（2017）赣0191民初143号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-25
案件名称
泰豪科技股份有限公司与南昌众能教育咨询有限公司、毛游庆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰豪科技股份有限公司,南昌众能教育咨询有限公司,毛游庆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款
全文
江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0191民初143号原告：泰豪科技股份有限公司，住所地：江西省南昌市高新开发区清华泰豪大楼，统一社会信用代码：91360000158304717T。法定代表人：杨剑，系公司总裁。委托诉讼代理人：吴元锋，男，汉族，1989年6月14日出生，住江西省贵溪市，系公司员工。被告：南昌众能教育咨询有限公司，住所地：南昌市东湖区，统一社会信用代码：91360102096947820J。法定代表人：毛彬，系公司执行董事兼总经理。被告：毛游庆，男，汉族，1986年6月13日出生，住江西省南昌市安义县，两被告共同委托诉讼代理人：李飞磊，河南金晖律师事务所律师。原告泰豪科技股份有限公司（以下简称泰豪公司）与被告南昌众能教育咨询有限公司（以下简称众能公司）、被告毛游庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。泰豪公司的委托诉讼代理人吴元锋、被告众能公司及毛游庆的共同委托诉讼代理人李飞磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告南昌众能教育咨询有限公司立即支付拖欠租金120970.1元及逾期支付违约金93146.98元（从2016年1月16日起按逾期金额每日千分之二暂计算至起诉之日，要求计算至欠款还清之日止）；2.被告毛游庆对上述欠款承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2015年4月，泰豪公司与众能公司签订《房屋租赁合同》，约定将泰豪公司位于泰豪创意园590园区创意8号楼2层租赁给众能公司使用，期限为3年，自2015年4月11日起至2018年4月10日止。建筑面积661平米，租金为每月每平20元，按季度支付，逾期缴纳租金及其他费用的，需按逾期金额每日千分之二支付滞纳金。2016年1月，泰豪公司与众能公司协商解除租赁合同，双方结算，众能公司欠房租120970.1元。2016年12月28日，众能公司出具还款承诺函，约定分6期还清欠款，如逾期则按日千分之五承担违约金。被告毛游庆承担连带担保责任。因两被告拖欠房租，交涉未果后诉至法院。被告众能公司及被告毛游庆均辩称，1.对于欠款数额有异议，起诉书和承诺书的数额不一致，大概有9000元左右的误差。2.对争议的事实无异议，但对欠款的时间有异议。3.最后承诺的利息过高，不符合最高院的规定，也超过了银行同期利率的四倍。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋租赁合同及租户撤离场地交接单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：还款计划书和还款承诺书，两被告以众能公司和毛游庆不具有合法关系为由，对该组证据持异议，但该组证据有众能公司盖章和毛游庆签字，且两被告均对真实性予以认可，故本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月份，原告泰豪公司与被告众能公司签订《房屋租赁合同》，约定将泰豪公司位于泰豪创意园590园区创意8号楼2层租赁给众能公司使用，期限为3年，自2015年4月11日起至2018年4月10日止。建筑面积661平米，租金为每月每平20元，按季度支付，逾期缴纳租金及其他费用的，需按逾期金额每日千分之二支付滞纳金。2016年1月，泰豪公司与众能公司协商解除租赁合同，经双方结算，众能公司欠房租及物管费等120970.1元。2016年12月28日，众能公司出具还款承诺函，承诺分6期还清欠款，分别于2016年12月31日前支付20970.1元，2017年1月15日前支付40000元，2017年2月28日前支付15000元,2017年3月28日前支付15000元,2017年4月28日前支付15000元,2017年5月28日前支付15000元。如不能按上述期限付清款项，愿接受从欠款之日起至欠款还清之日止每日千分之五的逾期付款罚息，被告毛游庆对上述欠款承担连带担保责任。本院认为，本案主要争议焦点在于违约责任如何承担问题。本案中，一是要确定违约金起算时间；二是要确定违约金计算标准。关于违约金起算时间问题。泰豪公司与众能公司对违约责任的承担先后约定了三次，根据最近约定效力优先原则，应以最后一次的约定为准，即《还款承诺书》约定的愿接受从欠款之日起至欠款还清之日止每日千分之五的逾期付款罚息。如何确定“欠款之日”，根据双方签订的房租合同，租金应于每季度第一个月15日前支付。又根据双方签订的撤离场地交接单，明确了众能公司于2016年1月15日停止租赁。而《还款承诺书》虽然明确了分6次还款，但这6次还款的时间节点不能视为6次不同的“欠款之日”，房租等费用从2016年1月15日就已经发生拖欠了。所以原告泰豪公司诉请的从2016年1月16日起计算违约金的主张，本院予以支持。违约金计算标准问题。根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《还款承诺书》约定的违约金计算标准为每日千分之五，原告自愿调减为双方签订的《房屋租赁合同》约定的按日千分之二，折算每月利率6%，约定还是明显过高，两被告以约定过高为由请求调减，本院予以支持。双方均未提交证据证明逾期付款所造成的损失数额，考虑逾期付款损失主要表现为资金被占用的利息损失，逾期付款相当于借用了原告方的资金，所以参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，本院依法酌定调减为按每月2%标准计算逾期违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，判决如下：一、被告南昌众能教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告泰豪科技股份有限公司支付租金120970.1元。二、被告南昌众能教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告泰豪科技股份有限公司支付逾期付款违约金（以120970.1元为基数，按每月2%的标准，从2016年1月16日起计算至还清之日止）。三、被告毛游庆对上述第一、第二项确定的债务向原告泰豪科技股份有限公司承担连带清偿责任。被告毛游庆履行义务后，有权向被告南昌众能教育咨询有限公司追偿。四、驳回原告泰豪科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4512元，由原告泰豪科技股份有限公司负担1309元，由被告南昌众能教育咨询有限公司负担3203元，被告毛游庆对被告南昌众能教育咨询有限公司负担的费用承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 廖 宏人民陪审员 谢大龙人民陪审员 万科斌二〇一七年六月二十六日书 记 员 伍建颖 来源：百度搜索“”