶静萍继续履行《商铺买卖合同》。据此，一审法院判令叶静萍以310000元为本金，按照每日1.2‰的标准向冼健华支付2016年8月2日（五个工作日内）起至实际付清之日止的违约金且违约金总额以本金为限，符合合同约定且公平合理，本院予以维持。因双方对于违约金标准的约定是对等的，一审据此作出判决，并无不当。叶静萍二审对此提出上诉，理据不足，本院不予支持。四、一审法院判决冼健华向叶静萍支付逾期办理涂销抵押手续的违约金22632元的问题，因冼健华并未对此提出上诉，二审不作审查。因《商铺买卖合同》约定新力潮荟公司作为保证人，仅对冼健华在该合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，故叶静萍主张新力潮荟公司对冼健华的上述债务承担连带清偿责任，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人叶静萍的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14979元，由上诉人叶静萍负担。本判决为终审判决。审判长 柳玮玮审判员 何 佐审判员 李 焕二〇一七年六月二十六日书记员 璩方慧 更多数据：搜索“”来源：