（2017）苏02民终1546号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
吉品名人苑业主委员会与邵强物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵强,吉品名人苑业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终1546号上诉人（原审被告）：邵强，男，1965年4月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：吉品名人苑业主委员会，住所地无锡市建业路11号。负责人：吴忠友，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：倪建南，该业主委员会委员。上诉人邵强因与被上诉人吉品名人苑业主委员会（以下简称吉品名人苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2015）南民初字第02014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邵强上诉请求：请求撤销一审判决，改判吉品名人苑业委会按正常物业管理形式选聘正规物业公司或采用业主自治管理书面公约书经过本小区三分之二以上业主签字后形成正式自治管理书面合同，并公示小区自治管理委员会名单负责实施。事实与理由：1、业主委员会不是法人机构，无权在没有任何物业管理（包括自治管理）有效书面合同情况下就物业管理费起诉业主，业主委员会的职责中也无收取物业管理费的职能；2、小区目前处于外来人员于红春私自管理状态，没有正式收费依据就私定价格收取费用，并无小区正规有效的业主自治管理委员会管理跟踪。小区物业管理问题逐渐暴露，小区原有的防盗监控和户对户对讲系统全部不能正常使用，房屋出现质量问题无人负责，小区完全处于无人问责的状态。被上诉人吉品名人苑业委会辩称：业委会是经过政府有关机构批准的，自治管理形式也是经过小区业主投票选定，且经居委会认可。小区不是私人管理，是在业委会领导下自治管理。小区管理虽不是尽善尽美，但是仍正常，如果业主有不同意见，可以通过正常途径解决，不能拒交物业管理费。关于小区无人问责的状态，这个与事实不符。请求二审法院驳回上诉，维持原判。吉品名人苑业委会向一审法院起诉请求：判令邵强支付所欠物业管理等费用2295元及同期利息。一审法院认定事实：邵强系无锡市建业路吉品名人苑7号901室(建筑面积116.79㎡)业主。该小区原由无锡市吉品物业管理有限公司(以下简称吉品物业公司)进行物业服务。2015年2月11日，无锡市南长区住房保障和房产管理局物业管理科出具《无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执》，载明：位于无锡市××路××＃的无锡市吉品名人苑业主委员会已于2015年1月22日改选成立，资料已报我局备案。同年11月12日，无锡市南长区迎龙桥街道锡山居民委员会(以下简称锡山居委)、无锡市南长区迎龙桥街道办事处出具《证明》，载明：吉品名人苑小区目前实行业主委员会自治管理。本届业委会于2015年1月22日改选成立，资料已报南长区住房保障和房产管理局物业管理科备案。诉讼中，吉品物业公司出具《证明》：本公司于2014年3月15日撤离吉品名人苑小区，不再提供物业管理服务。经商定，2014年1月1日至3月15日间的物业管理费未收取部分，由吉品名人苑业委会代收，按实际收到额轧算。一审法院至锡山居委调查，该居委反映：一、2014年3月份，在湖滨中学召开业主大会，有一百多个人来开会，选举是成功的。大会上，讲到小区物业管理有两种模式，一种是选物业公司管理，一种是业委会自我管理(由于红春全权管理)，最终选自我管理的多。业委会将业主公约等有关材料报送给居委。二、后来业委会分成两派，有的委员开始辞职，7个委员中有5个辞职，没人管事，居民就开始反映，要求增补。街道要求居委帮助增补，2015年1月的增补是以书面形式上门征求意见，按选票得数，这是由一个居委干部+一个居民，一户一户上门收票的。三、吉品名人苑小区原来由开发商成立的物业公司进行物业管理，物业费按0.7元/㎡，一直亏损，物业公司要求涨价到1元多/㎡，居民不肯，这个小区小、资源少，靠停车费、物业费维持物业管理开支。一审法院在该居委调取了2014年4月11日加盖吉品名人苑业委会印章的《对当前吉品物业的几点说明》(复印件)，载明：一、2014年3月16日召开的业主大会，选择小区物业管理方案，经146户参加投票的业主投票选择，共有69户选择由于红春负责物业管理的方案，占投票总数的47.26%，选择外聘物业公司管理的户数占64户，占投票总数的43.84%。13票是废票，根据国务院物业管理法规定，业主大会作出决定须有物业管理域1/2以上有投票权业主参加并经与会业主投票数1/2以上通过，上述二议案均不足1/2，均未通过。为了本小区安定过渡，同意暂时实行于红春负责物业管理的方案，在实施该方案的过程中，依据规定此方案必须由提案方组织成立自行管理的执行机构、管理人，业委会只是该自治方案的监管方。二、鉴于以上自治方案，根据江苏省物业管理条例，自治方案提出方首先应做以下几项工作：1、成立自治管理委员会(而非业委会，无锡所有自治的小区无一例外)；2、公示自治管理方案(提交业委会、交全体业主审核)；3、提出与老物业移交方案；4、公示物业移交报告。三、电梯维护需要老物业交清所欠维保费，新的维保费应有负责收款方先行垫付才能维保，不交钱是没人来小区维保的。四、目前并没有小区任何资产或资金在本业委会控制之下，不具备作为合同主体所需承担的支付资金给合同执行方的能力，需要管理机构或管理人来支付款项，有业委会监督执行。五、业委会已经将审核的收据交钮新权同志，已经证明业委会同意钮新权同志作为管理执行方开始按业委会监督审核过的金额收取物业费，收费开始后自然将由收款管理人保证小区所有设备和资产的运转完好(包括电梯)，一切责、权、利全部由小区物业管理方承担。本业委会只根据由于红春负责物业管理物业的自治方案规定，把总费用控制在379000元以下，来监督小区物业管理正常运转，这一点和任何一家物业公司来管理的方法并无两举。附记“由于业委会内部矛盾，业委会对开发商和老物业的权利追讨无法推进，业主权利置于风雨飘摇中”。诉讼中，于红春来院陈述：我原是吉品物业公司的具体事务负责人，2014年初业主把吉品物业公司炒掉后，小区业委会实行自治管理，并聘请我继续负责物业管理的具体事务；物业费与以前吉品物业公司管理时一样，都是0.7元/㎡；2014年1月1日至2015年6月30日的物业费应该由吉品名人苑业委会收取。以上事实，有无锡市南长区住房保障和房产管理局物业管理科出具的《无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执》、无锡市南长区迎龙桥街道锡山居民委员会与无锡市南长区迎龙桥街道办事处出具的《证明》、吉品物业公司出具的《证明》、吉品名人苑业委会出具的《对当前吉品物业的几点说明》、催费通知（告示、函）及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：根据现有证据，可以认定无锡市建业路吉品名人苑小区目前事实上由吉品名人苑业委会在进行物业服务，邵强作为小区业主也享受了该服务，现吉品名人苑业委会诉请邵强支付相应的物业服务费及利息损失，法院依法予以支持。邵强提出吉品名人苑业委会不是法定的物业服务主体及本届业委会成立不合法，并无充分依据，该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款之规定，一审法院判决：邵强于判决发生法律效力后10日内给付吉品名人苑业主委员会物业服务费2295元及利息(自2015年11月5日起至实际给付日止比照中国人民银行同期存款基准利率计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由邵强负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审争议焦点是:吉品名人苑业委会有无权利向业主收取物业管理费。本院认为：根据江苏省与无锡市物业管理条例的有关规定，业主委员会对侵害业主共同利益的行为，对被解聘的物业服务企业拒不撤出的，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，吉品名人苑小区原由吉品物业公司进行物业服务，2014年初业主大会解聘吉品物业公司后，实行业主委员会自治管理。目前，吉品名人苑小区事实上由吉品名人苑业委会在进行物业服务，邵强作为小区业主也享受了该服务，现吉品名人苑业委会诉请邵强按原物业合同约定的收费标准支付物业服务费及利息损失，于法有据，应予支持。吉品名人苑业委会依法设立，具备代替全体业主行使权利的资格。邵强上诉认为吉品名人苑业委会不是法定的物业服务主体，无权收取物业服务费，与法相悖，该上诉意见，本院不予采纳。邵强不主张由业委会进行物业服务，系业主对小区如何更好地开展物业服务提出的不同意见，可通过与业委会沟通交流等正常途径处理，但不能因此拒绝交纳物业服务费。当然，业委会在平时物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当加强改进，尽快提高服务质量，对于小区业已存在的问题，理应加快沟通、处理的速度，并应当及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。综上，邵强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邵强负担。本判决为终审判决。审 判 长 林中辉审 判 员 王一川代理审判员 赵 璧二〇一七年六月二十六日书 记 员 窦 玥 来自