（2015）深宝法西民初字第1473号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-08-14
案件名称
方祯与方美春李开良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方祯,方美春,李开良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法西民初字第1473号原告方祯，男，汉族，身份证住址浙江省金华市金东区。委托代理人张耀玮，广东深港律师事务所律师。委托代理人韩喜斌，广东利人律师事务所律师。被告方美春，女，汉族，身份证住址浙江省金华市金东区。委托代理人戴伟敏，广东晟典律师事务所律师。被告李开良，男，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人李开枝，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，系被告李开良的哥哥。委托代理人欧阳智彪，广东华篆律师事务所律师。原告方祯诉被告方美春、李开良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方祯的委托代理人张耀玮、韩喜斌、被告方美春及其委托代理人戴伟敏、被告李开良的委托代理人李开枝及欧阳智彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方祯诉称，2008年8月18日原告与被告方美春签订了一份《房屋买卖协议》，约定将被告购置的位于深圳市宝安区西乡街道盐田社区商住楼1栋的夹层460平方卖给原告。因夹层没能房产证，为更能体现原告对该夹层的物权权能，原告于2008年9月8日又找被告方美春签了一份《房屋租赁合同书》作为夹层使用权证书，约定租期从2008年9月18日至2038年9月18日。《房屋买卖协议》中写明夹层独立一整层460平方，总价人民币1,300,000元，第一期付款人民币600,000元，余款两年内付清。原告于2009年9月25日已全部付清夹层款项。租赁合同中的租赁价格也就是购买价除以五十三年，按每年十二个月计算再除以460平方得出的价格。在签约的同时原告看了其他全部业主的委托公证书和房产证，同时也看了店面层高确认书，深知全部业主都没有购买夹层，为减轻成本分开购买，而且房产证上的63.85平方还分为两户人家购买一个房产证。现原告获知被告李开良通过生效判决获得该63.85平方夹层使用权。而该部分夹层是原告从被告方美春处购买一整层夹层的其中部分，在其诉讼中未通知原告参与诉讼，致使原告对该部分夹层使用权受到侵害。被告李开良通过购买取得盐田社区商住楼“105”商铺的使用权，这是继受取得方式。有赖于其前手的房屋买卖合同，而其前手房屋买卖合同及商铺确认书均载明商铺层高2.85米，未有夹层。也就是说其前手房屋买卖合同的标的物仅限于房屋即“105”商铺，不包括夹层。被告李开良既然以判决书方式获得该63.85平方夹层所有权，但是夹层是独立一层，具有独立的商业价值，且原告早已付清了该夹层的购买款。既然如此，根据权利义务对等一致原则，被告李开良不能无偿取得财产所有权，应该支付与此相当的对价给原告，即该部分夹层的价值（以委托评估价为准）。根据中华人民共和国合同法225条和229条规定，租赁物在租赁期间发生使用变动的，不影响租赁合同的效力。这就是买卖不破租赁的原则。原告为维护自身权益，特提起诉讼，请求判令：1、请求确认原告与被告方美春签订的《房屋租赁合同书》合法有效，并继续履行；2、请求被告李开良向原告支付63.85平方夹层的对价约人民币300,000元（以司法鉴定评估价为准）；3、请求两被告负连带责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告方美春答辩称，1、位于深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××栋的夹层（460平方米）相关权益原属原告所有。2、深圳市中级人民法院将105号商铺上方对应的夹层判归被告李开良所有后，应由被告李开良支付相应的对价，与被告方美春无关。被告李开良答辩称，一、涉案诉求涉及的105号商铺的夹层本来就是被告李开良已经申请强制执行的（2012）深中法房终字第203号生效判决的标的，原告以诉讼的方式阻止、拖延生效判决的执行不应得到支持。二、经此前相关的生效判决的判定，本案涉及的105号商铺的夹层归属还有其使用权均已得到确定，不存在再行审理确定的问题。三、原告主张其与被告方美春签订的房屋租赁合同所谓继续有效的问题，根据原告提交的证据材料和相关事实，明显没有得到支持的法律基础。首先，原告依据的与被告方美春达成夹层的买卖合同，以及以租约代替实际买卖的房屋租赁合同都是原告与被告方美春之间的协议或合同，不可能用于约束被告李开良。而且，该相关的合同明显违反法律的规定。其次，根据（2012）深中法房终字第3202号民事判决书，被告方美春得到法院支持享有租赁权的届满时间为2018年10月28日，但原告所谓的签订的租约的租期长达53年，既违反了法律规定也明显属于被告方美春过分处分权利，应依法无效。四、关于原告诉请被告李开良支付夹层对价人民币300,000元的问题，显然也不能得到支持。原告该主张依据的相关合同明显违反法律的规定，属于无效，且与被告李开良没有任何关系，不可能约束作为第三人的被告李开良。被告李开良并非是原告与被告方美春相关合同的相对方，也没有收取原告或被告方美春一分钱，不存在所谓返还对价的问题。而被告李开良对于105号商铺及其附属的夹层的取得完全是依法受让取得，不存在给任何一方补偿或赔偿的问题。经审理查明，涉案房产位于深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××房屋××楼与××楼之间的夹层，原告与被告李开良之间诉争的房产是深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××105号商铺对应夹层。2008年4月23日，被告方美春与案外人李唯签订《房地产买卖合同》，约定被告方美春向李唯购买深圳市宝安区商住楼花园1栋整栋，转让成交价为人民币16,600,000元，备注中注明了36套房产的房产证号码，并注明有2.2米夹层，但没有涉案商铺的房产证号码。双方于2008年4月16日签订了《深圳市二手房买卖合同》，该合同税费承担条款中写着“为卖方代付税不能超过62万，作为2.2米高夹层预付款”。2008年4月28日，案外人李唯将涉案商铺转让给案外人金晓峰、张艳，转让成交价为人民币1,780,000元，双方于2008年8月25日签订《深圳市二手房买卖合同》。2008年7月4日，案外人张艳出具委托书给被告，委托被告办理涉案房产的买卖、出租等相关事宜，并对该委托书进行了公证。2008年8月18日，原告与被告方美春签订《房屋买卖协议》一份，约定被告方美春受42户购买者委托将深圳市宝安区西乡街道盐田社区商住楼1栋楼上楼下包括店面共42套，一楼与二楼之间460平方米夹层由原告购买，作价人民币1,300,000元，使用期限与对应商铺一致，因该夹层无产权证，以租赁合同代替，第一期签30年，第二期签23年……。原告分5笔向被告方美春支付上述款项，被告方美春出具收款收据予以确认。2008年9月8日，原告与被告方美春签订《房屋租赁合同书》一份，将深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××房屋××楼与××楼之间的夹层，460平方米，出租给原告使用，租赁房屋用途为仓库，租赁期限自2008年9月18日至2038年9月18日止；月租金按人民币4.4元/平方米计算，总额为人民币2,024元/月……。2010年6月25日，原告与案外人金晓峰、张艳签订《房地产买卖合同》，约定原告向案外人购买其所有的深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××105商铺，房地产证号码为50××79号，面积约为63.85平方米，转让价为人民币2,042,000元；合同备注条款中写明“此房产连带阁楼一起出售”。2010年7月27日，原告就涉案商铺获得深圳市房地产权登记中心颁发的房地产权证，房产证号为50××67号，权证上载明原告于2010年7月22日通过购买取得该房地产，竣工日期为1995年12月1日。被告李开良与被告方美春曾就深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××105号商铺对应夹层的房屋合同纠纷向本院提起诉讼，经过（2011）深宝法民三初字第600号民事判决书判决，结果为：1、方美春归还李开良所有的深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××105商铺夹层；2、方美春按人民币510.80元／月的标准向李开良支付自2010年7月27日起至返还李开良深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××105商铺夹层之日止的租金损失；3、方美春返还李开良押金人民币7,600元；4、驳回李开良的其他诉讼请求。后方美春对判决结果不服，提起上诉。深圳市中级人民法院以（2012）深中法房终字第203号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。在上述案件审理过程中，本院曾向深圳市宝安区建设局及深圳市房地产权登记中心调取涉案房产的竣工验收报告，深圳市宝安区建设局出具的《建设工程竣工验收证书》载明工程地址为盐田村58区-1，竣工日期1995年12月，层数8层，在工程概况中描述了“首层设有2.2m高夹层”；深圳市房地产权登记中心向本院出具了《深圳市宝安区历史用地遗留问题竣工项目处理决定书》，处理决定书上写明房屋名称为商住楼，层数8层，用途为商业、住宅。处理决定书后附的《建设工程竣工验收证书》与建设局出具的一致。本院亦进行了现场勘查查明，涉案商铺没有阁楼，涉案商铺上方有夹层，涉案楼宇在不计夹层的前提下共有8层楼房。被告方美春与被告李开良曾就深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××105号商铺的房屋租赁纠纷向本院提起诉讼，经过（2012）深宝法民三初字第244号民事判决书判决，结果为：1、李开良应于判决生效之日起三日内向方美春支付租金损失人民币56,202元；2、驳回方美春的其他诉讼请求。后方美春、李开良均对判决结果不服，提起上诉。深圳市中级人民法院以（2012）深中法房终字第3202号民事判决书判决：1、撤销(2012)深宝法民三初字第244号民事判决；2、李开良于判决生效之日起十日内将位于深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××105商铺（房产证号：50××67）交付方美春使用；3、李开良于判决生效之日起十日内按照每月人民币3,400元支付方美春租金损失，自2010年7月1日起至本判决确定之日止；4、驳回方美春的其他诉讼请求；5、驳回李开良的上诉请求。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的房屋买卖协议、房屋租赁合同书、购房票据、深圳市二手房买卖合同、房地产买卖合同、商铺确认清单、深圳市二手房买卖合同、证人证言、建筑工程竣工验收证书、安全性检测鉴定报告、执行裁定书，被告提交的房地产买卖合同、房地产证、建设合同竣工验收证书、民事判决等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，深圳市宝安区××街道盐田社区商住楼××105商铺夹层产权问题已经（2012）深中法房终字第203号生效民事判决书认定，应属被告李开良所有。原告与被告方美春均主张被告方美春曾与42家商铺购买方协商一致，由被告方美春将商铺及夹层统一购买后，分开出售，并提交了其与案外人李唯签订的《房地产买卖合同》、与原告签订的予以佐证的《房屋买卖协议》等证据予以证明。对此，本院认为房地产权证书是涉案商铺的唯一权属证明，而涉案商铺的竣工验收证书明确描述首层有2.2米高夹层，该2.2米高夹层并无单独房地产权证书，与首层商铺不具有可分割性，不能单独出售，故对于被告方美春与42家商铺购买方协商一致，由被告方美春将商铺及夹层统一购买后，分开出售的行为，无法律依据，属无效民事法律行为。故关于被告方美春向原告出售涉案商铺夹层的行为，因其未能取得夹层的所有权，故该出售行为亦不能发生法律效力。关于原告主张认定其与被告方美春之间签订的《房屋租赁合同书》合法有效的问题，因该《房屋租赁合同书》签订的目的在于以租赁的形式掩盖出售夹层的事实，亦属无效的民事行为，原告此项主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告李开良向其支付商铺夹层对价人民币300,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告方美春负连带责任的问题，因被告李开良无法向原告支付其主张对价，故关于原告主张被告方美春承担连带责任亦无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告方祯的全部诉讼请求。本案诉讼受理费人民币5,800元，由原告方祯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 连 军 怀审 判 员 刘 哲人民陪审员 曾 小 霞二〇一七年六月二十六日书 记 员 刘惠娟（兼）书 记 员 莫 莹 莹附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注公众号“”