（2017）苏01民终4461号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-30
案件名称
南京市蔬菜科学研究所与南京雅胜控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4461号上诉人（原审被告）：南京雅胜控股集团有限公司，住所地南京市秦淮区户部街19号。法定代表人：华炯，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：南京市蔬菜科学研究所，住所地南京市玄武区龙蟠路***号。法定代表人：黄忠阳，该所所长。委托诉讼代理人：孙云，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人南京雅胜控股集团有限公司（以下简称雅胜公司）因与被上诉人南京市蔬菜科学研究所（以下简称蔬菜研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初10481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅胜公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人没有违约，不应当承担违约责任。上诉人一直向金莉芩承租的涉案房屋，租金也一直由金莉芩收取后向被上诉人转交。被上诉人以原租赁合同不合法，需要备案、竞标为由要求包括上诉人在内全体承租人重新签订租赁合同。重新签订租赁合同后，上诉人发现其他承租人并没有签订，遂要求被上诉人撤销新的租赁合同，恢复原租赁合同。上诉人在支付租金期限前，已经向金莉芩支付了一期的房屋租金。蔬菜研究所辩称，2015年7月蔬菜研究所与雅胜公司签订了房屋租赁合同，雅胜公司向蔬菜研究所预缴了2015年12月31日前的租金，双方签订的房屋租赁合同合法有效，且实际履行。雅胜公司与案外人金莉芩之间的纠纷，与本案无关，蔬菜研究所也不清楚。雅胜公司提出其向金莉芩缴了一年多的租金，其是否缴纳蔬菜研究所并不知情，且该款也不是交给蔬菜研究所的。综上，雅胜公司提出的上诉理由与本案无关，一审判决认定事实清楚，请求维持原判，驳回雅胜公司的上诉请求。蔬菜研究所向一审法院起诉请求：1、确认雅胜公司、蔬菜研究所签订的《房屋租赁合同》解除，雅胜公司自南京市秦淮区石门坎117号大地豪庭9幢9－1号房屋中迁出；2、雅胜公司支付2016年1月至8月的租金114093元；3、雅胜公司支付2016年9月至实际迁出之日止的房屋使用费，并按71元/天的标准支付违约金（自2016年1月1日起计算至实际支付租金之日止）。一审法院认定事实：蔬菜研究所系诉争房屋所有权人。蔬菜研究所曾将诉争房屋出租给案外人金莉芩，租赁合同到期后，蔬菜研究所通过公开竞标的方式对外招租。2015年7月，雅胜公司、蔬菜研究所签订《房屋租赁合同》，约定：蔬菜研究所将诉争房屋出租给雅胜公司，建筑面积约为203.49平方米；年租金171140元，按半年预付，合同签订之日起十个工作日内需将六个月租金一次性支付，此后分别于每年的12月10日前和6月10日前支付下一期租金；租赁期限自2015年6月11日起至2020年6月10日止；雅胜公司逾期支付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日应按月租金的0.5%支付逾期违约金；雅胜公司不支付或不足额支付租金达一个月以上，蔬菜研究所有权单方解除合同。合同签订后，蔬菜研究所按约将诉争房屋交付雅胜公司，雅胜公司在房屋内经营福奈特洗衣店。雅胜公司支付租金至2015年12月31日，后未再付款。一审法院认为，雅胜公司、蔬菜研究所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，双方均应遵照执行。雅胜公司缴纳半年租金后即欠付租金，蔬菜研究所按约行使合同解除权并要求雅胜公司支付欠缴的租金、房屋使用费及违约金，有事实及法律依据。雅胜公司辩称其与金莉芩存在转租合同关系，其已向金莉芩支付租金至2017年年底，但雅胜公司未能就此提交证据加以证明，应承担举证不能的法律后果，故对其辩称意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除南京市蔬菜科学研究所与南京雅胜控股集团有限公司签订的《房屋租赁合同》，南京雅胜控股集团有限公司于判决生效之日起十五日内腾空迁出南京市秦淮区石门坎117号大地豪庭9幢9－1号，并将上述房屋返还给南京市蔬菜科学研究所；二、南京雅胜控股集团有限公司于判决生效之日起十五日内按171140元/年的标准向南京市蔬菜科学研究所支付2016年1月1日起至南京雅胜控股集团有限公司实际迁出房屋之日止的房租、房屋使用费；三、南京雅胜控股集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付南京市蔬菜科学研究所逾期付款违约金（按71元/天的标准，自2016年1月1日起计算至实际支付租金之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3578元，由南京雅胜控股集团有限公司负担。本院二审期间，雅胜公司认为，对金莉芩与蔬菜研究所签订的合同有无到期不清楚。其向金莉芩缴纳了一年零三个月的租金，且其到蔬菜研究所核实金莉芩有无资格收取房租，蔬菜研究所称可以，所以雅胜公司才向金莉芩缴纳了一年零三个月的租金。对一审查明的其他事实无异议。蔬菜研究所对一审法院查明的事实无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。蔬菜研究所与雅胜公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守履行。双方约定，雅胜公司逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，雅胜公司应按月租金额0.5%支付违约金；雅胜公司不交付或者不足额交付租金1个月以上，蔬菜研究所有权单方解除合同。雅胜公司仅支付了2015年12月31日前的租金，之后的租金一直未付。蔬菜研究所按照合同约定要求解除合同的诉讼请求合法有据，应予支持。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，雅胜公司应将其租赁的房屋返还给蔬菜研究所，蔬菜研究所要求雅胜公司腾空并返还房屋，理由正当，应予支持。因雅胜公司未按约定支付房屋租金，仅支付至2015年12月31日的房屋租金，已构成违约，故蔬菜研究所有权要求雅胜公司支付拖欠的房屋租金，并承担违约责任。雅胜公司关于其已向金莉芩支付租金至2017年年底，但其既未能提供证据证明蔬菜研究所同意其向金莉芩支付租金至2017年年底，亦未提供证据证明其向金莉芩支付了租金。综上所述，雅胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3578元，由南京雅胜控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 钮丽娜审判员 曹 艳审判员 龚 达二〇一七年六月二十六日书记员 杨文艳 来自